歐陽捷（新城控股高級(jí)副總裁）

最近，在公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)會(huì)上，市場(chǎng)研究的同事報(bào)告說，傳言天津“六一”以后可能加強(qiáng)限購、放開限價(jià)，怎么感覺有點(diǎn)愚人節(jié)的味道。想想天津有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)雄安新區(qū)的表態(tài)（“在服務(wù)雄安新區(qū)上，要天津付出什么堅(jiān)決服從”），就應(yīng)該知道，天津是不可能放任房?jī)r(jià)上漲的，這個(gè)傳言大概只不過是一些開發(fā)商一廂情愿的夢(mèng)囈罷了。

正如我們?cè)?月12日的一篇微信“限價(jià)令真的能長(zhǎng)期執(zhí)行嗎”中所說：“在限價(jià)的熱點(diǎn)城市已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)扭曲導(dǎo)致樓盤價(jià)值出現(xiàn)倒掛，大家已經(jīng)看到近郊盤房?jī)r(jià)低于遠(yuǎn)郊盤房?jī)r(jià)、精裝盤房?jī)r(jià)低于毛胚盤房?jī)r(jià)、一手盤房?jī)r(jià)低于二手盤房?jī)r(jià)的怪異現(xiàn)象，而且這種現(xiàn)象還在繼續(xù)蔓延”，一樣的情景在天津也已經(jīng)出現(xiàn)，政府批準(zhǔn)的新房銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于周邊二手房?jī)r(jià)格，開發(fā)商便捂盤惜售，導(dǎo)致“無房”可售，市場(chǎng)供應(yīng)壓力驟然加大。

但既便房?jī)r(jià)倒掛又如何？市場(chǎng)無房可售又如何？無地可供，正好不出地王；無房可售，也就沒有資產(chǎn)泡沫。這些都不重要，短期無解也沒有關(guān)系，最重要的還是我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)的：調(diào)控的目的就是控房?jī)r(jià)、抑制資產(chǎn)泡沫。

何況天津市政府還要求“六一”前開發(fā)商必須加大供應(yīng)，否則今后不能參與新增土地拍賣, 開發(fā)商也只能按限價(jià)要求低價(jià)銷售。

至于有人說政府只能限制新房?jī)r(jià)格，對(duì)二手房?jī)r(jià)毫無辦法，真的是這樣嗎？

其實(shí)政府不用行政干預(yù)、只用市場(chǎng)化手段，就可以很簡(jiǎn)單地抑制二手房?jī)r(jià)上漲：①大幅提高二手房交易契稅稅率和所得稅率，比如類似商鋪一樣的30%稅率。有人一定會(huì)說，可以陰陽合同、做低房?jī)r(jià)，但是②征稅基數(shù)嚴(yán)格按照第三方市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，相信二手房市場(chǎng)交易立馬冰封、有價(jià)無市了。

當(dāng)然，類似的手段可以用一時(shí)，用不了一世，短期來看，可以迅速平抑房?jī)r(jià)上漲，長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)扭曲終究需要化解，化解的辦法也很簡(jiǎn)單，那就是：在人均收入超過保持較高水平增長(zhǎng)的同時(shí)，緩釋房?jī)r(jià)逐年微幅上漲，最終實(shí)現(xiàn)收入房?jī)r(jià)比趨近合理區(qū)間。

比如上海，假設(shè)未來6年人均可支配收入增長(zhǎng)保持11%，而房?jī)r(jià)在限價(jià)令之下控制增幅連續(xù)6年每年小幅遞增0.1-5%，則房?jī)r(jià)收入比即可從2015年的15.8回落至2022年的9.4。雖然這是一種超現(xiàn)實(shí)主義的理想浪漫，但從中也可以看出，限價(jià)令的調(diào)控思維是符合邏輯的。

因此，我們可以想見，越是房?jī)r(jià)泡沫多的城市，限價(jià)的時(shí)間就會(huì)越長(zhǎng)，越是房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，越是看不到放開房?jī)r(jià)的時(shí)間表。

不過在此之前，我們還是無法回避市場(chǎng)的焦灼：房市高熱、地市高燒、調(diào)控高壓。

目前，仍有不少城市房市依然高熱，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，成交量與價(jià)格雖然雙降，但事實(shí)上，還是因?yàn)楣?yīng)量不足，成交量自然不高。但背后是供應(yīng)量不足和政府限價(jià)，一些項(xiàng)目甚至不敢公開開盤，僅僅是關(guān)系戶就已經(jīng)一搶而空。

土地市場(chǎng)依然沒有退燒的跡象，成都前不久拍出了8宗住宅用地，117家房企“搶地”，溢價(jià)率都在60%以上，最高達(dá)到188%，其它城市也存在類似現(xiàn)象，除了“熔斷”+ 搖號(hào)，似乎還沒有更好的限地價(jià)辦法。

