“今年55城已出臺(tái)調(diào)控政策超160次”、“部分城市住房貸款利率上浮”、“中介費(fèi)下調(diào)”、“成交縮量”，近兩個(gè)月以來(lái)樓市降溫的信號(hào)似乎越來(lái)越明顯，看空房?jī)r(jià)的論調(diào)也越來(lái)越多。

今日（5月15日）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2017年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》也正好印證了這樣的觀(guān)點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：

今年前4個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積41655萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，增速比1-3月份回落3.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)13.0%。同時(shí)，前4個(gè)月商品房銷(xiāo)售額33223億元，增長(zhǎng)20.1%，增速回落5個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)16.1%。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者注意到，今年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速及銷(xiāo)售額增速持續(xù)下降，前2月銷(xiāo)售面積增速和銷(xiāo)售額增速曾一度非常接近，不過(guò)之后銷(xiāo)售額增速再次較大幅度領(lǐng)先銷(xiāo)售面積增速。

▲圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

不過(guò)令人意外的是，在一片看空情緒下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資熱情依舊高漲。數(shù)據(jù)顯示：

今年前4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27732億元，同比名義增長(zhǎng)9.3%，增速比1-3月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

▲圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

同時(shí)，前4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5528萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.1%，增速比1-3月份提高2.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2104億元，增長(zhǎng)34.2%，增速提高17.5個(gè)百分點(diǎn)。

▲圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算，自2015年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)去庫(kù)存至今年4月末，16個(gè)月內(nèi)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)199004萬(wàn)平方米。同時(shí)，2011年-2017年4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積近80億平方米。

▲2011年至2017年前4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積（單位：億平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

調(diào)控不斷加碼，銷(xiāo)售呈現(xiàn)降溫，開(kāi)發(fā)商卻信心十足，那么未來(lái)的樓市究竟會(huì)怎樣變化呢？

成交量低是假象？

對(duì)于商品房銷(xiāo)售面積繼續(xù)呈現(xiàn)增幅收窄的態(tài)勢(shì)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，這說(shuō)明市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)比較明顯。

申萬(wàn)宏源首席宏觀(guān)分析師李慧勇認(rèn)為，地產(chǎn)銷(xiāo)售回落主要受地產(chǎn)調(diào)控加碼及高基數(shù)影響。

調(diào)控加碼之下，對(duì)房?jī)r(jià)也將產(chǎn)生影響。近期，據(jù)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2017）》顯示，伴隨熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，從去年10月以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)出現(xiàn)收窄。預(yù)計(jì)2017年70大中城市新建住宅價(jià)格漲幅回落，熱點(diǎn)城市受政策收緊影響回落幅度將較大，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房均價(jià)會(huì)由2016年增長(zhǎng)10%，下降到2017年上升不到1%。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，從銷(xiāo)售面積增速為15.7%的水平來(lái)看，這也說(shuō)明雖然市場(chǎng)在降溫，但依然是高于去年同期水平的。這和三四線(xiàn)城市形成的托底效應(yīng)有關(guān)，對(duì)于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，類(lèi)似的托底效應(yīng)使得此類(lèi)城市交易相對(duì)活躍，成為當(dāng)前中國(guó)樓市交易活躍的一個(gè)重要組成部分。

華泰證券首席宏觀(guān)研究員李超也表示，推算的非30大中城市銷(xiāo)量同比增幅下降4.8個(gè)百分點(diǎn)至22.9%，僅有輕微回落，表明三四線(xiàn)去庫(kù)存仍在繼續(xù)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，部分大城市當(dāng)前采取了搖號(hào)制度，說(shuō)明市場(chǎng)成交量低是一個(gè)假象，如果供應(yīng)端增加供應(yīng)，后續(xù)交易端也會(huì)有上升的可能。類(lèi)似的數(shù)據(jù)在商品房的待售面積上也得到了體現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，4月末，商品房待售面積67469萬(wàn)平方米，比3月末減少1341萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少32萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少5萬(wàn)平方米。

“住宅待售面積的下滑幅度是比較大的，充分說(shuō)明了當(dāng)前樓市去庫(kù)存的戰(zhàn)略依然是在執(zhí)行中。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

投資高增速能否延續(xù)，機(jī)構(gòu)存分歧

盡管房地產(chǎn)銷(xiāo)售回落，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速卻超預(yù)期。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司首席統(tǒng)計(jì)師王寶濱表示，前4月房地產(chǎn)投資對(duì)全部投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為20.1%，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)1.8個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于前4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)增加的原因，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)邢志宏表示，去年全國(guó)的商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了22.5%，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較強(qiáng)的景氣局面，很多房地產(chǎn)企業(yè)加大了投資力度，很多在建項(xiàng)目仍在進(jìn)行，投資項(xiàng)目有周期性，一旦開(kāi)工了以后需要延續(xù)一時(shí)間。所以，目前房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)可以說(shuō)是這種周期性的延續(xù)。

除了與去年延續(xù)效應(yīng)有關(guān)外，邢志宏還表示，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控，一線(xiàn)城市為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也加大了土地和房屋的供應(yīng)力度。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)投資走勢(shì)，新開(kāi)工面積等數(shù)據(jù)成為機(jī)構(gòu)關(guān)注的重點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，1-4月房屋新開(kāi)工面積48240萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.1%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積28174萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.6%，增速回落4.5個(gè)百分點(diǎn)。

李超認(rèn)為，近半年期房銷(xiāo)售火爆，地產(chǎn)投資有支撐，同時(shí)也不能低估新開(kāi)工對(duì)投資的支撐作用。1-4月房屋新開(kāi)工面積增速已經(jīng)超過(guò)竣工面積增速，同時(shí)1-4月購(gòu)地面積和土地成交價(jià)款均創(chuàng)下近年來(lái)新高。因此地產(chǎn)投資不會(huì)失速，維持中期內(nèi)地產(chǎn)投資增速保持穩(wěn)健的判斷。

在李慧勇看來(lái)，新開(kāi)工面積小幅回落但土地購(gòu)置面積大幅回升，原因一是國(guó)家加大熱點(diǎn)城市的土地供給，二是非熱點(diǎn)城市去庫(kù)存速度加快帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商拿地和投資。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速有可能大幅度超過(guò)市場(chǎng)5％左右的預(yù)期。

不過(guò)，從限購(gòu)政策及中央關(guān)于房地產(chǎn)的定位來(lái)看，也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為全年房地產(chǎn)投資將呈現(xiàn)溫和下滑。

中信證券研報(bào)認(rèn)為，4月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資單月同比增長(zhǎng)9.6%，回升0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始走穩(wěn)，但是由于4月份以來(lái)全國(guó)各個(gè)城市限購(gòu)政策的逐漸升級(jí)，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速料將趨勢(shì)性回落。

中信證券上述研報(bào)指出，中國(guó)房地產(chǎn)自2006年之后具有一個(gè)3年左右的周期現(xiàn)象，分三個(gè)階段。第一階段：房地產(chǎn)銷(xiāo)售回升，房地產(chǎn)價(jià)格回升，房地產(chǎn)投資回升；第二階段：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，各個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策，市場(chǎng)處于觀(guān)望狀態(tài)中；第三階段：房地產(chǎn)銷(xiāo)售回落，房地產(chǎn)價(jià)格回落，房地產(chǎn)投資回落。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于第二階段，接下來(lái)將經(jīng)歷房地產(chǎn)的向下周期。

每經(jīng)編輯 何小桃