每經(jīng)編輯 記者 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

近日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)300億公司債申請(qǐng)“意外”通過(guò)了上證所的審核，讓不少業(yè)內(nèi)人士驚呼房企發(fā)債是否將松綁。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，閩系房企中庚地產(chǎn)去年8月申請(qǐng)的20億元小公募債及30億元私募債去年底時(shí)顯示為“已反饋”狀態(tài)，但時(shí)隔近半年，仍無(wú)新進(jìn)展。

相比萬(wàn)達(dá)商業(yè)，中庚地產(chǎn)論規(guī)模和資質(zhì)均難以望其項(xiàng)背，但這家處于急速擴(kuò)張中的中型房企的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)遍及福州、上海、大連和徐州等地，急需資金補(bǔ)充。截至去年9月底，中庚地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率已接近82%。

錯(cuò)失前一波發(fā)債窗口期

資料顯示，去年8月初，中庚地產(chǎn)向上證所遞交了20億元小公募債的融資申請(qǐng)，用途主要是償還銀行借款及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，去年前8個(gè)月，上市房企的發(fā)債數(shù)量共990只，超過(guò)了2015年全年總數(shù)。

自2010年那一輪全國(guó)樓市嚴(yán)厲調(diào)控以來(lái)，房企公司債與A股權(quán)益融資一度處于封閘狀態(tài)，但融資松動(dòng)始于2014年。特別是2105年下半年以來(lái)，相對(duì)于股權(quán)融資程序的復(fù)雜，發(fā)債融資則相對(duì)簡(jiǎn)單，且成本也較為低廉，一度備受各個(gè)房企追捧。

伴隨著那一波迅猛的發(fā)債潮，各大房企的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也不斷優(yōu)化，也助長(zhǎng)了其繼續(xù)拿地儲(chǔ)量的野心，尤其是對(duì)典型一二點(diǎn)城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，去年上半年，全國(guó)已出現(xiàn)205宗單宗超過(guò)10億元的高總價(jià)地塊，51宗超過(guò)30億元的高總價(jià)地塊，3宗超過(guò)100億元的高總價(jià)地塊。

記者注意到，去年下半年，熱點(diǎn)城市的地王潮仍在愈演愈烈，帶動(dòng)了多個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)瘋漲。去年國(guó)慶節(jié)前后，熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)限購(gòu)令，隨之而來(lái)的是房企融資開(kāi)始被監(jiān)管層收緊。

去年10月，上證所、深交所曾集中下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，意在限制房企借公司債拿地，而實(shí)際審核程序趨嚴(yán)。

在此期間，龍湖地產(chǎn)、招商蛇口等一線優(yōu)質(zhì)房企擬發(fā)公司債也出現(xiàn)終止。中國(guó)工商銀行投資銀行部房地產(chǎn)首席分析師柳陽(yáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前來(lái)看，不排除交易所控制的原因，主要是因?yàn)?015~2016年公司債發(fā)行過(guò)多，企業(yè)杠桿率上升過(guò)快。

截至目前，像中庚地產(chǎn)、海倫堡和保利等諸多大中型房企的發(fā)債申請(qǐng)仍處于“已反饋”狀態(tài)。中庚地產(chǎn)除了20億元小公募債之外，還有30億元私募債申請(qǐng)，也顯示為“已反饋”，日期仍停留在去年年底，未曾更新。

高負(fù)債率存隱憂

截至2016年三季度末，中庚地產(chǎn)受限資產(chǎn)余額為141.43億元，占其總資產(chǎn)的比例高達(dá)48.77%，比例較高。中庚地產(chǎn)方面表示，受限資產(chǎn)主要是為獲取銀行貸款而進(jìn)行抵押的土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從發(fā)債說(shuō)明書發(fā)現(xiàn)，截至2013年年底、2014年年底、2015年年底及2016年9月底，中庚地產(chǎn)備考合并口徑有息負(fù)債規(guī)模分別為71.35億元、106.63億元、110.96億元和147.11億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.93%、88.27%、82.74%與81.99%。針對(duì)此種被動(dòng)局面，中庚地產(chǎn)方面坦言稱，發(fā)行人有息負(fù)債規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率較高。

更為關(guān)鍵的是，在中庚地產(chǎn)的有息負(fù)債構(gòu)成中，與上述時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的流動(dòng)負(fù)債分別為151.84億元、156.95億元、147.98億元和98.91億元，占總負(fù)債的比例分別為71.77%、64.1%、60.33%和41.59%。

中庚地產(chǎn)方面透露，截至2016年9月底，其一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款及短期借款合計(jì)14.74億元，短期償債壓力較大。若未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大波動(dòng)，可能對(duì)銷售情況及資金回籠產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致流動(dòng)資金緊張，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生不利影響。

與上述債務(wù)緊密相關(guān)的是，中庚地產(chǎn)最近三年及一期末的存貨余額分別為170.13億元、192.6億元、177.58億元和176.72億元，占總資產(chǎn)的比例分別為69.9%、69.43%、59.9%和60.94%，存貨規(guī)模及其占總資產(chǎn)的比例均相對(duì)較高。

但截至2016年9月末，中庚地產(chǎn)并未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，其坦言若未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)下滑或項(xiàng)目無(wú)法順利完成開(kāi)發(fā)，將面臨存貨跌價(jià)損失風(fēng)險(xiǎn)，將影響其盈利能力。

當(dāng)前，中庚地產(chǎn)的主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于大本營(yíng)福州，同時(shí)還涉及上海、大連、重慶和徐州等，但福州、上海等城市已出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，比如福州樓市，包括中庚地產(chǎn)的多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受調(diào)控影響仍在等待預(yù)售證，審批速度已明顯變慢。