這是一群生活在樓市政策縫隙里的“隱形中介”

辦完一場線上講座后，肖斌暫時清閑下來，多數(shù)時間看書、聊天、睡覺，偶爾更新一下公眾號，尋找下一次講座的選題，國家政策、房價變動、金融政策變化是他每天關(guān)注的重點。

2016年從某事業(yè)單位辭職前，肖斌已經(jīng)在運營一個針對環(huán)京樓市的公眾號，一年時間，憑借對重大政策的解讀和對房地產(chǎn)行情的判斷，收獲了數(shù)萬粉絲，不過，“最近因為總說房價下跌，有人開始對我不滿了”。

他沒有固定的身份，既是自媒體人，也是幾個房地產(chǎn)微信群的群主；他沒有固定的收入，但粉絲打賞、文章付費、小密圈問答付費、講座等收入并不遜于一名普通白領(lǐng)。

其實，從2015年新一波房價上漲以來，在房地產(chǎn)市場中涌現(xiàn)出眾多與肖斌類似的人，他們有一個非正式的頭銜：樓市導(dǎo)師。

他們來自不同領(lǐng)域，既有董藩、陳寶存這種已經(jīng)成名的專家，也有像肖斌這種草根出身的后生：前期通過知識付費獲得盈利，后期還有部分樓市導(dǎo)師通過組織購房團抽取傭金獲益。

這是一群生活在樓市政策縫隙里的“隱形中介”。

崛起之時

肖斌依托公眾號粉絲成立多個微信群，其中兩個群的人數(shù)均超過400人，一個群以普通購房者、銷售和中介為主；另一個群的級別和門檻較高，以房地產(chǎn)投資大戶為主。肖斌為這些人提供樓市分析，同時也從這些人中及時獲取信息，有些調(diào)控政策還沒出臺，私下獲得的相關(guān)文件內(nèi)容已經(jīng)在群中流傳。

2016年初，家住燕郊的郝軍也注冊了自己的微信公眾號，同樣針對環(huán)京樓市，不同于肖斌偏向政策和市場分析，郝軍的文章內(nèi)容更加落地，會分析區(qū)域價值和風(fēng)險，什么價格進入和退出最合適等等。

肖斌介紹，在樓市最火爆的2016年，以燕郊為代表的環(huán)京地區(qū)誕生了眾多地產(chǎn)自媒體，如今幾個有號召力的草根樓市導(dǎo)師，大多數(shù)脫胎于這批地產(chǎn)公眾號。

并不是所有的地產(chǎn)自媒體人都能成為樓市導(dǎo)師，在肖斌看來，成為導(dǎo)師必須具備幾個條件：第一，對重大政策解讀透徹、及時，并能用群眾語言說清楚；第二，準(zhǔn)確地預(yù)測幾次樓市行情，可以獲得一批忠實粉絲；第三，需要具備良好的口才和嚴(yán)密的邏輯能力。

從2015年下半年到2017年317政策出臺以前，環(huán)京地區(qū)房價上漲迅猛，燕郊、大廠、香河、永清、固安等地，房價普遍上漲了兩倍。在肖斌看來，正是房地產(chǎn)行業(yè)上行成就了樓市導(dǎo)師，同時，樓市導(dǎo)師通過影響粉絲一定程度助推了樓市行情，并逐步形成一種商業(yè)模式。

盈利模式

肖斌原本設(shè)想，通過公眾號和微信群積累一定數(shù)量的粉絲后，利用密集、便利的樓市信息促成交易，收取傭金，“比如有人想買房，有人想賣房，我們可以給雙方進行精準(zhǔn)匹配。”

但這種模式存在天然的缺陷，肖斌說，在獲取房源和客戶的渠道上，他并不比中介更有優(yōu)勢。

這種模式行不通，肖斌開始規(guī)劃通過知識付費來盈利，首先，重大文章付費閱讀，比如政策解讀或部分項目的低價信息等，每篇文章定價200元-1000元不等。第二，辦講座盈利，比如就通州副中心對北三縣樓市影響等專題，舉辦線上、線下講座，每場可以獲得1萬元左右的收益。此外，還有公眾號文章打賞和付費問答等少量收入。

不同于肖斌，2016年剛剛成立自媒體時，郝軍計劃通過為環(huán)京地區(qū)開發(fā)商做廣告維持自媒體運營，但“環(huán)京樓市成交太火爆了，根本不需要做廣告，北京自媒體生存法則在環(huán)京根本行不通。”

