每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 周程程 每經(jīng)編輯 王可然    

圖片來源：視覺中國

每經(jīng)記者 周程程 每經(jīng)編輯 王可然

2017年的樓市，將何去何從？

5月9日，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所等機(jī)構(gòu)發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2017）》（以下簡稱“藍(lán)皮書”）。對于商品房市場，藍(lán)皮書預(yù)測，商品房均價增速由2016年的10%會下降到2017年增長不超過1%。

藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)表示，在中央經(jīng)濟(jì)工作會議堅持“房子是用來住，不是用來炒的”定位的背景下，2017年房地產(chǎn)政策的基調(diào)我們認(rèn)為是抑制房地產(chǎn)投資，防止金融風(fēng)險，同時也要保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。

同時，藍(lán)皮書指出，2016年北京二手房成交量超27萬套，創(chuàng)歷史新高。北京地價上漲促使房價上漲，未來北京南五環(huán)外新盤房價將達(dá)6萬元/平方米的水平，北京新房進(jìn)入豪宅化時代。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前，熱點城市調(diào)控仍在不斷收緊，限購限貸力度還在不斷加碼。剛進(jìn)入5月，鄭州、無錫、上海等地又出臺了有關(guān)房地產(chǎn)方面的調(diào)控政策。

預(yù)測1：房地產(chǎn)投資將進(jìn)入下行通道

整體來看，2016年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了新一輪快速上漲。

藍(lán)皮書中一組數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)總投資規(guī)模首次超過10萬億元的門檻。商品房增速也自2010年以來重新回到兩位數(shù)增長，其中全國住宅均價7203元每平米，同比增長達(dá)到11.3%。

這也使得我國房地產(chǎn)市場區(qū)域性分化日益顯著，“雙高”特征明顯，即一、二線城市高房價和三、四線城市高庫存并存。

藍(lán)皮書強(qiáng)調(diào)，防風(fēng)險是2017年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。一是經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險，需要正確認(rèn)識房地產(chǎn)的積極作用；二是國際國內(nèi)資本市場的“資產(chǎn)荒”風(fēng)險，資金脫實入虛，推高房價；三是國內(nèi)地方政府債務(wù)不斷累積，如果房地產(chǎn)市場下行，很有可能激發(fā)地方政府債務(wù)危機(jī)。

藍(lán)皮書預(yù)測，2017年城市分化將進(jìn)一步加大，因城施策將更加顯著，一二線重點城市仍以調(diào)控為主，其中二線城市降杠桿已成為主要任務(wù)，三四線城市“去庫存”的優(yōu)惠政策仍將繼續(xù)，整體成交量將逐漸回落。

同時，根據(jù)2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以及“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的定調(diào)，房地產(chǎn)市場將回歸居住屬性，投機(jī)性需求將受到壓制。預(yù)計2017年房地產(chǎn)投資將進(jìn)入下行通道，整體呈現(xiàn)溫和下滑態(tài)勢。

瑞銀最新發(fā)布的《中國經(jīng)濟(jì)評論》報告預(yù)計，整體而言，4月地產(chǎn)建設(shè)活動大致平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資同比增速小幅放緩至8%~9%左右。

預(yù)測2：商品住宅銷售面積或下滑5%

對于各界關(guān)注的商品房方面，王業(yè)強(qiáng)表示，從商品房市場銷售情況來看，2017年增速回落，價格走勢相對平穩(wěn)。2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10個百分點和20個百分點，預(yù)計商品房均價增速由2016年的10%會下降到2017年增長不超過1%。房地產(chǎn)市場價格的平穩(wěn)也將有利于宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行。

對于2017年的商品房住宅市場，藍(lán)皮書認(rèn)為，貨幣政策保持“穩(wěn)健中性”，房地產(chǎn)調(diào)控政策致力于促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，住房市場庫存消化壓力減小，由宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長趨于放緩。

具體到需求方面，藍(lán)皮書指出，從住房需求的宏觀影響因素來看，雖然宏觀基本面因素總體依然向好，但經(jīng)濟(jì)增長和收入增長的放緩以及部分人口結(jié)構(gòu)指標(biāo)的逆向變化預(yù)示著中長期住房需求增長趨于放緩。

再從經(jīng)濟(jì)因素來看，據(jù)藍(lán)皮書分析，2011年以來我國經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行；2013年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速持續(xù)減小。從人口結(jié)構(gòu)來看，我國人口撫養(yǎng)比自2011年由降轉(zhuǎn)升，2014年和2015年上升速度增加；2014年以來結(jié)婚對數(shù)持續(xù)加速下降，2014年和2015年分別比上年減少約40萬對和80萬對。

基于上述因素，藍(lán)皮書預(yù)測，與宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長放緩趨勢相比較，我們認(rèn)為當(dāng)前的銷售規(guī)模難以持續(xù)。綜合商品住宅銷售面積預(yù)測模型和對中長期住房需求的估計，預(yù)計2017年商品住宅銷售面積將出現(xiàn)5%~10%的負(fù)增長。

預(yù)測3：熱點城市房價回落幅度較大

瑞銀發(fā)布的上述報告中也指出，隨著越來越多的城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，高頻數(shù)據(jù)顯示4月30個大中城市的房地產(chǎn)銷售同比跌幅從3月的30%擴(kuò)大至40%。但部分未出臺調(diào)控政策的三四線城市房地產(chǎn)銷售依然非常強(qiáng)勁，可能在一定程度上抵消一二線城市的放緩。

而價格方面，去年年初以來，70個大中城市新建住宅價格環(huán)比漲幅總體呈波動上升趨勢，9月房價漲幅創(chuàng)歷史新高。伴隨著熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，10月以來房價漲幅已出現(xiàn)收窄。

《藍(lán)皮書》指出，在貨幣政策保持“穩(wěn)健中性”的環(huán)境下，預(yù)計2017年70個大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大。

此外，針對去年寬松的住房信貸政策環(huán)境也推動了房價、地價的快速上漲這一情況，藍(lán)皮書認(rèn)為，2017年信貸政策實現(xiàn)更均衡分配。

具體為，加大對實體經(jīng)濟(jì)的信貸支持力度，適度加大三四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜，以降低一線、二線熱點城市的居民杠桿比例。房地產(chǎn)政策方面，在強(qiáng)化房屋回歸居住屬性的同時，通過因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控和中長期的長效機(jī)制來推進(jìn)住房體制建設(shè)。