席卷全國(guó)的樓市調(diào)控，遏制炒房潮同時(shí)，租房市場(chǎng)亦出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

一線城市租金首降

今年3月以來(lái)，樓市調(diào)控席卷全國(guó)，據(jù)國(guó)際金融報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，已有近60城出臺(tái)超150次調(diào)控政策。

在政策調(diào)控下，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)穩(wěn)，漲勢(shì)暫緩。特別是一線城市，在房屋交易市場(chǎng)不活躍的情況下，房屋租賃價(jià)格也開始出現(xiàn)下滑。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示，上海房租指數(shù)結(jié)束了連續(xù)90個(gè)月的上漲行情，從今年1月開始延續(xù)了下跌的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，4月份，中原二手住宅租賃共成交1197套，環(huán)比下滑20.89%。

成交凍結(jié)，部分業(yè)主開始轉(zhuǎn)售為租，一些地區(qū)租賃房源供大于求，帶動(dòng)租金小幅下行。

以楊浦為例，房源空置率比較高，大量房源成交周期維持在1個(gè)月以上，租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。

事實(shí)上，今年前5個(gè)月，上海二手房租金已經(jīng)出現(xiàn)3次環(huán)比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指數(shù)月報(bào)顯示，4月中原（上海）租金指數(shù)為238.2點(diǎn)，環(huán)比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環(huán)比、同比跌幅均有所擴(kuò)大，全市租金均價(jià)77.7元/平方米/月。

實(shí)際上，上海并非個(gè)案，北、上、廣、深四個(gè)一線城市的租金都在持續(xù)下降，而且都是金融危機(jī)以來(lái)首次。

證券時(shí)報(bào)分析，對(duì)于目前在四個(gè)一線城市買不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”們來(lái)說(shuō)，房租出現(xiàn)首次下降顯然是條好消息，再與包租婆包租公談房租無(wú)疑就有了底氣。而在過(guò)去十幾年，多數(shù)時(shí)候房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房租也跟著上漲，某些時(shí)候房租漲幅超過(guò)了房?jī)r(jià)漲幅，這讓“x漂”們的生活壓力不小。

一線城市房租首降，不僅意味著供求關(guān)系發(fā)生變化，也意味著市場(chǎng)秩序在好轉(zhuǎn)。

樓市調(diào)控初見成效

從去年持續(xù)至今的樓市調(diào)控，已為本次房租市場(chǎng)變化埋下伏筆。

5月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月度報(bào)告數(shù)據(jù)。1月份至4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元，同比增長(zhǎng)9.3%，增速比1月份至3月份加快0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資增長(zhǎng)10.6%。房屋新開工面積48240萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.1%，其中住宅新開工面積增長(zhǎng)17.5%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)邢志宏表示，從數(shù)據(jù)可以看出，4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增加，商品房待售面積進(jìn)一步減少。

證券日?qǐng)?bào)援引中原地產(chǎn)首席分析師張大偉觀點(diǎn)分析，整體看2017年4月份各地樓市調(diào)控政策繼續(xù)加碼，在政策約束下樓市表現(xiàn)一般，成交量同比和環(huán)比均有不同程度的下降。截至4月末，主要熱點(diǎn)城市的庫(kù)存均有上升，去庫(kù)存主流城市集中在三線城市。

張大偉表示，從調(diào)控政策內(nèi)容看，4月份單月，超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了70余次調(diào)控政策，其中全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)20個(gè)城市“限售”，正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，也成為本輪從3月份開始的全國(guó)多城市調(diào)控新特點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)還有更多的城市將執(zhí)行落地這一新調(diào)控措施。一定年限限制轉(zhuǎn)讓，可以有效的降低投機(jī)行為。

三大因素推動(dòng)租金回落

針對(duì)一線城市房租回落情況，證券時(shí)報(bào)分析：

首先應(yīng)當(dāng)歸功于去年下半年開始的這一輪樓市治理。由于多個(gè)城市對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲采取了嚴(yán)厲調(diào)控措施，一方面讓不少房源“由售轉(zhuǎn)租”，為住房租賃市場(chǎng)增加了供給。

其次，一線城市重拳治理房屋中介市場(chǎng)，擠出了租金中人為添加的水分，也促使租金回歸真實(shí)水平。

另外，也要?dú)w功于建設(shè)公租房和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。公租房對(duì)一線城市房租下降的貢獻(xiàn)在于，既分流了部分租房需求，也拉低了平均租金。而2016年國(guó)辦下發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，顯然也對(duì)一線城市房租首降起到了一定積極推動(dòng)作用。

