招商證券發(fā)表報(bào)告稱，最近到訪南京，一個(gè)充斥著大量房地產(chǎn)投資者的成市，了解最新的市場(chǎng)趨勢(shì)。自去年9月當(dāng)局再次出臺(tái)住房限購(gòu)政策后，市場(chǎng)情緒明顯轉(zhuǎn)弱。居民對(duì)住房投資的熱情不斷退卻，今年1至4月城區(qū)的房地產(chǎn)交易量同比下降了60%。

過(guò)去9個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格上升了40%，地方政府收緊了有關(guān)非當(dāng)?shù)貞艏I家的政策，導(dǎo)致買家涌到周邊鄉(xiāng)郊地區(qū)購(gòu)房的趨勢(shì)亦開始逆轉(zhuǎn)。

更多的城市將跟隨有關(guān)措施，收緊有關(guān)非當(dāng)?shù)刭I家的政策，該行預(yù)期三季度的銷售量將進(jìn)一步偏軟，對(duì)板塊的看法審慎，并看好比較保守的公司︰龍湖地產(chǎn)（00960，HK）和中國(guó)海外（00688，HK）

調(diào)控措施奏效

該行在南京與一些當(dāng)?shù)氐淖∶窈弯N售經(jīng)理交流，他們表示當(dāng)局近期再次出臺(tái)住房限購(gòu)政策，并提高首付比例（2016年9月），有關(guān)措施相當(dāng)奏效。投資者在總交易量當(dāng)中所占的比重由2015年的高位50-60%下降至現(xiàn)在的20%。今年1至4月主城區(qū)的銷售量同比下滑了60%。

偏遠(yuǎn)城市向好的趨勢(shì)正在逆轉(zhuǎn)

南京的買家一度涌到鄰近較偏遠(yuǎn)的城市，如鎮(zhèn)江和揚(yáng)州等，占該等城市新住房銷售量大概80-90%。然而，過(guò)去9個(gè)月房?jī)r(jià)上升了約40%，當(dāng)?shù)卣畬?duì)非當(dāng)?shù)貞艏用癯雠_(tái)了較嚴(yán)苛的政策（包括住房限購(gòu)政策和三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的措施等），在本來(lái)流通性已偏低的二手市場(chǎng)增加了轉(zhuǎn)售的難度，使買家的熱情冷卻。然而，市場(chǎng)對(duì)南京CBD商用物業(yè)和商品（黃金和比特幣特等）的興趣則一直在增加。

交易量進(jìn)一步放緩，維持回避評(píng)級(jí)

該行預(yù)期將有更多城市收緊有關(guān)非本地戶籍居民的政策，三季度的住房銷售將進(jìn)一步回軟（該行預(yù)測(cè)二/三季度全國(guó)售出的建筑面積將同比下跌9%/12%），開發(fā)商的議價(jià)能力將因此而被削弱。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)板塊股份的現(xiàn)值為7.3倍前瞻市盈率，較過(guò)往2011/13年緊縮周期時(shí)的估值具有5-22%溢價(jià)。