每經(jīng)實習記者 程成

每經(jīng)編輯 楊軍  

當前，房地產(chǎn)市場在不斷向大型房企集中。

進入“寡頭時代”的房地產(chǎn)行業(yè)，土地越來越貴、拿地門檻越來越高，中小型房企的生存壓力越來越大。是繼續(xù)堅守，被大型房企收購？還是在市場高位變現(xiàn)，手握現(xiàn)金擇機轉(zhuǎn)型？

5月22日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從上海產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，新黃浦置業(yè)（600638，SH）公開轉(zhuǎn)讓其所持上海鴻泰房地產(chǎn)有限公司30%股權(quán)，以及對標的公司大約1.03億元的債權(quán)。據(jù)悉，鴻泰房產(chǎn)評估基準日凈資產(chǎn)為22.07億元，此次轉(zhuǎn)讓底價為11.49億元。

抵押賬面價值44億元項目

目前，新黃浦持有上述標的公司55%股權(quán)，該標的公司主要資產(chǎn)為位于上海市東大名路1158號、于今年1月交付使用的上海浦江國際金融廣場，總建筑面積約12萬平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從轉(zhuǎn)讓公告進一步了解到，鴻泰房地產(chǎn)向農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行及寧波銀行舉債融資合計17.2億元，為此抵押了賬面價值44億元的上海浦江國際金融廣場項目。

去年10月，新黃浦曾發(fā)布公告稱將分次以公開掛牌方式出讓上述55%股權(quán)。對于此次資產(chǎn)出售，新黃浦相關(guān)人士表示這是“基于整體經(jīng)濟效益和降低資產(chǎn)負債率考慮”。截至一季度末，新黃浦資產(chǎn)負債率為64.2%，較2016年末上升3.6個百分點。

值得注意的是，新黃浦此前已有過多次出售資產(chǎn)動作。2016年12月，新黃浦基于“上海商業(yè)地產(chǎn)需求減少，且商辦投資增幅過大，供應(yīng)過剩”，以5.2億元轉(zhuǎn)讓上海弘浦商業(yè)55%股權(quán)；2015年，新黃浦以2.4億元轉(zhuǎn)讓北京世紀昌運商貿(mào)有限公司100%股權(quán)，并實現(xiàn)凈收益1.2億元。

土地好比是面粉，房子就好比是面包。沒有面粉，自然生產(chǎn)不出來面包。記者梳理新黃浦近年年報發(fā)現(xiàn)，其在土地市場鮮有拿地紀錄。2015年，新黃浦新增項目為零；2016年，新黃浦收購浙江省湖州市一家旅游度假中心80%股權(quán)。

向地產(chǎn)金融雙業(yè)務(wù)架構(gòu)轉(zhuǎn)型

近年來，新黃浦的營收一直徘徊在10億元左右，扣非凈利潤逐年下滑，其2016年扣非凈利潤僅為0.45億元。值得注意的是，新黃浦持有物業(yè)“科技京城”因入園高科技企業(yè)年度納稅總額超2億元，每年還獲得黃浦區(qū)財政局0.2億元補貼，直接帶來凈利潤0.15億元。

“沒有土地儲備，自然不會帶來業(yè)績的明顯改善。”中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，品牌、資金、管理能力稍弱的中小房企生存空間越來越小，目前的市場高位也是他們轉(zhuǎn)型退出的有利時機。”

今年以來，在地價高企、市場強調(diào)控下，房地產(chǎn)領(lǐng)域的收并購案例并不少見。融創(chuàng)102億收購天津星耀80%股權(quán)和債權(quán)；綠地香港8億元收購吳江神鷹地產(chǎn)；中駿置業(yè)10億元收購青島眾裕泰置業(yè)……

值得關(guān)注的是，近年新黃浦在變現(xiàn)手中商辦物業(yè)的同時，在金融業(yè)務(wù)上不斷發(fā)力。新黃浦2016年報顯示，其前后共以3.77億元貨幣資金，投資了中泰信托、華聞期貨、江西瑞奇期貨，持股分別為29.97%、100%、20%。

變現(xiàn)商辦物業(yè)、發(fā)力金融業(yè)務(wù)，新黃浦向地產(chǎn)、金融雙業(yè)務(wù)架構(gòu)轉(zhuǎn)型動作明顯。新黃浦也表示，“將立足房地產(chǎn)主業(yè)，做精做優(yōu)金融業(yè)務(wù)，使公司經(jīng)營領(lǐng)域由房地產(chǎn)行業(yè)為主，逐步形成房地產(chǎn)與金融投資并重。”