每經(jīng)記者 吳若凡  每經(jīng)編輯 湯亞文

上海全新土拍規(guī)則后，迎來第一次土拍，3幅地塊的投標(biāo)內(nèi)容已于5月27日在網(wǎng)站上予以公示，經(jīng)公示無異議的，6月1日09時(shí)30分將進(jìn)行定標(biāo)。雖官方尚未公布結(jié)果，但據(jù)現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍的開發(fā)商透露，結(jié)果其實(shí)已經(jīng)確定。

從目前的公示內(nèi)容看，上海三幅地塊投標(biāo)有保利、中建、中海、萬科四家，雖順位未定，但計(jì)算投標(biāo)價(jià)，總額已達(dá)29.3億元。

據(jù)悉，三幅地塊分別位于臨港蘆潮港社區(qū)和奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)，總出讓面積13.4萬㎡，起價(jià)在22.1億元，樓面起價(jià)則為9662元/㎡，而地塊最終成交樓面價(jià)為12774元/㎡，平均溢價(jià)率24.4%。

三央企投標(biāo)領(lǐng)先 配建條件繁多

上海奉賢區(qū)地塊由中海、保利、萬科投標(biāo)，其中投標(biāo)價(jià)格最高為中海的17.55億，若計(jì)算樓面價(jià)則為14581元/㎡，溢價(jià)率48.8%。

該地塊位于奉賢鎮(zhèn)與臨港新城中間，東至同心港,南至蘭博路,西至浦蘭路,北至城協(xié)路，出讓面積75224.2㎡，容積率1.6，地塊起拍價(jià)11.79億，樓面價(jià)9800元/㎡。

地塊需建設(shè)5%的保障房（6017.94㎡）無償移交政府，并自持15%的住宅（17151.12㎡）作為廉租房，30%的全裝修住宅。

另一幅臨港地塊萬科、保利、中建均有投標(biāo)，價(jià)格最高為中建的3.05億元，若計(jì)算樓面價(jià)則為9659元/㎡，溢價(jià)率9.8%。

地塊位于臨港新城東側(cè)，東至漕河路,南至蘆碩路,西至潮樂路,北至江山路綠化帶，出讓面積15807.6㎡，容積率2.0，起價(jià)2.78億元，樓面價(jià)8800元/㎡。

同樣，地塊需建設(shè)5%的保障房（1264.6㎡）無償移交政府，并自持100%的商業(yè)（6323.04㎡），30%的全裝修住宅。

浦東南匯臨港純住宅地塊（C0204）依然由中建、保利、萬科投標(biāo)，目前保利投標(biāo)價(jià)格最高，為8.65億元，樓板價(jià)1.12萬元/㎡，溢價(jià)率14.6%。

入市一波三折 三地塊成復(fù)合拍賣試點(diǎn)

上述三幅地塊的拍賣引人注目，地塊從掛牌到出讓可謂一波三折：2016年12月，3幅地塊在土地市場(chǎng)公開掛牌；隨后2017年3月20日，3幅地塊因資金審核尚未完成，被中止出讓;2017年4月11日，3幅地塊調(diào)整為招標(biāo)掛牌復(fù)合出讓;2017年5月11日，3幅地塊確定為電子競(jìng)價(jià);2017年5月26日，3幅地塊正式出讓。6月1日將正式公布投標(biāo)結(jié)果。

從2016年12月這3幅地塊公示掛牌出讓信息以來，期間經(jīng)歷了中止交易、變更出讓方式、調(diào)整現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)形式等多種問題。這也是至今為止，上海首次以招標(biāo)掛牌復(fù)合方式出讓的住宅用地。

在全新的土拍規(guī)則中，值得一提的是“評(píng)標(biāo)”認(rèn)定中的一系列指標(biāo)。除了要考核拿地房企近三個(gè)會(huì)計(jì)年度合并財(cái)務(wù)報(bào)表中總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率等基本指標(biāo)外，還要考核信用評(píng)級(jí)、總建筑面積、全裝修面積等其他評(píng)定指標(biāo)。

按照新規(guī)要求，需根據(jù)通過資格審查的有效申請(qǐng)人數(shù)來確定出讓方式。采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓的，則以“綜合條件最佳者得”的原則確定中標(biāo)人；采用掛牌方式出讓的，則以“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。