每經(jīng)編輯 杜冉樂 唐潔    

記者 杜冉樂 實習記者 唐潔

2016年的這個時候，合肥樓市的熱度可謂登峰造極，一度登頂全國70城房價漲幅“冠軍”。這進一步加劇了房企貼身肉搏的拍地熱情，一時間高價地頻出。

從國家地理經(jīng)濟來看，原本“弱二線”的合肥卻突然成了房地產(chǎn)業(yè)的“強二線”，備受外界關注。但去年下半年以來，合肥樓市開始從嚴調控，政策不斷加碼，該市房地產(chǎn)市場因此又陷入沉寂。

彼時被卷入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨著較為嚴峻的高價地困局。據(jù)合肥當?shù)胤慨a(chǎn)機構統(tǒng)計，去年合肥出了近20個高價地，目前已有4個入市，最高備案價達4.8萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者近來深入合肥樓市調查發(fā)現(xiàn)，不少備案價偏高者在當?shù)鼐W(wǎng)簽環(huán)節(jié)卻形成了一個“堰塞湖”。像合肥城建去年一共拿了3個高價地，除了樓面價高企，杠桿拿地帶來的融資成本也是一項不小的負擔，入市定價難，周圍競品開始虧本速售，其能否保本還要打上一個問號。

●三塊高價地仍未入市  

5月21日星期天早上，記者從合肥火車站附近乘車來到瑤海區(qū)長江東路與大眾路交叉口，從大眾路到王崗路之間的區(qū)域是一片待開發(fā)的土地，周圍人煙稀少，只有零星的幾個工人和幾輛?？吭诠さ厣系目ㄜ?，周圍的幾家售樓處也較為安靜。

去年的此時，合肥樓市被業(yè)內稱為“紅五月”，40家熱售樓盤中，樓盤價格變動均為上漲或處于持平狀態(tài)，其中最高漲幅達2000元/平方米。

樓市持續(xù)火熱的背后，是砸下高昂成本的開發(fā)商。其中合肥當?shù)氐谝患疑鲜械姆康禺a(chǎn)公司合肥城建在2016年以約61億元的總價在合肥拿下三塊高價地，平均溢價率全部超過了200%。

公開資料顯示，2016年4月，合肥城建以1490萬元/畝的價格拍得肥西［2016］6號地塊，樓面價10159.19元/平方米，總價27.15億元，溢價率292.11%。

時隔兩個月后，合肥城建又以1665萬元/畝的價格競得瑤海區(qū)E-1606號地塊，樓面價9990.10元/平方米，總價20.19億元，溢價率261.96%。

不過，合肥城建對搶高價地的沖動并未因為當?shù)貜膰勒{控而有所減弱。2016年11月，合肥城建以1625萬元/畝的價格競得蜀山區(qū)W1607號地塊。總價14.05億元，溢價率212.3%。其中A地塊住宅樓面價11072.73元/平方米，B地塊住宅樓面價9744.0元/平方米。

記者實地調查發(fā)現(xiàn)，備受關注的合肥城建上述三個高價地項目，目前已經(jīng)被圍擋圍了起來，但并未確認項目具體入市時間。合肥城建瑤海區(qū)項目地段位于瑤海區(qū)半塔路以西、襄水路以北，記者在項目現(xiàn)場并未看到有工人施工，而蜀山區(qū)項目盡管已挖好地基，也未見有工人施工。

值得一提的是，合肥城建的肥西項目從拿地到目前為止，已經(jīng)有超過一年的時間，現(xiàn)在工地正在建售樓處，但巨額的融資成本與當前周圍均價直逼拿地樓面價的現(xiàn)狀，成為目前合肥成建所面臨的現(xiàn)實問題。

