每經(jīng)編輯 舒曼曼    

每經(jīng)記者 舒曼曼

房價跌了！北京房價跌了！

今天（5月31日），《證券日報》發(fā)布了一條醒目的消息：北京二手房價大面積下跌，部分區(qū)域跌幅超20%。

該報道援引偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計稱，2017年5月份，北京二手房成交均價環(huán)比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區(qū)域中，多達8個區(qū)域的成交均價都在下跌，僅有4個區(qū)域的價格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。

對于無房者來說，這條新聞可謂眼前一亮，但給有房者潑了一盆涼水。北京樓市到底發(fā)生了什么！？

80%的漲價變成80%的降價

您看對面的時代國際，那里有一套109平方米的兩居室，原來價格是1150萬元，現(xiàn)在房東降價到1050萬元，降了100多萬，到現(xiàn)在還沒有賣出去……

鏈家時代國際店一位經(jīng)紀人小張面對每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者的詢問感慨道，限購之后，他和同事丟失了一大部分客戶，現(xiàn)在客戶比以前越來越少了。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

小張告訴記者，他來到鏈家工作半年有余，每成交一套房，他們會有2.2%的中介服務費，但正好趕上政策調(diào)控的密集發(fā)力期，市場給了他一次不小的打擊。主要是因為政策出臺之后，鏈家的成交量明顯下滑。

3·17政策調(diào)控出臺之后，我們的成交量下滑挺多的，假如說之前一個月成交10套的話，現(xiàn)在只能成交三五套左右……

因此，小張用“挺慘的”描述他這半年的職業(yè)經(jīng)紀人經(jīng)歷。

除了5月份北京部分區(qū)域二手房價格下跌20%之外，自3月份以來，北京二手房市場成交量也出現(xiàn)連續(xù)下滑。2017年5月份，二手住宅市場實際簽單量環(huán)比下降34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領分析表示，北京市出臺了一系列樓市調(diào)控政策，市場已經(jīng)有了明顯變化。從鏈家成交量來看，已經(jīng)出現(xiàn)了80%以上的下滑，價格也明顯下跌，市場回調(diào)顯著，從業(yè)主調(diào)價行為觀察，業(yè)主由3月份80%的漲價到目前超過80%的降價，預期發(fā)生了較大逆轉(zhuǎn)。

偉業(yè)我愛我家酒仙橋店一位置業(yè)顧問告訴每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者，目前客戶量明顯沒有之前多，所屬區(qū)域的住宅均價7.3萬元/平方米左右，成交量和成交價均有明顯下降，房源價格上，“目前能夠爭取到降價空間”，他表示，“只要業(yè)主在價格上有下降，我們的價格就會下降”。

對此，偉業(yè)我愛我家愛集團副總裁胡景暉表示，在一系列嚴密而嚴厲的政策疊加影響下，北京二手房市場有資格、有能力購房的需求明顯減少，導致市場上買賣雙方的博弈關系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個市場正在向買方市場轉(zhuǎn)變。

▲圖片來源：視覺中國

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從3月17日～5月24日鏈家官網(wǎng)上的調(diào)價記錄分析來看，共有30162條調(diào)價記錄，其中22989條為降價記錄，排除重復調(diào)價的房源，有8000套房源有調(diào)價行為，其中6000套以上為多次調(diào)價房源，最多達15次，最少2次。

胡景暉分析稱，隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經(jīng)堅挺的房價已經(jīng)開始松動，下跌是必然趨勢。

此外，安居客首席分析師張波告訴每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者，政府調(diào)控作用在新房上體現(xiàn)得更為直接，二手房的作用相比商品房作用力顯現(xiàn)會稍有延后。樓市加速降溫，一二手房價格倒掛明顯。

從安居客重點關注的全國15個重點城市來看，張波進一步指出，購房者在3個月內(nèi)購房的比例近一步降低，用戶在安居客平臺搜索房源的數(shù)量，同比去年已出現(xiàn)下降，尤其是改善型需求，受首付比例影響已經(jīng)把換房時間推遲到下半年或明年。政府對樓市調(diào)控堅定態(tài)度影響下，二季度全國樓市整體量減已是不爭的事實，價格將繼續(xù)在高位盤整，實際購房人數(shù)還將持續(xù)減少。

