每經(jīng)記者 魏瓊

近日，珠江實(shí)業(yè)（600684，SH）公告,因旗下“創(chuàng)基麗江國(guó)際花園”項(xiàng)目二期地塊所涉及的拆遷存在不確定性，擬以不低于4.39億元掛牌出讓持有的廣州創(chuàng)基公司57.3257%全部股權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)珠江實(shí)業(yè)年報(bào)獲悉，珠江實(shí)業(yè)自2015年獲得創(chuàng)基麗江國(guó)際花園項(xiàng)目，近兩年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約16.08億元，毛利率均低于珠江實(shí)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體毛利率水平。2015年和2016年創(chuàng)基麗江國(guó)際花園項(xiàng)目毛利率分別為25.63%和9.9%，低于珠江實(shí)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均值33.67%以及26.04%。其中，2016年創(chuàng)基麗江國(guó)際花園項(xiàng)目毛利率大降15.7個(gè)百分點(diǎn)。

項(xiàng)目二期拆遷存不確定性，2016年項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入和毛利率雙雙下滑，項(xiàng)目前景不明。在市場(chǎng)深度調(diào)控之下，珠江實(shí)業(yè)此時(shí)出售股權(quán)，將獲得怎樣的收益？

掛牌出讓股權(quán)

珠江實(shí)業(yè)披露的信息顯示，公司擬通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓持有的廣州創(chuàng)基公司57.3257%的全部股權(quán)，掛牌底價(jià)不低于評(píng)估價(jià)值4.39億元。

關(guān)于出讓股權(quán)的原因，珠江實(shí)業(yè)在公告中表述為廣州創(chuàng)基公司“創(chuàng)基麗江國(guó)際花園”項(xiàng)目因二期地塊所涉及的拆遷存在不確定性，為避免承擔(dān)拆遷可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)公司利益不受損害。

珠江實(shí)業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示目前股權(quán)還在掛牌中，暫時(shí)沒(méi)有意向投資者。

據(jù)了解，該項(xiàng)目為珠江實(shí)業(yè)2015年以股權(quán)加債權(quán)的方式，以不超過(guò)11億元的價(jià)格向廣州創(chuàng)基公司進(jìn)行投資獲得。其中股權(quán)投資金額為3.8億元，債權(quán)投資金額7.2億元，年利率為12%。

創(chuàng)基麗江國(guó)際花園項(xiàng)目總建筑面積43.4萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)。其中，項(xiàng)目一期包括10棟住宅建筑面積為13.79萬(wàn)平方米、商鋪2.8萬(wàn)平及機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1664個(gè)，規(guī)劃總建筑面積約為22.2萬(wàn)平方米。

珠江實(shí)業(yè)2017年一季度報(bào)披露的項(xiàng)目最新進(jìn)展顯示，創(chuàng)基麗江國(guó)際花園項(xiàng)目可供出售總面積為18.5萬(wàn)平方米，余未銷(xiāo)售面積為6.5萬(wàn)平方米，未售部分面積占比為35%。

毛利率同比大降15.73個(gè)百分點(diǎn)

珠江實(shí)業(yè)公告披露，創(chuàng)基麗江國(guó)際花園項(xiàng)目計(jì)劃投資總額約為35.21億元，2015年，2016年以及2017年一季度報(bào)告期實(shí)際投資額分別約為9.85億元、4.6億元以及4813.63萬(wàn)元。

2015年，創(chuàng)基麗江國(guó)際花園項(xiàng)目為珠江實(shí)業(yè)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.4億元，毛利率為25.63%；2016年，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為7.68億元，毛利率僅為9.9%。

需要注意的是，珠江實(shí)業(yè)取得創(chuàng)基麗江國(guó)際花園項(xiàng)目后，近2年后者的毛利率均低于珠江實(shí)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率均值。其中，2016年項(xiàng)目毛利率同比大降15.73個(gè)百分點(diǎn)，為在9.9%，珠江實(shí)業(yè)公布的各大項(xiàng)目中排倒數(shù)第二。

從創(chuàng)基麗江國(guó)際花園項(xiàng)目的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，2015年毛利處于較高位水平，隨著項(xiàng)目可售貨量的減少以及二期項(xiàng)目拆遷不確定性拖慢項(xiàng)目入市進(jìn)度。伴隨營(yíng)業(yè)收入與毛利率水平雙雙下滑，項(xiàng)目毛利下降明顯。2015年和2016年，創(chuàng)基麗江國(guó)際花園項(xiàng)目的毛利分別為2.15億元及7600萬(wàn)元。

項(xiàng)目的低毛利率也在一定程度上拉低了公司利潤(rùn)。受多個(gè)項(xiàng)目毛利率下降影響，2013年開(kāi)始，珠江實(shí)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)毛利率平均水平連續(xù)4年下降，近兩年降幅擴(kuò)大，毛利率均值已由2012年的48.16%下降到2016年的26.04%。

上述相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，選擇此時(shí)出售項(xiàng)目股權(quán)，一方面是控制風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)是追求公司利潤(rùn)最大化。

從2015年，珠江實(shí)業(yè)以3.8億入股項(xiàng)目57.3257%股權(quán)，如以不低于4.39億價(jià)格成功賣(mài)出，將直接獲利不低于0.59億元，同時(shí)享受項(xiàng)目股權(quán)投資帶來(lái)的分紅收益，以及投資7.2億元債券將每年獲得12%的年利息。

年報(bào)還顯示，2016年珠江花城項(xiàng)目毛利率低至6.25%，同比減少35.87個(gè)百分點(diǎn)。在樓市深度調(diào)控之下，珠江實(shí)業(yè)是否會(huì)繼續(xù)出售利潤(rùn)低的項(xiàng)目？

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，珠江實(shí)業(yè)不是通過(guò)出讓項(xiàng)目獲取高利潤(rùn)，創(chuàng)基麗江國(guó)際花園屬于特殊情況。目前正在積極地拓展項(xiàng)目，同時(shí)進(jìn)軍健康管理咨詢(xún)行業(yè)，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

2016年年報(bào)顯示，包括房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)出租及管理以及健康管理咨詢(xún)?nèi)蟀鍓K在內(nèi)的業(yè)務(wù)毛利率均出現(xiàn)下滑，對(duì)于珠江實(shí)業(yè)而言，提升經(jīng)營(yíng)效益任重道遠(yuǎn)。