●個別競品虧本拋售  

以合肥城建去年拿下的瑤海區(qū)項目為例，該地塊擬定項目名稱為城建琥珀東華府。據(jù)悉，瑤海區(qū)是合肥市的四大老城區(qū)之一，目前在進行舊城改造。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者實地調查了解，合肥當?shù)氐馁彿空吒鼉A向于環(huán)境較好的濱湖新區(qū)，瑤海區(qū)的地緣客戶主要來自于瑤海區(qū)和肥東縣兩個區(qū)域。以前，這兩個區(qū)域的客戶足以消化瑤海樓市的供應，但去年限購以后，肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區(qū)外面。整體而言，限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

合肥第一房網(wǎng)絡科技有限公司首席合伙人程琛告訴記者，去年瑤海出讓的土地地價偏高，目前周圍樓盤均價維持在12000元/平方米左右。如果企業(yè)要盈利，除非是做改善型的產(chǎn)品，但目前瑤海區(qū)整體的市場需求偏剛需，改善型群體較少，這也是高價拿地企業(yè)目前的矛盾點。

在琥珀東華府周圍，距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產(chǎn)旗下“文一錦門學府里”項目。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，該項目在合肥市物價局的備案價為12000元/平方米，而此項目拿地樓面價就已經(jīng)高達10050元/平方米，溢價率264.13%。

文一錦門學府里項目售樓處的一位客戶經(jīng)理宋早楊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，公司為解決目前資金鏈緊張的問題，在虧本銷售。該項目有包括合富輝煌在內的兩家代理公司以及文一自身的銷售團隊一起進行銷售。宋早楊表示，后面該項目還會繼續(xù)加推新樓盤。

距上述項目不遠處，就是一個名為“文一名門名城”的樓盤，該樓盤高層均價為11800元/平方米。

從去年6月拿地到現(xiàn)在已有近1年的時間，城建琥珀東華府臨時售樓處一位工作人員告訴記者，他們還未接到有關項目開盤的任何信息。談到拿地樓面價與周圍在售樓盤均價相差不大的問題，合肥城建董秘田峰在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示確實有一定壓力，但仍會致力于打造差異化、有價值、創(chuàng)新型產(chǎn)品。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”，還包括新城和安徽建設兩家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡對著城建琥珀東華府，當時其拿地樓面價9001元/平方米，溢價率185.76%，目前處于待售；安徽建設的項目目前還未定名，拿地樓面價為12179.72元/平方米，溢價率286.7%。

●欲走高端解困  

目前，合肥城建位于蜀山的高價地案名擬定為琥珀蜀熙府。記者實地探訪了解到，該區(qū)域內新開的在售樓盤不多，市場上主要以二手房為主，這使得合肥城建在該區(qū)域的新房市場具有一定優(yōu)勢。相鄰的是幸福金色湖畔、華山堡墅，兩個項目高層住宅均價15900元/平方米左右。

在琥珀蜀熙府項目馬路對面，有三家二手房中介。其中一位工作人員告訴記者，周圍的二手房均價根據(jù)面積不同，售價在13000~14000元/平方米。

合肥城建位于肥西的項目擬定案名為肥西琥珀御賓府。今年以來，許多肥西上市新盤售價為10000~11000元/平方米。據(jù)程琛介紹，今年2月份開始，肥西的新樓盤平均2周開一次，場面火爆。

記者走訪琥珀御賓府所在區(qū)域，與之相近的在售項目為華地翡翠藍灣，售樓高層均價在11000元/平方米左右，已近售罄。附近華南城紫金名都高層均價8500元/平方米，綠地的公寓項目均價在7500~8000元/平方米。

合肥樓市一位不具名人士透露，肥西市場持續(xù)火熱，現(xiàn)在所售高層余貨不多，合肥城建或尋求在這個斷檔的節(jié)點上新項目。

記者走訪時注意到，合肥城建肥西項目所在售樓處正在施工。與之相鄰的華地翡翠藍灣也在施工，據(jù)其售樓處的工作人員介紹還有兩棟高層住宅未進行開盤，具體時間未定。與之相鄰的華地紫金府也還有一幢高層和一幢洋房等待開盤。據(jù)悉，華地紫金府地塊于2015年出讓，樓面價僅為2760元/平方米。