接二連三的調(diào)控加碼更是印證了樓市泡沫壓力仍未消除，房企搶地、客戶搶房、政府搶調(diào)控，一個(gè)“搶”字，準(zhǔn)確地詮釋著樓市的風(fēng)起云涌。

市場(chǎng)為什么會(huì)這樣？

樓市的發(fā)展是大家都未曾完全預(yù)料到的，盡管我們2015年8月曾經(jīng)預(yù)言“一線領(lǐng)漲、二線普漲、三四線止跌企穩(wěn)，少數(shù)城市仍有下跌”，但這樣的暴漲也是不曾想到過的。正如周小川行長(zhǎng)坦承的那樣：“樓市泡沫不是貨幣政策的預(yù)期結(jié)果”，顯然市場(chǎng)自有的規(guī)律不是人為可以精準(zhǔn)控制和容易預(yù)見的。

去年3月，上海房?jī)r(jià)瘋漲之時(shí)，很多業(yè)外人士看不清楚，業(yè)內(nèi)人士說不明白，我們總結(jié)了“3+1”的原因：供求失衡、貨幣超發(fā)、保值增值和中介推波助瀾【可詳見去年3月24日《房?jī)r(jià)泡沫的真相與應(yīng)對(duì)之策》一文】，可以說，這個(gè)現(xiàn)象不只是在上海，熱點(diǎn)一二線城市幾乎雷同。

這次調(diào)控的策略是靶向的、漸進(jìn)的、維穩(wěn)的，指向泡沫城市，雖說是按下葫蘆浮起了瓢，但接著還會(huì)再按住瓢；調(diào)控是層層加碼的，先吃藥、再點(diǎn)滴、不行就微創(chuàng)手術(shù)；聚焦平抑房?jī)r(jià)，雖然產(chǎn)生價(jià)格扭曲，但按住房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，短期卓有成效，目的就是防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，進(jìn)而維護(hù)中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)探底。

現(xiàn)如今，中介亂象已經(jīng)整頓，貨幣龍頭正在收緊，盡管調(diào)控高壓，但壓得住的房?jī)r(jià)，壓不住的需求和預(yù)期?？胤?jī)r(jià)還需要真正解決住宅供求失衡與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的糾結(jié)。

住宅供求失衡并不是偽命題。

說起來，全國人民都不缺住房，比如農(nóng)村人不缺房，但進(jìn)了城就沒有房；小鎮(zhèn)上的人家里都有房，到城市工作就沒有房；大學(xué)生老家都有房，但留在大城市也沒有房；小年輕們住在父母家里都有房，結(jié)了婚不一定有自己的新房。顯然，供求失衡的關(guān)鍵是結(jié)構(gòu)性失衡，人和錢流向大城市，但大城市的住房短缺。

農(nóng)村人均居住面積已經(jīng)超過40平米，每年建造的住房還在以人均1平米的速度增加，大量住宅現(xiàn)在已經(jīng)閑置、未來將被廢棄。雖然城市戶籍人口住房戶均已經(jīng)約有1套，每年建房速度也不低于農(nóng)村，但人均商品住房面積其實(shí)不足16平米，還未能滿足城里人體面的改善性需求，而城鎮(zhèn)化進(jìn)程還未停止腳步，這部分人口的購房需求也還遠(yuǎn)未滿足。

供求失衡也左右著房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

當(dāng)供給不足以滿足需求的時(shí)候，“物以稀為貴”必然導(dǎo)致價(jià)格上漲并形成市場(chǎng)預(yù)期。特別是2015~2016年的寬松政策，更加劇了住房?jī)r(jià)格的上漲預(yù)期，并賦予了住房保值升值的功能。

如今水龍頭雖然正在關(guān)小，但水還在蔓延。當(dāng)住房成為財(cái)富保值的硬通貨，需求就會(huì)提前入市并成倍放大，再多的供應(yīng)也難以滿足全民保值式購房需求，供不應(yīng)求就基本無解，除非房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)。

房?jī)r(jià)上漲預(yù)期會(huì)逆轉(zhuǎn)嗎？以何種方式逆轉(zhuǎn)？

有人一直說，保匯率與保房?jī)r(jià)二者不可兼得，保匯率就必須放任房?jī)r(jià)下跌，就像日本一樣，也許這是誤解，因?yàn)槿毡菊且驗(yàn)楹炗啞稄V場(chǎng)協(xié)議》導(dǎo)致匯率大幅升值，進(jìn)而刺破房?jī)r(jià)泡沫，如果日本能保住匯率不升值，房?jī)r(jià)泡沫也許根本就不會(huì)破，至少不會(huì)在那個(gè)時(shí)點(diǎn)破裂。中國面臨的情況完全不一樣，不是匯率升值，而是面臨強(qiáng)勢(shì)美元對(duì)應(yīng)的人民幣貶值壓力。

