購買一套風景名勝區(qū)的精裝房，還能獲得高達80%的房款返還？近來，有市民打進本報熱線稱，省內某風景區(qū)附近有“具有投資功能”的精裝小戶型在售，前5年返還總房款30%的消費券，第6年起至第15年按年共固定返還總房款80%的現(xiàn)金，也就是說到了第16年白撿一套房。

在房地產(chǎn)市場升溫期間，房地產(chǎn)企業(yè)快速擴張，為緩解資金壓力，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過售后包租、返本銷售等噱頭促進銷售回籠資金，一旦房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈發(fā)生斷裂，往往既不能交付投資者購買的房屋，也不能兌現(xiàn)包租、返本銷售等承諾，投資者可能血本無歸。在今年5月召開的處置非法集資部際聯(lián)席會議座談會上，住房城鄉(xiāng)建設部表示將按照處置非法集資部際聯(lián)席會議安排，在今年5~7月組織各?。▍^(qū)、市）政府開展涉嫌非法集資風險專項排查活動，切實加強對房地產(chǎn)行業(yè)非法集資的防范和處置。

看似穩(wěn)賺不賠的項目 實則為美麗的陷阱

在湖北省某市，一個名為“上上坊養(yǎng)老型酒店公寓”就曾以“理財產(chǎn)品”的方式銷售樓盤并一度熱賣。該樓盤在廣告宣傳中聲稱，“既真實擁有，又有投資功能”：購房者每投資10萬元，第一年可獲12%的收益率，此后每年收益率增加2個百分點，5年累計收益達房款的80%，同時擁有公寓產(chǎn)權，“等于兩折購房”。然而在2014年初，300余位購房者先后預交了數(shù)十萬元意向金，卻陷入騙局。據(jù)辦案部門介紹，因資金鏈斷裂，開發(fā)商已進入破產(chǎn)程序，其發(fā)售的“理財產(chǎn)品”涉嫌非法集資，涉案金額達3億多元，眾多購房者向房企繳納的預付款面臨本金不保的危險。據(jù)調查，該房產(chǎn)公司還在海南、河北等地如法炮制多個此類項目。投資者繳納的房款均被挪用于彌補企業(yè)資金缺口，最后累計非法集資35億元，涉及4萬多名群眾受害。

無獨有偶，市民李女士日前也收到了一條推銷商鋪的信息，銷售人員稱購買商鋪即可返現(xiàn)3年租金，并保障每年最低收益為8%，終身包租的條款將全部寫入購房合同中。商鋪出售價格也大大低于市場價格。按照開發(fā)商所承諾的種種條件，低價格、低風險、高回報，保底8%的年收益率，超出部分5∶5分賬，看似穩(wěn)賺不賠的生意實質上卻是高風險事件。

專家表示，大多數(shù)承諾售后包租的開發(fā)商，受開發(fā)周期的制約，許多項目在承諾時尚處于期房階段，前景尚不明朗。而對于商鋪或者寫字樓市場而言，持續(xù)穩(wěn)定的終端客戶才是支持其兌現(xiàn)投資回報的唯一資金來源。售后包租首先面臨的風險是，對于未經(jīng)過市場檢驗的商鋪、寫字樓，僅僅作為外行的普通投資者，根本無法判斷其租賃前景。更大的風險是，當前售后包租更多采用的操作模式是通過委托第三方經(jīng)營管理公司，開發(fā)商往往游走在合法與非法之間的灰色地帶。一旦樓盤賣得不好或商鋪經(jīng)營不善，已收到售款的開發(fā)商可能攜款跑路，投資者也將可能血本無歸。

房地產(chǎn)非法集資行為風險極大 住建部專項整治違規(guī)違法銷售

房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動涉及面廣，危害極大，根據(jù)住建部近年掌握的情況，房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動一般采取以下方式：一是以預售房屋的形式非法集資，該方式多表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)在項目未取得商品房預售許可證前，有的甚至是項目還沒進行開發(fā)建設時，以內部認購、發(fā)放VIP卡等形式，變相進行銷售融資，有的還“一房多賣”。二是利用房地產(chǎn)項目開發(fā)進行非法集資，表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)自身或者是通過中介公司向社會公眾融資，承諾給予遠高于銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產(chǎn)作為抵押。三是以分割銷售商鋪并承諾售后包租的形式非法集資，該方式多表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)將整幢商業(yè)、服務業(yè)建筑劃分為若干個小商鋪進行銷售，通過承諾售后包租、定期高額返還租金或到一定年限后回購，來誘導社會公眾購買。此外，近年來，又出現(xiàn)了利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺眾籌買房等方式進行非法集資的現(xiàn)象。

同時，房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動往往蘊藏著極大風險，一些開發(fā)企業(yè)采取滾動借款方式，資金期限與項目周期不匹配，資金鏈脆弱，一旦項目運作出問題，將導致資金鏈斷裂；一些企業(yè)或個人通過欺騙、詐騙的方式，在證照不齊的情況下，以房地產(chǎn)項目的名義進行非法集資活動，有的甚至攜款逃匿；此類項目往往涉及社會集資、定期返租，容易發(fā)生收益不確定和達不到承諾的收益等情況，一旦發(fā)生糾紛，難以維護購買者權益。

據(jù)介紹，近年來為切實加強對房地產(chǎn)行業(yè)非法集資的防范和處置，全國已推行房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案制度。為有效制止“一房多賣”騙取購房款、惡意騙貸等行為，截至2016年底，全國339個地級以上城市已全部實現(xiàn)新建商品房交易合同網(wǎng)簽備案，280多個城市已實現(xiàn)二手房交易合同網(wǎng)簽備案。2016年以來，住房城鄉(xiāng)建設部全面部署開展了房地產(chǎn)市場秩序專項整治工作，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)9種違法違規(guī)行為、中介機構的10種違法違規(guī)行為作為專項整治的重點，大力整頓規(guī)范市場秩序，并指導各地房地產(chǎn)管理部門貫徹落實《國務院關于進一步做好防范和處置非法集資工作的意見》，加強與金融、公安、工商、物價等部門的溝通協(xié)調，建立部門間信息共享機制，加強日常監(jiān)管和聯(lián)合執(zhí)法，落實對非法集資企業(yè)的懲處機制，堅決杜絕非法集資在房地產(chǎn)領域蔓延。

法律小貼士

原建設部《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”第12條規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”

國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”各級房地產(chǎn)管理部門要加強監(jiān)管，對違背有關法律法規(guī)規(guī)定銷售商品房的經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴肅查處。

根據(jù)《刑法》及《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》等相關法律法規(guī)司法解釋，未經(jīng)有關部門依法批準，不具有房產(chǎn)銷售的真實內容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，涉嫌《刑法》第176條所指的以非法吸收公眾存款罪；如果以非法占有為目的，以“售后返租”方法非法集資的，則涉嫌《刑法》第192條所指的集資詐騙罪；如果以非法占有為目的，以簽訂“售后返租”為內容的合同作為手段，騙取對方當事人的財物的，則涉嫌《刑法》第224條的合同詐騙罪；如果以“售后返租”為手段虛構事實詐騙公私財物的，則涉嫌《刑法》第266條所指的詐騙罪。