每經(jīng)編輯 舒曼曼 王曉波    

火爆的樓市經(jīng)過輪番調(diào)控之后，房價雖有回落的趨勢，但仍舊處于高位，這還是讓很多人望而卻步，尤其對北上廣深這些一線城市的漂族們來說只能望房興嘆。于是，越來越多的人降格以求，開始從買房轉(zhuǎn)為租房。

▲圖片來源：視覺中國

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計分析，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主要群體，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，未來中國將有約2億人進入租房市場，到2030年，租賃人口達2.7億人。

那么租房就比買房更容易嗎？顯然不是，租房的坑甚至比買房更多，比如房東隨意漲租金、租房押金不退、收租人跑路、房屋維修糾紛、經(jīng)常面臨搬家等等，相信租房的你對這些都深有感觸。

但是未來，這些讓你煩惱的事情可能再也不會出現(xiàn)了。昨天（5月19日），我國第一部明確規(guī)范住房租賃和銷售管理的行政管理法規(guī)，《住房租賃和銷售管理條例》正式開始向社會公開征求意見。條例除了進一步保障租房者的權(quán)利和利益之外，還加大了對房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為的處罰力度。

明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)

為了規(guī)范規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全，意見征求稿首次在國家立法層面明確租賃市場中租金、租期、承租人居住權(quán)利保障，明確住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)相關(guān)規(guī)范，從參與的各個主體全方位作出規(guī)定。

▲圖片來源：視覺中國

一是規(guī)范租金支付和調(diào)整方式。承租人按月支付租金，住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。同時，明確規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。

二是鼓勵簽訂長期租賃合同。簽訂年限達到三年以上的住房租賃合同且實際履行的，明確政府給予相關(guān)政策支持，住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

三是注重承租人居住權(quán)利保障。征求意見稿規(guī)定承租人可依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進入的，出租人要按照約定提前通知承租人。出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅(qū)逐承租人，收回住房。

四是強化租賃市場管理，要求政府制定單間租住人數(shù)和人均租住面積標準，并明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

此外，針對二房東轉(zhuǎn)租他人住房違規(guī)經(jīng)營等市場亂象，征求意見稿規(guī)定，轉(zhuǎn)租住房應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意，對于自然人轉(zhuǎn)租住房達到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。

規(guī)范住房銷售行為，加強中介管理

▲圖片來源：視覺中國

征求意見稿對住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規(guī)定，特別是強化了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房行為的監(jiān)管。

規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房條件，在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。規(guī)范房企住房銷售行為，不得發(fā)布虛假信息、哄抬房價、捂盤惜售、標價外加價等12項明確禁止的行為。

為整治中介市場亂象，意見稿規(guī)定了中介機構(gòu)和從業(yè)人員不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規(guī)提供購房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費提供便利等11項禁止性行為。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在服務(wù)時，要實行實名掛牌服務(wù)。

意見稿還對中介收費行為進行了規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的服務(wù)項目實行明碼標價制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要在經(jīng)營場所醒目位置公示服務(wù)項目和收費標準，在收費前，要向當(dāng)事人出具收費清單，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標明的費用。

經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員違反規(guī)定的，征求意見稿規(guī)定了給予暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒收違法所得、罰款等較為嚴厲的處罰措施。

萬億市場的紅利期

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易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，2016年關(guān)于租賃市場實際上已經(jīng)有了相關(guān)的政策，但主要是以國務(wù)院“若干意見”的形式出現(xiàn)的，此次則將租賃市場提高到了“管理條例”，這是最大的區(qū)別，為后續(xù)租房市場的發(fā)展提供了較大的基礎(chǔ)。

此外，他表示，從內(nèi)容來看，征求意見稿對于租賃市場的各個參與主體都進行了行為約束，這是最大的亮點，過去類似約束不多，導(dǎo)致租賃市場權(quán)利和義務(wù)不對等，此次政策對于經(jīng)紀機構(gòu)等也提出了規(guī)范，有助于租賃市場流通性機制的更好建立。

此前，政策的空白使得租賃市場亂象叢生，以公寓為代表的主力發(fā)展長租項目的企業(yè)也發(fā)出急需政策整治的呼聲，如今立法來了，租賃市場的春天也不遠了。隨著萬億市場的紅利的釋放，萬科、世聯(lián)行、綠地集團和龍湖地產(chǎn)等上市房企著手布局。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：

此次條例的規(guī)定對公寓出租板塊也將是一大利好，未來租賃將是重要的居住形式，租賃市場將更加規(guī)范。

雅詩閣中國華南區(qū)區(qū)域總經(jīng)理曾文強表示：

目前綜合社會整體情況來看，對租賃企業(yè)是一件好事，尤其是國家支持鼓勵發(fā)展規(guī)?；瘜I(yè)化住房租賃企業(yè)，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，能夠快速解決房源短缺的問題。

嚴躍進指出：

當(dāng)前部分城市已經(jīng)積極推出了自持型租賃房的用地政策，部分項目也處于建造的過程中，從這個角度來看，對于此類租賃房源來說，會在當(dāng)前此類政策內(nèi)容下獲得一個更好的發(fā)展基礎(chǔ)。

每經(jīng)編輯 王曉波