顯然，合肥城建在肥西10159.19元/平方米的樓面價已和在售樓盤的高層住宅均價持平，從目前的情況來，下半年肥西樓盤備案價上調的可能性并不大，這會讓合肥城建面臨騎虎難下的局面。田峰表示，公司肥西項目售樓處預計6月中旬對外蓄客，計劃在肥西推出如別墅、洋房、躍層等高端改善型居住產(chǎn)品，此產(chǎn)品系為琥珀“府”系列。

●控房價背后：價高者難備案

在合肥城建2016年年報中，記者注意到，合肥市區(qū)去年共成交71宗地塊，約合853億元，為近6年以來合肥市區(qū)土地出讓金額的最高值，平均地價約合1346.07萬元/畝，刷新歷史最高紀錄。其中，在51宗居住類（含商?。┑貕K中，有46宗地塊溢價率超過100%；有38宗地塊溢價率超過200%；有16宗地塊溢價率超過300%；有2宗地塊溢價率超過400%。

除了合肥城建的三個高價地之外，今年合肥處于高價地困局中的房企不在少數(shù)。據(jù)合肥當?shù)氐禺a(chǎn)機構統(tǒng)計，16個高價地目前已經(jīng)有4個項目入市，不斷刷新著合肥房價，最高備案價為48000元/平方米。

2016年6月29日，某大型地產(chǎn)商斥資24.36億元拿下省府板塊BH2016-08、09號地塊，2.2萬元/平方米的價格成為濱湖區(qū)的樓面高價王。項目周圍在售的樓盤最高價為佳源巴黎都市，均價為25000元/平方米。距之800多米的藍山CBD為10500元/平方米，距之1000多米的高速時代城為8500元/平方米。

記者走訪新站區(qū)時發(fā)現(xiàn)，這樣懸殊的價格競爭并不鮮見。在新站區(qū)大眾路以西、澮水路以北的華地紫悅府就屬于高價地。去年9月下旬，華地置業(yè)、金大地聯(lián)合體以1520萬元/畝競得，樓面價10364元/平方米，溢價率280%。該項目售樓處一位置業(yè)顧問說，目前正在蓄客認籌，預計五月底六月初開盤，給出的放風價是13000~16000元/平方米。

與之緊鄰的是藍光林肯公園，目前正在蓄客驗資。該項目售樓處人員告訴記者，具體開盤時間和房價未定，但該項目拿地樓面價僅為7913.86元/平方米。

與華地紫悅府僅一條道路之隔的是碧桂園正榮悅璽，目前正在蓄客驗資。其去年10月摘得的樓面價僅為4650元/平方米，溢價率63.2%，總價4.17億元。該項目售樓處一位置業(yè)顧問表示具體開盤時間和房價未定。

以此觀之，上述三家房企的樓盤基本上在同一時期內上市，但地價之差達5714元/平方米，后市具體會如何演變仍有待觀察。

去年10月合肥樓市實施限購以來，最近6個月當?shù)胤績r5次下跌1次增長，但漲跌幅度在0.2%之內。從表面上看，該市整體房價被控制在合理范圍內，但《每日經(jīng)濟新聞》記者深入調查發(fā)現(xiàn)，該市房價的控制與合肥目前的分級網(wǎng)簽備案制度有著密切關系。

一位不愿具名的合肥業(yè)內資深人士表示，目前合肥房管局會先給低價樓盤進行備案，后給高價樓盤備，低價樓盤多備，高價樓盤少備，造成目前不少高價樓盤的網(wǎng)簽備案形成堆積。

合肥部分售樓處的置業(yè)顧問也證實了這一觀點，比如保利羅蘭春天售樓處的客戶經(jīng)理告訴記者，目前客戶的網(wǎng)簽備案他們也不好說要等多久，以往網(wǎng)簽后當天或者第二天就可以備案，現(xiàn)在只能等，長的話兩個月也是有可能的。