每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 馮彪 每經(jīng)編輯 王可然    

每經(jīng)記者 馮彪 每經(jīng)編輯 王可然 

每一起貸款買房背后，可能都會(huì)攤上一本難念的“經(jīng)”。

“要想得優(yōu)惠，你得先有足夠的本錢。”談到自己在北京買房的經(jīng)歷，李先生向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者感慨，“上班第一個(gè)月就開(kāi)始交住房公積金，本以為用公積金貸款能便宜點(diǎn)，沒(méi)想到在一套房動(dòng)輒四五百萬(wàn)元的北京，減去公積金貸款120萬(wàn)元的最高限額后，剩下的錢仍然付不起，無(wú)奈還是只有走商業(yè)貸款的路子。”

去年以來(lái)，部分城市降低公積金貸款最高額度，低收入群體通過(guò)公積金貸款買房的門檻也隨之增加。

當(dāng)前，公積金繳存的主要群體和通過(guò)公積金貸款購(gòu)房的群體明顯分化?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，廣東、北京、上海等地，住房公積金繳存職工中，低收入群體占到六成左右，但是使用公積金貸款職工中，低收入群體僅占三成左右。與之對(duì)應(yīng)的是，中等收入群體在繳存中占比低，但在貸款中占比高。

中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任葉劍平告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“在三四線城市公積金貸款額度還基本能滿足購(gòu)房者需求，但在一二線城市中，公積金貸款最高額度與房?jī)r(jià)不匹配的現(xiàn)象更為明顯。”

案例：公積金貸款買房遇尷尬

在近年房?jī)r(jià)上升的背景下，以支持中低收入群體住房需求為主要目的的住房公積金，面臨難以適應(yīng)低收入群體貸款的尷尬。

在購(gòu)房時(shí)享受低貸款利率無(wú)疑是職工繳納住房公積金時(shí)最大的期待。然而，對(duì)部分房?jī)r(jià)較高城市中的存繳職工來(lái)說(shuō)，公積金可貸額度不足、對(duì)購(gòu)房支持力度不夠等問(wèn)題讓公積金的作用打了折扣。

目前在北京，個(gè)人公積金貸款首套房貸款的最高額度為120萬(wàn)元，二套房貸款的最高額度為80萬(wàn)元。在上海，購(gòu)買首套住房，借款家庭1人參與貸款的住房公積金可貸金額為50萬(wàn)元，2人以上參與貸款的，住房公積金可貸金額為100萬(wàn)元。

李先生在2016年初購(gòu)買了北京大興區(qū)西紅門一處房子，房子當(dāng)時(shí)總價(jià)是277萬(wàn)元。他告訴記者，當(dāng)時(shí)集全家之力湊了100萬(wàn)元首付，如果通過(guò)公積金貸款最多貸120萬(wàn)元，其余57萬(wàn)元就需要商業(yè)貸款，但是這種組合貸款走流程的時(shí)間可能要3個(gè)多月，純商業(yè)貸款1個(gè)月就能批下來(lái)，所以最后全部走的商業(yè)貸款。

“住房公積金對(duì)我來(lái)說(shuō)就是零存整取，沒(méi)得到貸款上的好處。而且利息還比存銀行低?，F(xiàn)在周邊房子基本都漲到了400多萬(wàn)了，但北京公積金貸款的額度還停在2015年120萬(wàn)元水平?jīng)]變。對(duì)還沒(méi)買房的低收入者來(lái)說(shuō)，公積金貸款更像是‘雞肋’。”李先生對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

現(xiàn)狀：低收入群體貸款占比低

當(dāng)前，從人群結(jié)構(gòu)來(lái)看，住房公積金繳存主體和貸款主體出現(xiàn)明顯倒掛現(xiàn)象。

從全國(guó)整體狀況來(lái)看，住建部等發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2015年年度報(bào)告》也顯示，2015年繳存職工中，低收入群體占49.81%，中等收入群體占44.12%，高收入群體占6.07%。貸款職工中，低收入群體占36.61%，中等收入群體占57.43%，高收入群體占5.96%。

上述報(bào)告中，低收入指收入低于上年當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資，中等收入指收入介于上年當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資1倍（含）~3倍之間，高收入指收入高于上年當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資3倍（含）。

葉劍平對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“公積金制度的目標(biāo)是要解決中低收入群體的基本住房需求，但目前來(lái)看，低收入群體獲益較少。”

在北京、上海和廣東，上述現(xiàn)象更為明顯。2016年，北京、上海、廣東公積金繳存中，低收入人群分別占比53.1%、57.44%和68.99%，但是在住房公積金個(gè)人貸款中，上述三地低收入群體只占到30.6%、35.36%和26.64%。

廣東省的報(bào)告還顯示，職工貸款所購(gòu)住房套數(shù)中，90（含）平方米以下占38.76%，90~144（含）平方米占51.83%，144平方米以上占9.41%。

有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論認(rèn)為，廣東住房公積金貸款中用于購(gòu)買90平米以上住房占比過(guò)半，意味著公積金貸款主要流向中高收入群體改善型居住需求，用于低收入群體的基本居住需求相較偏低。

改革：繳存比例或“限高保低”

在國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院2017年立法工作計(jì)劃》中，修訂住房公積金管理?xiàng)l例被納入全面深化改革急需的項(xiàng)目，由住建部起草。

從此前住建部起草的《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》來(lái)看，修訂內(nèi)容涉及對(duì)繳存基數(shù)和繳存比例實(shí)行“限高保低”，放寬提取條件，增強(qiáng)資金流動(dòng)性等，縮短提取和貸款審批時(shí)限等。

方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏磊認(rèn)為，雖然《條例》的修訂會(huì)進(jìn)一步考慮到低收入者的現(xiàn)實(shí)情況，但卻不能解決首付款的問(wèn)題，由于公積金的存繳比例是和收入呈正相關(guān)關(guān)系的，即收入低、公積金存繳額就低，所以在低收入的基礎(chǔ)上其首付款的積累就一定有限，這一點(diǎn)，并不會(huì)因?yàn)闂l例的修訂而改變。

在葉劍平看來(lái)，要解決低收入群體的住房需求，僅通過(guò)住房公積金制度是有難度的，在金融方式中，可以針對(duì)低收入群體有貼息、補(bǔ)息等支持措施，更重要的是在金融措施之外還需要政府通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、發(fā)展租賃市場(chǎng)等方式滿足低收入群體住房需求。

另外，對(duì)低收入群體來(lái)說(shuō)，如果無(wú)法通過(guò)公積金貸款享受到低利率的好處，況且與銀行存款利率相比也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，繳納公積金不免有得不償失之感。

“現(xiàn)在公積金改革的方向之一是要增加公積金使用渠道，提高使用、提取便利性。特別需要重視通過(guò)多種渠道保證低收入群體的福利。”葉劍平對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。