5月22日，楊凡終于簽了交易合同，賣出了一套品質相對較差的一居室，雖然與買入時相比賠了10多萬元，但總算暫時保住了另外兩套房子。

楊凡名下有3套房，另外兩套均有貸款，每月還款在1.6萬元左右，這套賣出去的一居室于2016年底以單價3萬元全款購入，總價126萬元，5個月后，楊凡以單價2.7萬元賣出。

“我的月供只能維持5個月了，否則也不會現(xiàn)在出手。”按照當初的計劃，全款買入的一居室，單價漲5000-10000元之后就出手，但3月21日廊坊市出臺房地產調控新政并暫停網簽，4月8日恢復網簽后，提高二手房過戶指導價及交易稅費，燕郊樓市成交量價開始下滑，楊凡的計劃落空了。

楊凡并非個例，越來越多的燕郊炒房客出于月供壓力和止損訴求開始拋售房產，并引發(fā)二手房掛牌價格不斷向下調整，這與此前樓市火爆下的貸款高評息息相關。

部分投資客六折甩貨

其實，楊凡一直不甘心，3月底第一次將房子委托給中介時，他的報價是3.3萬元/平方米，他認為，隨著北京史上最嚴厲限購政策出臺，北京房地產市場剛需將進一步涌入燕郊，對燕郊房價起到有力支撐。

房源委托給中介一個月，看房者不多，中介建議他調低價格，但他堅信燕郊房價還會繼續(xù)上漲。5月上旬，有關北京主要銀行將取消一套房按揭利率折扣、二套房在基準利率基礎上上浮20%消息傳出，隨后燕郊地區(qū)銀行機構跟進。

這時，楊凡已經預感到形勢嚴峻，把價格下調到3.05萬元/平方米，“既然賺不了錢，起碼保本。”

瞬息萬變的樓市比楊凡預料的還要糟。燕郊一些炒房群中不斷爆出低價房源，有些比他小區(qū)品質高的房源單價已經報到2.9萬元/平方米。

一位資深炒房客建議楊凡長痛不如短痛，“也對，別人2萬9出手的時候，你2萬8才有可能賣出去，否則等價格普遍跌到2萬8，你就逃不走了。”

5月18日，楊凡一次性把價格報至2.7萬元/平方米，一天后，中介告訴他有人有購買意向。“還是比較懸的，今天這個價格就不一定賣得出去了，天洋城有的報價已經到2萬4，福成五期有報價2萬3的了。”

天洋城和福成五期是燕郊二手房交易量較大的兩個小區(qū)。燕郊興達二手房一位門店經理介紹，曾有一位炒房客一次性在天洋城投入3000萬元資金買房，“這么多錢砸下去，天洋城二手房價格一下就起來了。”

然而，在當前樓市量價齊跌的背景下，部分高杠桿炒房客開始大幅度降價，鏈家網信息顯示，天洋城一套183平方米的二手房，總價從最高600萬元降至458萬元，降幅達31%。記者隨機抽取9套70-100平方米主流戶型發(fā)現(xiàn)，有5套房源總價降幅超過20萬元。

不僅是天洋城，星月云河小區(qū)，一套96平方米的二居室，總價從原來的302萬元降至目前240萬元，降幅超過38%；福成五期7套主流戶型有4套降幅超過30萬元，其他3套降幅分別為11萬元、20萬元和25萬元。

“被套住不可怕，可怕的是像我這樣高杠桿的投資客。”楊凡表示，正是一批高杠桿的炒房客出逃使得房價不斷跌破紀錄，而且隨著房價繼續(xù)下跌，一些投資客的心理也在松動，“如果原來1萬元以下買房的人也加入進來，房價還會被拉低。”

燕郊成交均價月跌4100元

從限購政策出臺以來，包括炒房客在內的燕郊二手房業(yè)主信心正在不斷被蠶食，從鏈家網掛牌房源情況來看，限購兩個月來，掛牌漲價房源套數(shù)和掛牌跌價房源套數(shù)比例逆轉，并不斷擴大。

317后三周燕郊二手房平均成交價格發(fā)生激烈下滑，鏈家數(shù)據(jù)顯示，第一周成交量為199套，成交均價為31507.65元/平方米，第二周和第三周成交量分別降至91套和29套，成交均價也分別跌至30538.54元/平方米和29375.93元/平方米，兩周平均成交價跌了2131.72元。

