每經(jīng)記者 吳若凡

“輕資產(chǎn)”這個(gè)熱詞在商業(yè)地產(chǎn)的溫度一直有增無減。

在早期涉足的萬達(dá)、大悅城、凱德等企業(yè)之外，近年新城、泰禾、紅星等企業(yè)均加快了商業(yè)管理的品牌輸出。5月27日，紅星商業(yè)便以愛琴海購物公園與遵義鐵投·高鐵新城簽約之機(jī)，落子了又一個(gè)商管輸出項(xiàng)。繼唐山愛琴海購物公園后，紅星接連進(jìn)入委托管理項(xiàng)目，這也意味著紅星商業(yè)正式轉(zhuǎn)型為不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營商。

“加碼商業(yè)管理是紅星地產(chǎn)基于房地產(chǎn)市場情況和企業(yè)發(fā)展需要做出的戰(zhàn)略布局。”紅星商業(yè)方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

不過，細(xì)數(shù)如今的商業(yè)管理市場格局，既有手法嫻熟的漢博、盈石等第三方資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，也有萬達(dá)、萬科、中海等從各領(lǐng)域切入商管的巨頭房企，這一細(xì)分領(lǐng)域的競爭壓力可見一斑，紅星商業(yè)能夠從中分羹？

加碼輕資產(chǎn)輸出

2015年，紅星商業(yè)開始嘗試輕資產(chǎn)運(yùn)營，這一模式發(fā)展至今。紅星商業(yè)投資發(fā)展中心總經(jīng)理陳煜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2015年是地產(chǎn)周期調(diào)整年，整個(gè)行業(yè)速度在放慢，紅星的商業(yè)團(tuán)隊(duì)勢必面臨著生存問題，同時(shí)，外部的廣泛需求也使得紅星商業(yè)迫切需要打開一條新路，公司開始把目光聚焦在“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，欲走“輕重并舉”的商業(yè)服務(wù)路線。

“可以說紅星美凱龍本來就是一家做商業(yè)的公司，所以對(duì)商業(yè)和零售的邏輯比較輕車熟路。2013年自持在北京運(yùn)營了第一個(gè)愛琴海購物公園，目前紅星商業(yè)的愛琴海購物公園已經(jīng)進(jìn)入了全國40多個(gè)城市。”陳煜表示。

紅星商業(yè)董事長張華容在去年唐山愛琴海開業(yè)典禮上表示，紅星商業(yè)的全部收入來自資產(chǎn)管理，即便是母公司開發(fā)的項(xiàng)目也是以獨(dú)立的運(yùn)營管理公司和利潤中心進(jìn)行獨(dú)立核算。

“相對(duì)于母公司紅星美凱龍而言，紅星商業(yè)是作為第三方運(yùn)營管理公司存在的，屬于獨(dú)立機(jī)構(gòu)，自負(fù)盈虧。”張華容認(rèn)為，未來，紅星商業(yè)主要是輕重并舉的格局。實(shí)際上，從成立伊始，紅星商業(yè)就是與資產(chǎn)方、金融方和運(yùn)營方結(jié)合的模式，未來，除了委托管理的方式，也會(huì)考慮股權(quán)合作。

群狼爭食商管市場

“實(shí)際上，紅星做商業(yè)時(shí)間不短了，所以和其他企業(yè)相比流程比較完善，從拿地指導(dǎo)、策略咨詢、商業(yè)規(guī)劃，到商業(yè)運(yùn)營、招商等有能力做全流程的服務(wù)。”陳煜認(rèn)為這是紅星商業(yè)做管理輸出的一大優(yōu)勢。

不能忽視的是，商業(yè)管理領(lǐng)域的競爭逐年劇增。第一太平戴維斯研究數(shù)據(jù)顯示，僅2016年中國已開業(yè)購物中心就超過4000家，2026年預(yù)計(jì)達(dá)10000家。數(shù)量多、增長快，但缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)保證回報(bào)率和資產(chǎn)增值空間，這被視為巨大的市場缺口。

較早涉足商管領(lǐng)域的萬達(dá)、大悅城、凱德商用等企業(yè)已有為數(shù)不少的項(xiàng)目落地，中海、綠地等企業(yè)也憑借國企品牌優(yōu)勢分羹市場，在花樣年、星河、新城控股、泰禾等企業(yè)成為后起之秀的同時(shí)，漢博、盈石等第三方資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)則表現(xiàn)出搶食商管市場的天然優(yōu)勢。

“和住宅開相比，商業(yè)發(fā)展更難掌握，不給你試錯(cuò)的機(jī)會(huì)，如果商業(yè)蓋得不好，就租不掉。商業(yè)地產(chǎn)需要企業(yè)能精準(zhǔn)把握市場，這取決于經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還要具備零售業(yè)的思維。”在陳煜看來，紅星商業(yè)自2013年成立至2015年推出資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)運(yùn)營以及資產(chǎn)升值積累了很多經(jīng)驗(yàn)。

以此次落點(diǎn)遵義為契機(jī)，紅星商業(yè)方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，西南區(qū)域近年城鎮(zhèn)化處于高速發(fā)展階段，農(nóng)村和四線城市人口向區(qū)域核心城市涌入。紅星商業(yè)很關(guān)注這種未來存在較大經(jīng)濟(jì)增長空間的三四線城市。

不過上述業(yè)內(nèi)人士也提醒，如今的購物中心普遍面臨租金高成本偏高的局面，三四線城市當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)水平匹配度有待觀察。另外，和家居市場的集中式不同，購物中心的客戶更加分散，品質(zhì)和客源很難保證，這些都是紅星商業(yè)，也是當(dāng)前做商業(yè)管理輸出的企業(yè)提醒解決的問題。