專家：很多老百姓資產(chǎn)只剩下房子了

對于目前北京樓市的狀況，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者，二手房市場降溫是符合調(diào)控預期的，也是正常的市場表現(xiàn)，政策收緊之后，自然提高了購房門檻，對于部分賣房者來說會選擇主動降價，從市場交易的角度來看，交易量下滑也說明市場在進行自主調(diào)整。

此外，他明確指出，此輪去泡沫的過程很快就會結(jié)束，交易下滑的趨勢不會超過3個月，隨后會趨于穩(wěn)定或者小幅度增長，市場將回歸理性。

全經(jīng)聯(lián)秘書長姜祎在接受每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者采訪時表示，房價的漲和跌本身不是一個很有邏輯的事情，主要是看市場供需和購房者的預期，所有對于市場短期變化的分析，都沒有太大的價值，整個市場規(guī)律至少需要從3～5年的長周期來觀察。

不過，無論后市如何，3月以來的樓市調(diào)控措施降溫效果明顯，除了北京之外，此前很多房價暴漲的二線城市房價也在下跌。例如，去年領漲全國的二線“四小龍”城市合肥、廈門、南京、蘇州房價掉頭向下。4月份，廈門、南京、合肥三城的二手住宅價格降幅位居前三，領跌全國。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

經(jīng)濟參考報援引西南財經(jīng)大學經(jīng)濟與管理研究院院長甘犁文章稱，從家庭層面來講，中國家庭的資產(chǎn)配置有三個不合理的地方：

第一，房地產(chǎn)占比過大。中國房地產(chǎn)比例在家庭資產(chǎn)中比是68%。北京、上海則高達85%。老百姓富得或者窮得只剩下房子了，這個是顯然不合理的。

第二，家庭資產(chǎn)配置中的金融資產(chǎn)占比過小。目前金融資產(chǎn)在整個資產(chǎn)比例中只占12%，美國是36%。中國金融資產(chǎn)本身在配置上的量是非常小的。除此之外，數(shù)據(jù)顯示，中國家庭資產(chǎn)配置的風險呈現(xiàn)出兩極化的態(tài)勢。要么是大量的家庭幾乎沒有風險，零風險；要么是家庭高風險，80%、90%的金融資產(chǎn)都在股票上。中等收益、中等回報的，混合類資產(chǎn)的配置很少。

第三，總體借貸比例低。在中國，資產(chǎn)當中有5%是負債，美國是15%，差了很多倍。負債比例低其實不是一件好事，所以才有企業(yè)、政府要降杠桿，家庭要加杠桿的說法。

同樣在端午假期間，全國人大財政經(jīng)濟委員會副主任委員黃奇帆5月26日在由復旦大學主辦的“中國大問題”講堂第11期講堂上關于我國房地產(chǎn)長效機制的演講，霸占了多家媒體的頭條。黃奇帆講到，要實現(xiàn)房地產(chǎn)的系統(tǒng)平衡呢，以下五項基礎性制度尤為重要。

1、土地。首先控制土地供應總量。一個城市的土地供應總量一般可按每人100平方米來控制，這應該成為一個法制化原則。第二，控制用地結(jié)構(gòu)比例，要改變以往為了GDP大手大腳招商搞工業(yè)，工業(yè)用地占比太高的問題，把城市用地20%用于住宅開發(fā)、5%用于商業(yè)開發(fā)，這個比例作為法制性的用途規(guī)則確定下來。第三，控制拍賣土地價格。大體上，樓面地價不要超過當期房價的三分之一。

2、金融。首先，堅決守住開發(fā)商自有資金拿地這條底線；其次，堅決防止開發(fā)商多賬戶借款；再次，認真管好住房按揭貸款。

3、稅收。首先，形成高端有遏制、中端有鼓勵、低端有保障的差別化稅率體系；其次，適時征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅；再次，研究征收土地增值稅。

4、租賃市場。首先，完善政府公租房體系；其次，培育商品房租賃市場。

5、地票制度。一方面，要十分珍惜國家給的土地指標，加強土地節(jié)約集約利用。與此同時，要探索建立農(nóng)民進城后退出農(nóng)村宅基地和建設用地的新機制。地票設計要遵循三個原則：一是要體現(xiàn)農(nóng)村土地是集體的公有制性質(zhì)；二是農(nóng)民是農(nóng)村改革的主體，要保護好他們的利益；三是農(nóng)村土地要嚴格實行用途管制，城鄉(xiāng)之間地票的交易對象是建設用地，不涉及任何耕地。

每經(jīng)編輯 王嘉琦