每經(jīng)記者 黃博文

在整合印力集團(tuán)成為萬科商業(yè)唯一運(yùn)作平臺之后，萬科商業(yè)正式公布引入投資基金的資本運(yùn)作方案。

5月23日，萬科A（000002，SZ）公告擬通過下屬公司珠海夢想家商貿(mào)有限公司（下稱夢想家）與其他兩家公司共同設(shè)立兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，分別為招銀成長壹號及招銀成長玖號。兩支基金總規(guī)模達(dá)129億元，將投資萬科所持有的42項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

萬科通過下屬公司為兩支基金注資約50億元，出資比例39%，進(jìn)而撬動129億元規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)投資基金。明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，此舉體現(xiàn)了萬科商業(yè)一貫的輕資產(chǎn)運(yùn)營路徑，為未來進(jìn)一步的資產(chǎn)證券化預(yù)留通道。

“金主”現(xiàn)身

早在3月17日，萬科公告商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，決定把印力集團(tuán)定位為集團(tuán)商業(yè)開發(fā)和管理的平臺，借助外部資本的力量，對集團(tuán)存量商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行整合，具體的做法是聯(lián)合其他合作方共同組建兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金。其中萬科在兩支投資基金預(yù)計(jì)總出資50.9億元，對應(yīng)的出資比例為39.4%。

方案中透露，萬科擁有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建和已完工項(xiàng)目）中的42個(gè)項(xiàng)目的部分或全部權(quán)益轉(zhuǎn)讓給投資基金。投資基金各參與方同意委托印力集團(tuán)或其下屬公司運(yùn)營管理標(biāo)的資產(chǎn)包。

兩個(gè)多月后，萬科終于披露充當(dāng)金主的“其他合作方”分別是招銀國際資本管理（深圳）有限公司（以下簡稱招銀資本）和湖北長江招銀產(chǎn)業(yè)基金管理有限公司（以下簡稱長江招銀）。其中招銀資本是招商銀行的下屬公司。

萬科于5月23日披露的詳式方案中顯示，此次共設(shè)立招銀成長壹號投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）和招銀成長玖號投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金。

成長壹號基金規(guī)模為68.9億元。其中，招銀資本作為普通合伙人出資6890萬元，出資比例1%；長江招銀作為有限合伙人出資41.34億元，出資比例60%；夢想家作為有限合伙人出資26.87億元，出資比例39%。

成長玖號基金規(guī)模為60.01億元。其中，招銀資本作為普通合伙人出資6010萬元，出資比例1%；長江招銀作為有限合伙人出資36.06億元，出資比例60%；夢想家作為有限合伙人出資23.44億元，出資比例39%。

對于今次成立投資基金，萬科方面表示下屬子公司參與組建兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，用于投資收購公司所擁有的成熟商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，有助于公司借助外部資本的力量，通過輕資產(chǎn)化運(yùn)作方式加快公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。

資產(chǎn)證券化通道

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中引入基金已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的普遍做法，國內(nèi)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)比較成熟的地產(chǎn)商早有嘗試。

2016年9月，大悅城地產(chǎn)宣布以14億美元轉(zhuǎn)讓下屬三家子公司49%股權(quán)，并建立國內(nèi)首家房地產(chǎn)基金平臺。在此次交易中，大悅城地產(chǎn)引入兩家大型房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略合作伙伴，分別是中國人壽和新加坡政府投資公司（GIC）。同時(shí)，其運(yùn)營模式開始朝基金合作和管理輸出模式邁進(jìn)。

華潤置地也在去年2月份與華潤信托、吳驥年、吳霏蘭、新豐樂及新豐宏就成立基金簽訂了合作協(xié)議。其中SPV出資1億元，LP份額計(jì)劃募集資金47.98億元，募集資金將用于華潤置地在珠海橫琴自貿(mào)區(qū)的國際化商貿(mào)綜合體“萬象世界”。

值得關(guān)注的是，萬科商業(yè)今次引入基金運(yùn)作規(guī)模達(dá)到百億量級，且與一般投資基金合伙年限在10年之內(nèi)相比，萬科設(shè)立的兩支基金的合作期限長達(dá)20年，在業(yè)內(nèi)均屬罕見，這顯示出萬科做大商業(yè)盤子的野心。

這次基金運(yùn)作得以實(shí)施的前提是，萬科整合印力集團(tuán)塵埃落定，印力集團(tuán)董事長丁力業(yè)正式執(zhí)掌萬科商業(yè)。在印力的職業(yè)生涯中，與凱德、西蒙和黑石等外資企業(yè)的合作使丁力業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)界具國際視野的人之一，印力集團(tuán)也成為全國第三大商業(yè)管理集團(tuán)。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，萬科商業(yè)的基金運(yùn)作模式對標(biāo)鐵獅門、黑石等國際資產(chǎn)管理平臺的通行做法，通過建立基金平臺，減少自有資金沉淀，可以憑借資產(chǎn)管理能力收取資產(chǎn)管理費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，又在項(xiàng)目和基金兩個(gè)層面享有資產(chǎn)增值收益。

在萬科長達(dá)30余年的發(fā)展當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)從來不是主角。2014年萬科正式提出“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型后，商業(yè)地產(chǎn)才成為受到關(guān)注的版塊。盡管商業(yè)體量有了增長，但萬科傾向于認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)還在摸索階段，尚未形成有效的、可復(fù)制的思路。

近期的整合動作顯露出萬科對于分散的商業(yè)分布逐步集中管控的趨勢，將借助印力打造一個(gè)脫離于地產(chǎn)業(yè)務(wù)、獨(dú)立運(yùn)營的商業(yè)發(fā)展平臺。上海相山資本CEO王懷濤認(rèn)為，在導(dǎo)入投資基金運(yùn)作后，有助于商業(yè)地產(chǎn)更順暢的資本化。

根據(jù)萬科方面的數(shù)據(jù)，截至2016年底，萬科自身擁有的以及與合作方共同打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共84個(gè)，建筑面積600多萬平方米。此次擬打包進(jìn)投資基金的是萬科旗下的42個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，資產(chǎn)包中具體會有哪些標(biāo)的，以及他們的資質(zhì)如何，將是基金投資者關(guān)注的重點(diǎn)。