每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馮穎祎 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馮穎祎 每經(jīng)編輯 曾健輝

5月28日上午，在天津市武清區(qū)剛開盤的鴻坤地產(chǎn)某一項(xiàng)目售樓大廳內(nèi)，人頭攢動(dòng)，氣氛火熱，項(xiàng)目沙盤周邊圍滿了人。一名購(gòu)房者因?yàn)闆]有選到心儀房屋而埋怨道：“咱們這不就是過來?yè)屖ｏ埖膯幔?rdquo;另一位與他同行的購(gòu)房者自我安慰地說：“能搶到剩飯就不錯(cuò)了。”

開盤幾個(gè)小時(shí)，這個(gè)樓盤就已銷售近一半。一名置業(yè)顧問一邊拿著手機(jī)向客戶介紹情況，一邊復(fù)印材料。即便客戶想看樣板間，也得自己去看。

這僅僅是當(dāng)前天津樓市火熱的一個(gè)縮影。與之相伴的是，天津爛尾樓也成了香餑餑。5月12日，融創(chuàng)中國(guó)斥資102億元收購(gòu)了天津最大體量的爛尾樓“星耀五洲”，此消息一出，業(yè)內(nèi)震驚。此后不久，藍(lán)光發(fā)展又斥巨資拿下了陽(yáng)光新業(yè)的楊柳青項(xiàng)目。

如果放在過去，大家一提及爛尾樓，似乎就直接與“鬼樓”、半截樓甚至房地產(chǎn)泡沫聯(lián)系在一起。這些爛尾樓也成為城市化進(jìn)程中不那么光彩的一幕。

然而，這些城市中的“瑕疵”如今為何成為搶手貨？目前，天津到底有多少個(gè)類似的爛尾樓？隨著地產(chǎn)大鱷強(qiáng)勢(shì)入駐，這些大型爛尾項(xiàng)目又將如何被盤活？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期歷時(shí)一周，實(shí)地走訪了天津市以前的爛尾樓盤中的18個(gè)。

●爛尾樓“起死回生”

蒙蒙的細(xì)雨，夾雜著魚腥味，從空中落下。放眼望去，位于津薊高速九園出口大約一公里的珠江京津國(guó)際城工地，三排只有水泥外墻的高層建筑，被魚塘包圍著，顯得與周邊的環(huán)境格格不入。

從遠(yuǎn)處可以看到，有兩三個(gè)建筑工人在粉刷著最靠前樓體的外墻。在通往項(xiàng)目的泥濘道路上，到處布滿水坑，有些大的水坑人只能跳越過去。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從一處塌陷的圍墻進(jìn)入該工地，里面到處散落著建筑垃圾，空洞的樓體，偶爾穿過一股冷風(fēng)。

上述項(xiàng)目附近的一位居民向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，他家親戚在售樓處工作，該項(xiàng)目前幾年已經(jīng)停工，但由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，目前該樓盤已經(jīng)售罄。

不過，記者在致電該項(xiàng)目售樓處后獲悉，由于寶坻即將建成的高鐵，曾經(jīng)停工的項(xiàng)目于2017年3月25日開盤，總計(jì)有800多套房，目前還剩下200套左右。

資料顯示，上述項(xiàng)目占地14萬平方米，總建筑面積33萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù)2453戶，開發(fā)商為天津珠江京津房地產(chǎn)投資有限公司，其股東之一就是廣東珠江投資股份有限公司。

去年12月份，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾經(jīng)深度報(bào)道過位于天津航母公園附近，由泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)的大型高端爛尾項(xiàng)目至今仍無人問津。

與這里冷寂相對(duì)應(yīng)的是，相距僅7公里的景瑞·英郡項(xiàng)目，去年底被一家房地產(chǎn)巨無霸收入囊中。資料顯示，天津景瑞·英郡項(xiàng)目計(jì)劃分四期發(fā)展，被收購(gòu)時(shí)一期及二期已經(jīng)竣工。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)入工地與一、二期之間的圍擋門，里面熱鬧非凡，運(yùn)送建筑材料的車輛源源不斷，一股濃重的水泥粉末氣息直入鼻腔。

一位建筑工人告訴記者：“項(xiàng)目在施工中，目前地基暫未完成。”在圍擋墻上，記者看到一則工程突擊隊(duì)的求職信息。

5月的雨后，晴天總是炙熱難耐，南開區(qū)的弘澤建筑項(xiàng)目工地內(nèi)同樣是熱火朝天。據(jù)一位知情人士介紹，弘澤建筑項(xiàng)目已有接盤方?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)看到，工人正在粉刷墻壁。