報(bào)道分析，一線城市房租首降只是一個(gè)開端，拉開了房租回歸合理水平的序幕。這是因?yàn)椋?ldquo;房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”已經(jīng)成為樓市新定位，不管是臨時(shí)調(diào)控還是建立長(zhǎng)效機(jī)制無(wú)疑都會(huì)圍繞這一新定位，當(dāng)房子不再被炒，房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定，這有利于穩(wěn)定租金乃至降低租金。

而且，一線城市均表態(tài)要加快增加住房土地供應(yīng)，即增加住房供給，有一部分新增房源將會(huì)轉(zhuǎn)化為租房供給。再看需求端，北上廣等特大型城市紛紛提出人口“天花板”的控制規(guī)劃目標(biāo)，這對(duì)租房需求會(huì)產(chǎn)生一定影響。當(dāng)未來(lái)供給增加而需求被控制，顯然為房租下降創(chuàng)造了有利條件。

還有，制度建設(shè)也在創(chuàng)造有利條件。比如說(shuō)近日住建部公布的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》，多處規(guī)定都有利于租金回歸合理，比如“租賃期限不得低于3年”、“出租人不得單方面提高租金”等規(guī)定，對(duì)于房租具有“穩(wěn)壓”乃至“降壓”的積極作用。

租金回落只是開始？

國(guó)際金融報(bào)援引第三方機(jī)構(gòu)測(cè)算，一線城市租金回報(bào)率已經(jīng)降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個(gè)階段，即租金下跌、房?jī)r(jià)橫盤以及租金收益率下行的階段，樓市成交凍結(jié)對(duì)租金的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。

百度公號(hào)為“心鎖米叔有料”發(fā)文稱，對(duì)于自住購(gòu)房者而言，租售比的概念對(duì)自己購(gòu)房影響不大，畢竟是自住，不是用來(lái)投資或放租的（其實(shí)也有影響，租售比是用來(lái)衡量房產(chǎn)泡沫的一種方法，當(dāng)租售比在不合理的區(qū)間內(nèi)時(shí)，就代表著自己花費(fèi)的費(fèi)用遠(yuǎn)高于房屋實(shí)際的價(jià)值）。

對(duì)于投資者而言，租售比的影響較大，在樓市火熱的時(shí)候，一些問(wèn)題都被狂飆突進(jìn)的房?jī)r(jià)所掩蓋，而當(dāng)大潮退散之后，問(wèn)題才會(huì)一個(gè)個(gè)顯露出來(lái)。在房?jī)r(jià)一直無(wú)序上漲的時(shí)候，沒(méi)有人會(huì)去考慮租售比的問(wèn)題，因?yàn)橘I過(guò)之后轉(zhuǎn)手再賣就能賺很大一筆。而當(dāng)限購(gòu)、限售的時(shí)候，交易市場(chǎng)被條條框框的限制所鎖死，無(wú)法出手的房產(chǎn)就成了一直要往里面砸房貸的無(wú)底洞，轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)才發(fā)現(xiàn)，租金回報(bào)率低的可憐，而且頭上還有一個(gè)一直懸而未落的“房產(chǎn)稅”，這個(gè)時(shí)候才會(huì)明白那個(gè)看似無(wú)用的租售比的意義所在，它的存在，代表著房產(chǎn)正常價(jià)值的上限。

證券日?qǐng)?bào)分析，雖然說(shuō)每個(gè)城市的人口、住房租賃市場(chǎng)有所不同，但也有相同之處，即在高房?jī)r(jià)影響下，房租水分普遍較大，如今房?jī)r(jià)熱點(diǎn)城市普遍調(diào)控房?jī)r(jià)治理中介，那么房租就極有可能下降。

北上廣深被認(rèn)為是樓市風(fēng)向標(biāo)，當(dāng)這些城市房租開始下降，其他城市房租大概距離下降也不遠(yuǎn)了。

當(dāng)然，房租首降只是開始，能否降到合理水平還需要觀察。顯然有必要促使房租回歸合理，因?yàn)檫@不僅關(guān)乎住房租賃市場(chǎng)和樓市健康與否，也關(guān)系到民生負(fù)擔(dān)是否合理。而且租金下降有利于改變?nèi)说淖》坑^念，并能促進(jìn)“雙創(chuàng)”。要想租金回歸合理，關(guān)鍵在于制度建設(shè)和市場(chǎng)建設(shè)兩手都要抓，兩手都要硬。

來(lái)源：騰訊財(cái)經(jīng)，綜合Wind資訊、國(guó)際金融報(bào)、金融時(shí)報(bào)、證券時(shí)報(bào)、央視等

編輯：張楠