在一次與開發(fā)商的交流中，對方告訴郝軍，可以讓他的自媒體為項目做宣傳，但廣告費通過成交量計算，相當(dāng)于變相的中介傭金。這也是一些房產(chǎn)網(wǎng)站的主要生存方式，即通過電商和團購方式抵償廣告宣傳費用。

因此，郝軍把思路轉(zhuǎn)向團購，以自媒體和微信群粉絲為基礎(chǔ)組織購房團。通常情況下，每成交一套房，郝軍可以獲得總成交價3%-5%的中介傭金，“通常賣出一套能拿到五六萬元，返給購房者每平方米30元到100元不等，加上下面人的提成，自己能拿到三四萬元左右。”

同時，郝軍也通過文章付費和辦講座獲得一定收益，與團購收入相比，這些都是“小錢”，郝軍透露，2016年一年，他組織的團購活動為香河和永清樓市帶來了數(shù)億元的成交額，自己也成功把居所從燕郊置換到北京。

肖斌估算，在環(huán)京地區(qū)屈指可數(shù)的幾名樓市導(dǎo)師中，郝軍促成的成交額起碼能排到第二名。在鏈家、我愛我家這些實體中介大鱷們漏出的市場縫隙里，這些“隱形”中介們賺到了第一桶金。

爭議與質(zhì)疑

然后，好景不長。

2017年北京317限購政策發(fā)布以來，包括環(huán)京在內(nèi)的全國多個城市均出臺樓市調(diào)控政策，隨著購房資格嚴(yán)格、交易稅費上升、按揭成本提高等因素影響，持續(xù)兩年快速上漲的環(huán)京房價開始掉頭。

以燕郊為例，根據(jù)鏈家等各大中介綜合數(shù)據(jù)，二手房價格與高點相比普遍下跌6000-7000元/平方米，大部分樓盤二手房價格跌至3萬元以下。

環(huán)京地區(qū)樓市觀望情緒漸濃，一部分高杠桿的房產(chǎn)投資者開始低價拋盤，進一步影響樓市信心。5月17日晚上9點，燕郊匯福悅榕灣開盤，這是燕郊近半年來首個新盤，均價3.9萬元，看房人寥寥無幾。

在這種情況下，樓市導(dǎo)師們開始受到購房者質(zhì)疑。

肖斌因為經(jīng)常發(fā)表樓市利空的觀點被粉絲們私下攻擊，郝軍繼續(xù)鼓吹樓市利好的行為也讓死忠粉開始不滿。

以郝軍組織團購的永清森林新都為例，目前新房均價為2萬元/平方米，但二手房報價普遍在1.6萬元/平方米左右。“如果他真的看好永清，為什么自己不買，卻鼓動粉絲們買呢？”一位熟悉郝軍的購房者說，郝軍的團購只專注香河和永清兩個房地產(chǎn)市場，以永清為主，“即便是房價跌了，他也得說香河和永清利好，他得靠這兩個市場賺錢。”

這位人士舉例說，環(huán)京區(qū)域另一位導(dǎo)師的做法就是自己先買一套，然后讓粉絲買，只團購低價盤，“打一槍換一個地方，香河房價低于1萬時，這位導(dǎo)師在香河做團購，香河漲到2萬了，他又到價格低于1萬的唐山做，先后操作了通州商住、杭州和西安多個低價盤。”

但郝軍不一樣，由于只做兩個市場，高價和低價團購都做，雖然他承諾購房者買到五證齊全的項目，但在房價不斷下跌的情況下，2016年下半年通過郝軍團購的購房者已經(jīng)開始賠錢。

肖斌介紹，2016年底到今年3月，環(huán)京房價高點時，一批樓市導(dǎo)師自己也投資了多套房產(chǎn)，“有些人是3.3萬元/平方米左右入手的，現(xiàn)在2.7萬元/平方米都割不掉，他們也著急。”

即便是樓市導(dǎo)師，也難以預(yù)測自己的收益。他們?nèi)栽诘却?，也許是下一波樓市熱潮，也許是永遠(yuǎn)等不來的未知。

（應(yīng)受訪者要求，肖斌、郝軍為化名）

（來源：經(jīng)濟參考報，記者：田寶國，原標(biāo)題：樓市導(dǎo)師助推行情？這其實是一群“隱形”中介）