在弘澤的另一個(gè)項(xiàng)目，也就是濱海新區(qū)的弘澤城一期內(nèi)，高溫和海風(fēng)，讓空氣中彌漫著塵土。一期的隔壁就是項(xiàng)目二期工程，大門緊閉的院子里，矗立著十幾棟封頂和未封頂?shù)臉欠俊?/p>

濱海新區(qū)的弘澤城、南開區(qū)的弘澤建筑，讓弘澤這個(gè)開發(fā)商在天津可謂人盡皆知。據(jù)了解，弘澤城（一期）的物業(yè)和相關(guān)配套設(shè)施已由濱海新區(qū)建交局解決。

據(jù)一位一期業(yè)主和二期建筑商海天建筑的一名工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，二期項(xiàng)目可能很快就由北京的八大處（控股集團(tuán)）接管。不過，此事記者尚未從八大處（控股集團(tuán)）處得到證實(shí)。

除此之外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還了解到，近來較為出名的爛尾并購(gòu)項(xiàng)目，如龍湖在武清區(qū)收購(gòu)的地塊，目前在處理后續(xù)手續(xù)；路勁收購(gòu)的矽谷港灣，已經(jīng)開始售賣，最早的一期項(xiàng)目將在2018年6月份左右交房；藍(lán)光發(fā)展收購(gòu)陽(yáng)光新業(yè)的楊柳青地塊，正在對(duì)接中。剩余的其他爛尾樓，記者也不斷聽到消息稱有開發(fā)商在接洽。

●“爛尾樓”占市場(chǎng)存量10%

在今天，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市依然有不少爛尾樓，這甚至成了當(dāng)?shù)匾?ldquo;景”。如廣州中水大廈、北京國(guó)盛中心、南京江北福潤(rùn)廣場(chǎng)、西安三安大廈、河南“中原之門”等都曾是當(dāng)?shù)刂臓€尾樓。

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪的天津市16個(gè)區(qū)中的10個(gè)區(qū)里，經(jīng)過初略統(tǒng)計(jì)最少有18處爛尾項(xiàng)目，整個(gè)天津的爛尾樓恐怕不止這個(gè)數(shù)。

熟悉天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的天津財(cái)經(jīng)大學(xué)一位不具名教授向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，根據(jù)他們的研究統(tǒng)計(jì)，目前天津爛尾樓大概占整個(gè)市場(chǎng)存量的10%。

5月10日，珠海市住規(guī)建局、國(guó)土資源局印發(fā)了《關(guān)于加快珠海市“爛尾樓”整治處理的實(shí)施意見》，宣告“爛尾樓”改造有了新政。

目前，天津尚無此類明文規(guī)定，但種種跡象表明，天津爛尾項(xiàng)目的推進(jìn)已經(jīng)在加速。近年來，一二線城市的土拍市場(chǎng)不斷升溫。在天津，從2016年開始至今，土地價(jià)格上漲了3到5倍。隨著獲取土地成本的不斷升高，更多房企開始合作、并購(gòu)。截至目前，全國(guó)樓市已有超過55個(gè)城市發(fā)布各種調(diào)控政策160多次。未來，地產(chǎn)行業(yè)洗牌將會(huì)愈演愈烈，并購(gòu)重組將成為常態(tài)。

南開大學(xué)中國(guó)市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)研究中心副主任周京奎教授接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，接盤爛尾樓主要是考慮成本，目前市場(chǎng)正在處于調(diào)控期，新建商品房受限，樓面地價(jià)比較高，商品房的售價(jià)可能無法預(yù)期。

接收舊盤處理會(huì)有成本上的降低，舊盤繼建之后的商品房定價(jià)和新建商品定價(jià)是否有不同的方式？二手房的價(jià)格政府是不限制的，如果是參照二手房的價(jià)格定價(jià)，舊盤就有優(yōu)勢(shì)了。已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件的，可能不受價(jià)格調(diào)控的約束。這樣的話對(duì)企業(yè)來說將會(huì)有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)一位不具名教授表示，應(yīng)該說這次新政的調(diào)控加碼力度非常大，一直加碼到場(chǎng)外配資。這個(gè)與之前不同，查場(chǎng)外配資查的就是銀行的各種理財(cái)?shù)耐ǖ?，借助于信托把資金引向房地產(chǎn)，然后向他們提供8~10%的融資成本的資金。小開發(fā)商資金渠道比較窄，依托銀行和影子銀行的資金渠道比較單一，會(huì)有極大的壓力。有可能出現(xiàn)兩個(gè)結(jié)果，爛尾和被收購(gòu)。這個(gè)時(shí)候顯然強(qiáng)化了大房企的優(yōu)勢(shì)。