前車之鑒終究是有價(jià)值的，相信中央政府和央行一定不會(huì)讓這種逆轉(zhuǎn)真的發(fā)生，一定會(huì)既保匯率又保房?jī)r(jià)，當(dāng)然是在一定區(qū)間內(nèi)保持可控的波動(dòng)，既沒有大貶，也沒有大跌，這對(duì)央行兩邊兼顧的高難度操作帶來極大的挑戰(zhàn)。

顯然，這樣做的結(jié)果也無法逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。如果真的無法逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，即便有更多的供應(yīng)也是枉然。

如何解決？辦法就是雙管齊下，既化解供求失衡，又抑制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

這就是我們?nèi)ツ曛赋龅模?ldquo;長(zhǎng)期來看，最根本的也是唯一的解決之道還是要按照’房子是給人住的’思維，讓土地供應(yīng)回歸滿足合理住房需求的邏輯，唯有增加土地供應(yīng)，才能緩解供求失衡的矛盾，才能恢復(fù)市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格水平，才能回到真正的城市化軌道上。” 【可詳見去年12月11日《“無地可建”、“無房可售”或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)城市新常態(tài)？》一文】

我們終究還是要回到房地產(chǎn)供給側(cè)改革，而且也只有供給側(cè)改革才能化解日本式泡沫崩盤。

4月1日，全國人民聽說了一條爆炸性新聞：雄安新區(qū)將成立。可很多人都忽略了另一個(gè)重要性絲毫不亞于前者的重磅消息，同一天，住建部和國土部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，這份公開文件非常值得稱道，其核心就是兩點(diǎn)：供給側(cè)改革與預(yù)期管理。可以毫不夸張的說，這份文件開啟了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的大幕，推出了抑制樓市泡沫的真招。

文件明確延續(xù)了兩會(huì)上政府工作報(bào)告中“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應(yīng)”的思路，細(xì)化了“住宅用地供應(yīng)‘五類’調(diào)控目標(biāo)管理（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃?rdquo;措施，強(qiáng)調(diào)“根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”，可操作性非常強(qiáng)，也完全印證了我們過去所說的供求失衡矛盾不能僅在抑制需求上做文章，還要通過供給側(cè)改革增加供應(yīng)、化解矛盾。

文件還特別強(qiáng)調(diào)了預(yù)期管理，文件要求：“2017年6月底前，地級(jí)以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣（縣級(jí)市）應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期（2017-2021年）規(guī)劃和三年（2017-2019年）滾動(dòng)計(jì)劃，并向社會(huì)公布”。顯然，供不應(yīng)求的城市增加住宅用地供應(yīng)的計(jì)劃一旦向社會(huì)公布，將有效平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。文件還特別強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期”。

抓住增加供給、管理預(yù)期這兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，抑制樓市泡沫膨脹就不再遙不可及。

當(dāng)然，文件還不忘強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格管理，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)”。其實(shí)，調(diào)控城市的限價(jià)令已經(jīng)讓房企失去了“合理”定價(jià)權(quán)。

不過，在供求關(guān)系沒有改善、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期沒有逆轉(zhuǎn)之前，限價(jià)令對(duì)于防止樓市泡沫還是十分必要的。如果政府能夠進(jìn)一步明確限價(jià)令執(zhí)行時(shí)間，比如兩年或三年，對(duì)于房企準(zhǔn)確評(píng)判市場(chǎng)、理性競(jìng)拍土地、遏制地市高燒也是有好處的。

我們預(yù)判，二線城市限價(jià)令或許持續(xù)兩年，一線城市如果不能緩解供需矛盾，限價(jià)令還會(huì)持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。

可喜的是，北京非常明智地修正了不久前剛剛發(fā)布的“住宅用地供應(yīng)計(jì)劃減少50%、商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃減少70%”的政策，重新發(fā)布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》,計(jì)劃“今后五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設(shè)需求”。如果這一計(jì)劃得以落實(shí)，不僅改變了超大特大城市“減量化供應(yīng)土地”的國策思路，進(jìn)而逆轉(zhuǎn)供求失衡、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而且在落實(shí)國務(wù)院政府工作報(bào)告精神上帶了好頭，相信更多城市會(huì)迅速跟進(jìn)。

如是，地市熱度將會(huì)在下半年降溫，樓市供求關(guān)系將得以改善、購房理性消費(fèi)將形成共識(shí)、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期將得以平抑、投資投機(jī)資金將被迫離場(chǎng)，住房市場(chǎng)將逐漸回歸平穩(wěn)，住房市場(chǎng)將兌現(xiàn)我們提出的“量平價(jià)穩(wěn)、略有增長(zhǎng)”觀點(diǎn)，加之金融去杠桿、樓市去泡沫、資金去實(shí)體，按照政府工作報(bào)告“穩(wěn)中有進(jìn)的工作主基調(diào)”，今年底至明年初中國經(jīng)濟(jì)探底完全可以期待！