隨著各地調(diào)控政策持續(xù)深化，房地產(chǎn)上市公司分化態(tài)勢進(jìn)一步加劇，行業(yè)集中度進(jìn)一步增加。部分大型房企通過地產(chǎn)基金運(yùn)作、資產(chǎn)證券化、公司股權(quán)抵押、并購標(biāo)的公司股份質(zhì)押套現(xiàn)等方式的合作，加大并購杠桿率，共同完成“蛇吞象”式并購活動(dòng)。

多個(gè)房企發(fā)起收并購案例

今年4月底，融創(chuàng)中國通過二級市場增持金科股份股票至25%，同時(shí)表示未來將視市場機(jī)會(huì)繼續(xù)增持，不排除最終成為金科第一大股東。

無獨(dú)有偶，近日，云南城投收到上交所問詢函，上交所對云南城投的重組關(guān)于整合風(fēng)險(xiǎn)、標(biāo)的資產(chǎn)財(cái)務(wù)評估及抵押擔(dān)保等9個(gè)事項(xiàng)提出疑問。

而在4月上旬，融信發(fā)布就公告稱，其間接全資附屬公司融信（福建）投資集團(tuán)有限公司（簡稱“融信投資”）與海亮金屬貿(mào)易集團(tuán)有限公司（簡稱“海亮金屬”）訂立了具有排他性的意向書。據(jù)知情人士透露，融信收購海亮58%股權(quán)，然后海亮與融信簽署對賭協(xié)議，對賭到2019年總銷售金額可以達(dá)到500億元；否則，海亮將面臨融信全資收購。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，融信收購海亮股權(quán)成為今年的企業(yè)整體股權(quán)收購的開端。也就是說，2017年甚至未來2-3年仍然會(huì)有房企退出房地產(chǎn)，這些企業(yè)會(huì)在未來2-3年市場調(diào)整期被大型房企整體收購。“可以說，未來2-3年是房地產(chǎn)行業(yè)的收購時(shí)代。”

越來越多的跡象表明，中小房企正在被大的地產(chǎn)公司并購，甚至是退出房地產(chǎn)業(yè)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年這一形勢將會(huì)加劇。尤其是今年全國樓市調(diào)控聲浪高漲，行業(yè)對后市預(yù)期轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，在眾多“出路”之中，并購已然成為多數(shù)房企的選擇。

張宏偉分析表示，從去年10月到今年3-4月，樓市調(diào)控政策頻出，多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸甚至限售政策。從執(zhí)行的角度來看，全方位的政策調(diào)控已經(jīng)導(dǎo)致樓市無漏洞可鉆。“這預(yù)示著本輪調(diào)控的方向明確，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的調(diào)控周期，未來2-3年樓市也將進(jìn)入新一輪的市場調(diào)整期。”

房地產(chǎn)行業(yè)橫向并購仍為重點(diǎn)

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)橫向并購仍是收并購活動(dòng)的重中之重。2016年，房地產(chǎn)開發(fā)類并購交易數(shù)量和交易金額均超過45%，進(jìn)一步助推房企低成本資源儲備與區(qū)域布局優(yōu)化。在土地價(jià)格不斷走高的背景下，優(yōu)秀房企通過靈活利用并購等手段獲取新項(xiàng)目資源，既能增加企業(yè)土儲資源，更利于控制成本提升未來盈利能力。

不僅如此，在行業(yè)并購整合、兼并加速的背景下，大型房地產(chǎn)服務(wù)商不是在并購整合，就是在進(jìn)軍并購整合的路上。除了大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外，部分優(yōu)秀的房地產(chǎn)服務(wù)商也呈現(xiàn)快速擴(kuò)張勢頭。

中國指數(shù)研究院最新的研究報(bào)告指出，2016年，在房地產(chǎn)市場去化加速、資金寬松等良好環(huán)境的催化下，行業(yè)優(yōu)勝劣汰和格局重構(gòu)進(jìn)程已經(jīng)加快，房地產(chǎn)上市公司的分化態(tài)勢加劇。一方面是大型房地產(chǎn)上市公司在產(chǎn)品、項(xiàng)目、資金、管理等要素的絕對優(yōu)勢下強(qiáng)者恒強(qiáng)；另一方面是中小企業(yè)的斷臂求生或黯然離場。在2017年房地產(chǎn)企業(yè)需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業(yè)集中度加速提升已成為必然。

