每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 楊軍    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 楊軍

去年“9·30”政策調(diào)控以來，房地產(chǎn)融資渠道不斷收緊。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)中心數(shù)據(jù)顯示，2017年前4個(gè)月，全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等方面的融資合計(jì)僅1113.1億元，延續(xù)了2016年下半年以來的低迷狀態(tài)。

在此背景下，房企不得不另尋“錢途”，轉(zhuǎn)而追捧高成本永續(xù)債。目前，首開、碧桂園、融創(chuàng)、金科等近20家房企將永續(xù)債作為一種新的融資工具。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，作為上市公司要秉承現(xiàn)金為王，必須加大融資力度和現(xiàn)金儲(chǔ)備。

房企資金面持續(xù)緊張

在現(xiàn)金為王的時(shí)代，誰(shuí)掌握現(xiàn)金流誰(shuí)就掌握了主動(dòng)權(quán)。

過去兩年的銷售向好為房企帶來了較多的現(xiàn)金回流，貨幣資金的充裕在一定程度上沖銷、弱化了持續(xù)加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

億翰智庫(kù)發(fā)布的房企融資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~TOP10顯示，不少房企融資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額有較大增加，其中恒大的現(xiàn)金流為2731億元排名第一，融創(chuàng)中國(guó)以592億元排名第二。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)還顯示，2016年前三個(gè)季度，融資窗口放開，房企發(fā)債成本整體在2.9%~8.2%之間，平均成本僅4.6%，2016年全年，房企通過私募債、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達(dá)到1.14萬億元，首次突破萬億，同比同口徑上漲26%。但隨著四季度以來政策的收緊，全行業(yè)發(fā)債量出現(xiàn)斷崖式下跌。

隨著監(jiān)管收緊以及金融“去杠桿”政策的逐步推進(jìn)，房企資金面持續(xù)緊張。盡管如此，由于渠道收緊，融資成本增加，包括萬科、金地在內(nèi)的龍頭房企，不得不先后取消了債券融資計(jì)劃。

今年4月以來，金融街、金地、電建地產(chǎn)等房企先后刊發(fā)公告稱，取消中期債券的發(fā)行。與此同時(shí)，龍頭企業(yè)萬科也于4月27日宣布取消15億元債券發(fā)行。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期商業(yè)銀行還在收緊各類融資政策，這會(huì)對(duì)房企的后續(xù)戰(zhàn)略擴(kuò)張形成較大的擠壓。所以從趨勢(shì)來看，房企的短期資金缺口或?qū)⒃龃?，后續(xù)類似股權(quán)質(zhì)押等現(xiàn)象會(huì)增加。

在公司債方面，5月23日與24日，招商蛇口、奧園集團(tuán)15億元公司債申請(qǐng)顯示為“中止”。此前，保利、龍湖地產(chǎn)、招商蛇口等一線優(yōu)質(zhì)房企中，擬發(fā)公司債也有被終止的先例。

前兩三年利息成本較低

繼1月和4月之后，國(guó)內(nèi)某千億級(jí)上市房企于5月23日再次發(fā)行本年度第三次永續(xù)債，募集金額不超過30億元，用于公司及公司下屬子公司的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)，2017年以來,該上市房企共發(fā)行永續(xù)債65億元。

分派利率方面，每個(gè)投資期限屆滿后的次日（“重置日”）起（含當(dāng)日），投資收益率應(yīng)重置，每次重置后的年化投資收益率應(yīng)在前一個(gè)投資期限所適用的投資收益率的基礎(chǔ)上躍升300個(gè)基點(diǎn)（即3.0%），即滿2.5年后，第2.5年至第3.5年的年利率在第2.5年年利率基礎(chǔ)上加300個(gè)基點(diǎn)（3%），以此類推，直至年利率達(dá)到“初始投資收益率+12%”。

克而瑞分析稱，永續(xù)債往往在前2~3年利息成本相對(duì)較低，此后則會(huì)大幅上漲，如果房企有足夠的存量以及銷售規(guī)模，在“低息期”內(nèi)償盡債務(wù)還是可以實(shí)現(xiàn)的。但永續(xù)債并非真正意義上的股權(quán)投資，而是實(shí)實(shí)在在要求付出比普通債券更高利息的一種融資工具，一旦永續(xù)債被計(jì)入負(fù)債，房企的實(shí)際負(fù)債率大幅度提高。

無獨(dú)有偶，5月24日，龍光地產(chǎn)向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行3.5億元永續(xù)債，自發(fā)行日（包括該日）起至2022年5月31日期間，每年將為7%。龍光地產(chǎn)解釋稱，該永續(xù)債的用途將用作若干現(xiàn)有債務(wù)的再融資及一般企業(yè)用途，或會(huì)因應(yīng)市況變化而調(diào)整其計(jì)劃。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年中期末，加上永續(xù)債之后，65家房企的總有息負(fù)債為38077億元，相比2015年末增加了13%。其中，共有16家企業(yè)擁有永續(xù)負(fù)債，總計(jì)1726.82億元，同比增加109%。恒大在2016年中期以永續(xù)債1160.02億元，總量排名第一，同比上漲124.5%，截至2017年5月恒大償還50%的永續(xù)債，金額為561.8億元，計(jì)劃年內(nèi)償還70%；第二名的碧桂園在2016年中期擁有永續(xù)債166億元，同比暴增517.01%，碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌此前表示，截至2016年4月，碧桂園已還清30億元的永續(xù)債，余下的166億元也將在年底逐漸還清。截至2016年12月31日，碧桂園已全部?jī)斶€永續(xù)債。

此外，融創(chuàng)中國(guó)2016年中期永續(xù)債規(guī)模為68.25億元，截至2016年末增長(zhǎng)至99.57億元。截至2017年一季度，首開股份新增永續(xù)債30億元，共擁有永續(xù)債99.85億元，金科股份共擁有永續(xù)債27億元。

早前，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌曾表示，未來資金將是企業(yè)的重點(diǎn)，“現(xiàn)在多借點(diǎn)錢，最好借的時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，可以穿越周期。”