●京津區(qū)域價(jià)值重構(gòu)

京津冀協(xié)同發(fā)展已成為國(guó)家重大戰(zhàn)略之一。“十三五”時(shí)期，京津冀協(xié)同發(fā)展進(jìn)入縱深推進(jìn)的關(guān)鍵階段，天津定位為一個(gè)基地三個(gè)區(qū)，即全國(guó)先進(jìn)制造研發(fā)基地、國(guó)際航運(yùn)核心區(qū)、金融創(chuàng)新示范區(qū)和改革開放先行區(qū)。

據(jù)《天津日?qǐng)?bào)》報(bào)道，京津雙城聯(lián)動(dòng)發(fā)展，是京津冀協(xié)同發(fā)展的起勢(shì)之戲、重頭之戲。天津?qū)⒅鲃?dòng)承接非首都功能疏解。

京津城際高鐵聯(lián)通于家堡段正式開通，使得雙城核心區(qū)1小時(shí)交通圈形成，初步實(shí)現(xiàn)了京津兩地同城效應(yīng)。京臺(tái)高速公路天津段、京秦高速公路天津段、唐廊高速公路天津段一期工程的基本建成，一批京津之間的“斷頭路”、“瓶頸路”被打通。兩地之間的空陸、空海聯(lián)運(yùn)全面強(qiáng)化。

天津在京津冀一體化發(fā)展的大背景下，有國(guó)家中心城市定位，人口流入第一等諸多利好因素，這些對(duì)天津的經(jīng)濟(jì)和樓市構(gòu)成有力支撐。

優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人、鴻坤集團(tuán)高級(jí)合伙人、執(zhí)行董事毛大慶坦言，過去30多年，北京強(qiáng)大的資源賦能帶來的城市吸納能力，使得天津“燈下黑”，京津兩地聯(lián)動(dòng)的價(jià)值未發(fā)揮出來，但隨著京津冀一體化，京津兩城可以對(duì)話了。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀也曾表示，天津的定位不是北京的后花園和承接地，而是未來與北京形成同城經(jīng)濟(jì)圈。而這也是業(yè)內(nèi)的共識(shí)，即天津不再是北京的附屬品，而是正在日益崛起，大有躋身一線城市之勢(shì)，天津樓市發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?/p>

京滬深是目前我國(guó)房?jī)r(jià)最高的一線城市，高昂的房?jī)r(jià)正好與人口流入量相對(duì)應(yīng)。而在一線城市之后，天津的人口流入量位居全國(guó)第五，外來人口達(dá)到了520萬，比廣州多出了20多萬。過去4年間，常住人口增量絕對(duì)值的前三位分別是天津、北京和重慶三大直轄市。其中，天津過去4年間增加了192萬常住人口，位居榜首。

大量外來人口的涌入，意味著城市化進(jìn)程加快，更多的勞動(dòng)力，更多的住房需求和樓市購(gòu)買力。

值得關(guān)注的是，在各大一線城市落戶門檻高企的背景下，天津相對(duì)寬松的積分落戶條件給大批外來人口提供了一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)前述不愿具名的教授告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，天津市未來的房地產(chǎn)發(fā)展肯定是環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊，每個(gè)區(qū)都已經(jīng)逐漸形成了自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，而且市內(nèi)許多公共服務(wù)已經(jīng)向外轉(zhuǎn)移。

克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受政策調(diào)控影響，天津4月供應(yīng)、成交雙雙下滑。新盤供應(yīng)速度放緩，開盤加推項(xiàng)目基本售罄，在售項(xiàng)目一房難求。市場(chǎng)嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)，開發(fā)商不愿意調(diào)價(jià)，但受政策影響不得不賣。

由于新房供應(yīng)短缺，天津市場(chǎng)出現(xiàn)二手房和新房倒掛現(xiàn)象，二手房成交量和價(jià)格均上漲。

記者實(shí)地走訪了解到，由于天津市嚴(yán)格控制新房的備案價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象，一些新盤的售價(jià)低于周邊樓盤二手房的價(jià)格，許多新開盤項(xiàng)目銷售較為火爆。