從第四周開始，燕郊二手房房價經歷一小波反彈，當周成交均價達到32885.68元/平方米，恢復限購前的水平。但從第五周又開始出現(xiàn)小幅下滑，平均下滑了近1300元/平方米。此后一路下滑至今。到第七周，二手房成交均價下跌至28745.96元/平方米。

這意味著從第四周最高點到第七周不到一個月時間，燕郊二手房成交均價下跌了4139.72元/平方米，跌幅超過14.4%。

截稿前，5月8日之后的燕郊二手房成交均價還未公布，但按照中介的說法，最近兩周價格還在持續(xù)下跌中，天洋城房源出現(xiàn)2.4萬元/平方米的成交價，福成五期也出現(xiàn)單價為2.2萬元/平方米的成交房源。

5月17日，燕郊先后有三個新項目開盤，其中匯福悅榕灣均價為3.9萬元/平方米，碧桂園時代城均價為3.2萬元/平方米，中興和園均價為2.7萬元/平方米，除了中興和園因加價較少獲得一定成交外，其他兩個項目成交量相對較少。

這是近兩年燕郊一手房開盤首次遇冷，5月17日當天匯福悅榕灣開盤時，售樓處看房者不足20人。

高杠桿的隱憂

無論是炒房客虧損拋售，還是由此引發(fā)二手房掛牌漲跌套數(shù)比持續(xù)擴大，均與近兩年來、尤其是2016年燕郊樓市的野蠻生長息息相關。

燕郊一位賣房者透露，2016年中其出售燕郊一套兩居室，本來首付是34萬元，但是購房者通過做高評從銀行多貸出28萬元，“等于實際只首付了6萬元就買到一套房。”

所謂的高評，即二手房評估價高于實際成交價，例如一套100平方米的房子單價是2萬元，總價是200萬元，首付40萬元，貸款160萬元，高評到280萬元，可以貸出224萬元，多貸出的64萬元，除了首付，還剩24萬元可以用來還貸款。

中介介紹，2016年通過此類手法操作的炒房客并不在少數(shù)，“只要房價保持上漲，評估公司、銀行、中介、業(yè)主和購房者都能賺錢”。

通過高評手法購房有三個關鍵要素：第一，實際成交價低于市場價，由于房價上漲迅速，房子成交價已經低于按揭時市場價，存在操作空間，尤其是復式建筑面積較小、而使用面積較大的戶型，空間更大。

第二，銀行、中介和評估公司配合，在房價漲幅較快的時期，高評不僅讓幾方機構都可以獲得更高利潤，而且后期房價上漲也能夠迅速抹平高評的潛在風險。

第三，業(yè)主配合，買賣雙方必須信任，因為最后銀行多貸出來的資金會打進業(yè)主的賬戶，業(yè)主需要把多出來的錢返還給買房人，“做這類套貸的要么雙方熟悉，要么業(yè)主和中介是熟人，或者干脆就是中介本人，如果不認識基本沒人敢做。”

據(jù)中介透露，燕郊二手房市場，中介也是炒房大戶，有的炒房客為了方便操作，甚至成立自己的中介公司。通常情況下，中介能獲得第一手低價房源信息，“有錢的自己投資幾套，沒錢的合伙投資一套，肯定要比做中介賺得多。”

還有一類套貸是親友之間過戶，即自己名下有一套房，想再購入一套或兩套，但由于缺乏首付，可以通過過戶給親友方式從銀行貸款，“你房子買的時候可能只有1萬元，現(xiàn)在尾款還剩下70萬，現(xiàn)在漲到3萬元了，搞抵押貸款利率高，也貸不出多少錢，找親友過個戶，不僅利率低，還能多貸出一倍資金來。”

但在當前房價下跌的情況下，加上銀行審核趨于嚴格，目前這些操作手法已經難以奏效，前期通過這類高杠桿手法購入高價房的炒房客也面臨著資金鏈斷流的威脅。一方面是房價下跌造成的損失，一方面是高評增加了月供壓力。

記者采訪過程中，多位炒房客均面臨著月供斷流的壓力，這些炒房客多則能維持1年月供，少則只能維持3個月，楊凡表示：“賣出一套，雖然損失十來萬，但起碼能支撐一年月供，這段時間，如果行情好轉就可以翻身了，這點損失不算什么。”

（應受訪者要求，楊凡為化名）

（來源：經濟觀察網，記者 田國寶，原標題：燕郊房價一個月下跌14% 炒房客甩貨出逃）