每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè) 唐潔    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 唐潔

今年1月，由胡潤(rùn)研究院與萬(wàn)國(guó)置地聯(lián)合發(fā)布的全球房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，合肥房?jī)r(jià)由于漲幅超過(guò)40%，位居2016年全球房?jī)r(jià)漲幅第一。

但去年下半年以來(lái)，合肥樓市開(kāi)始從嚴(yán)調(diào)控，政策不斷加碼，該市房地產(chǎn)市場(chǎng)因此又陷入沉寂。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)（圖文無(wú)關(guān)）

彼時(shí)被卷入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價(jià)地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨著較為嚴(yán)峻的高價(jià)地困局。不久前，該公司對(duì)外發(fā)布的一季報(bào)除了披露當(dāng)期業(yè)績(jī)下滑之外，一處不易被外界覺(jué)察的表述更是讓人吃驚：

公司預(yù)計(jì)上半年凈利下滑50%至100%！

上半年或觸及盈虧臨界點(diǎn)

此前，合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國(guó)資房企印象，但隨著去年首單高價(jià)地落袋，其一舉成為業(yè)內(nèi)矚目的焦點(diǎn)。該房企一位高層彼時(shí)告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者：“手上已經(jīng)沒(méi)現(xiàn)貨了。”

按公司公告，上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是，去年市場(chǎng)上資金成本較為便宜，促使上市房企加杠桿拿地，一時(shí)間地王頻出。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016年合肥城建先后拿下3個(gè)高價(jià)地，拿地金額約61億元，數(shù)量與金額均創(chuàng)下歷史之最，年初至今卻暫未拿地。

公開(kāi)資料顯示，2016年4月，合肥城建以1490萬(wàn)元/畝的價(jià)格拍得肥西［2016］6號(hào)地塊，樓面價(jià)10159.19元/平方米，總價(jià)27.15億元，溢價(jià)率292.11%。

時(shí)隔兩個(gè)月后，合肥城建又以1665萬(wàn)元/畝的價(jià)格競(jìng)得瑤海區(qū)E-1606號(hào)地塊，樓面價(jià)9990.10元/平方米，總價(jià)20.19億元，溢價(jià)率261.96%。

不過(guò)，合肥城建對(duì)搶高價(jià)地的沖動(dòng)并未因?yàn)楫?dāng)?shù)貜膰?yán)調(diào)控而有所減弱。2016年11月，合肥城建以1625萬(wàn)元/畝的價(jià)格競(jìng)得蜀山區(qū)W1607號(hào)地塊。總價(jià)14.05億元，溢價(jià)率212.3%。其中A地塊住宅樓面價(jià)11072.73元/平方米，B地塊住宅樓面價(jià)9744.0元/平方米。

而在去年8月與12月，合肥城建分別向渤海銀行、興業(yè)信托借款6億元、12億元，年化利率5.8%、5.3%，期限均為2年。去年5月、6月與11月份，合肥城建向華夏銀行、建設(shè)銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底，合肥城建授信額度50億元，融資余額30.38億元，融資成本區(qū)間為5.3%~5.8%。

記者注意到，合肥城建因今年一季度融資增加而導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本劇增5210.9萬(wàn)元，同比增幅897.4%，今年一季度實(shí)現(xiàn)凈利4285.8萬(wàn)元，同比下滑接近40%。

面對(duì)即將到來(lái)的半年報(bào)，合肥城建表述說(shuō)，其凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)同比去年的7010.4萬(wàn)元下滑50%~100%，這意味著該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話，可能會(huì)觸及盈虧臨界點(diǎn)。

合肥城建對(duì)外解釋說(shuō)，與上年同期相比，營(yíng)業(yè)收入規(guī)模變化不大，由于銀行借款增加較多，財(cái)務(wù)費(fèi)用上升，導(dǎo)致2017年1~6月利潤(rùn)下降較多。

未入市樓盤周圍已有開(kāi)發(fā)商虧本拋售

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)（圖文無(wú)關(guān)）

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者近日實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，合肥城建去年拿下的三個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目，目前已經(jīng)被圍擋圍了起來(lái)，但并未確認(rèn)項(xiàng)目具體入市時(shí)間：

瑤海區(qū)項(xiàng)目地段位于瑤海區(qū)半塔路以西、襄水路以北，記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)并未看到有工人施工。

蜀山區(qū)項(xiàng)目盡管已挖好地基，也未見(jiàn)有工人施工。

肥西項(xiàng)目從拿地到目前為止，已經(jīng)有超過(guò)一年的時(shí)間，現(xiàn)在工地正在建售樓處。

巨額的融資成本與當(dāng)前周圍均價(jià)直逼拿地樓面價(jià)的現(xiàn)狀，成為目前合肥成城建所面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。以合肥城建去年拿下的瑤海區(qū)項(xiàng)目為例，該地塊擬定項(xiàng)目名稱為城建琥珀?yáng)|華府。據(jù)悉，瑤海區(qū)是合肥市的四大老城區(qū)之一，目前在進(jìn)行舊城改造。

記者了解到，合肥當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者更傾向于環(huán)境較好的濱湖新區(qū)，瑤海區(qū)的地緣客戶主要來(lái)自于瑤海區(qū)和肥東縣兩個(gè)區(qū)域。以前，這兩個(gè)區(qū)域的客戶足以消化瑤海樓市的供應(yīng)，但去年限購(gòu)以后，肥東縣部分居民因沒(méi)有購(gòu)房資格而被擋在了瑤海區(qū)外面。整體而言，限購(gòu)使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

在琥珀?yáng)|華府周圍，距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產(chǎn)旗下“文一錦門學(xué)府里”項(xiàng)目。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在合肥市物價(jià)局的備案價(jià)為12000元/平方米，而此項(xiàng)目拿地樓面價(jià)就已經(jīng)高達(dá)10050元/平方米，溢價(jià)率264.13%。

文一錦門學(xué)府里項(xiàng)目售樓處的一位客戶經(jīng)理宋早楊告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，公司為解決目前資金鏈緊張的問(wèn)題，在虧本銷售。該項(xiàng)目有包括合富輝煌在內(nèi)的兩家代理公司以及文一自身的銷售團(tuán)隊(duì)一起進(jìn)行銷售。宋早楊表示，后面該項(xiàng)目還會(huì)繼續(xù)加推新樓盤。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”，還包括新城和安徽建設(shè)兩家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡對(duì)著城建琥珀?yáng)|華府，當(dāng)時(shí)其拿地樓面價(jià)9001元/平方米，溢價(jià)率185.76%，目前處于待售；安徽建設(shè)的項(xiàng)目目前還未定名，拿地樓面價(jià)為12179.72元/平方米，溢價(jià)率286.7%。

“股神”巴菲特有一句經(jīng)典的話：“只有在退潮之際才能知道誰(shuí)在裸泳”，如今再次品讀，引人深思。

每經(jīng)編輯 李凈翰