該報(bào)告認(rèn)為，“并購、轉(zhuǎn)型和政策”將是2017年房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。首先，市場調(diào)整期行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)分化發(fā)展的特征更加凸顯。其次，房地產(chǎn)行業(yè)并購重組大潮已進(jìn)入加速階段，成為房企發(fā)展的新常態(tài)，也成為房地產(chǎn)板塊投資的主線之一，包括具有兼并重組預(yù)期的央企個(gè)股和部分大型房地產(chǎn)上市公司積極收購基本面良好、估值較低的上市公司。此外，在房地產(chǎn)市場由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場的背景下，部分房地產(chǎn)上市公司在把握增量市場的同時(shí)積極探索存量市場，拓展多元發(fā)展業(yè)務(wù)模式。

未來“退房”企業(yè)將持續(xù)增多

“歷史經(jīng)驗(yàn)表明，每一輪市場調(diào)整期的到來都將有一批房企退出房地產(chǎn)市場，行業(yè)‘大魚吃小魚’并購與整合的現(xiàn)象也會(huì)頻繁發(fā)生。”張宏偉告訴記者，行業(yè)洗牌過程中，前期激進(jìn)拿地、高杠桿融資、非專業(yè)跨界等類型的房企將加速被吞并或者被動(dòng)退出地產(chǎn)行業(yè)的命運(yùn)。

“在2017年多方調(diào)控政策持續(xù)下，市場銷售很難出現(xiàn)2016年的行情。因此，前期部分激進(jìn)拿地的房企可能陷入資金困局，被動(dòng)退出樓市。”他進(jìn)一步表示，比如拿地較為激進(jìn)的閩系房企，這些房企的一部分極有可能在這輪市場調(diào)整與并購大潮中被整合，最終被動(dòng)退出房地產(chǎn)市場。

其次，金融機(jī)構(gòu)“降杠桿”將導(dǎo)致部分房企資金鏈斷裂被收購或整合。張宏偉認(rèn)為，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時(shí)間。并且隨著時(shí)間的推移與調(diào)控的深入，金融機(jī)構(gòu)會(huì)強(qiáng)化對于房企的“控制”，也會(huì)采取一些“降杠桿”的措施。而這些動(dòng)作可能會(huì)讓行業(yè)絕對數(shù)量最多的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現(xiàn)中小房企被并購或破產(chǎn)的現(xiàn)象。“這些房企一旦無法及時(shí)償還貸款，極有可能最終被其他企業(yè)收購股權(quán)或項(xiàng)目。”

此外，央企與品牌房企并購整合將加劇中小房企“離場”。從目前行業(yè)競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭奪未來行業(yè)老大的地位，競爭異常激烈。而對于大型民企來講，行業(yè)內(nèi)的收購機(jī)會(huì)也不會(huì)錯(cuò)過，比如恒大頻繁收購中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、萬科等房企旗下物業(yè)或股權(quán)；融創(chuàng)積極推進(jìn)并購，近兩年來收購天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項(xiàng)目或股權(quán)，進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張。在此背景下，中小房企的生存空間將被進(jìn)一步壓縮。

最后，主業(yè)非地產(chǎn)類的企業(yè)跨界進(jìn)入樓市后因?yàn)樵谀玫夭季?、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、融資渠道構(gòu)建等方面無法實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本的降低，也無法實(shí)現(xiàn)較快的銷售，這些企業(yè)將會(huì)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)或被其他房企收購。“部分明智的企業(yè)已經(jīng)開始實(shí)施‘退房’計(jì)劃，比如聯(lián)想在房價(jià)和地價(jià)處于高位時(shí)出售融科智地，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”張宏偉表示，預(yù)計(jì)2017-2019年，在多方因素推動(dòng)之下，會(huì)有更多的房企開始剝離部分或全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

（來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 記者 高偉）