每經(jīng)實習(xí)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 曾健輝

從單一的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商，物流地產(chǎn)是萬科重要的業(yè)務(wù)方向之一。截至2016年年底，萬科物流地產(chǎn)累計已獲取18個項目，總建筑面積約147萬平方米，而今年已新增3個物流地產(chǎn)項目。

近日，興業(yè)證券房地產(chǎn)首席分析師閻常銘參與了萬科5月份銷售經(jīng)營情況電話會議，從其公開發(fā)布的紀要中，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，萬科計劃物流地產(chǎn)今年再增加150萬平方米。

今年1~5月，萬科共獲取64個項目，總建筑面積1154萬平方米，明顯小于1520萬平方米的銷售規(guī)模，土地儲備下降300多萬平方米。萬科證券事務(wù)代表梁潔在前述電話會議上表示，前5個月公司拿地審慎，土地市場競爭激烈，高價地將成為負擔(dān)。

年內(nèi)新增3個物流地產(chǎn)

6月3日，萬科公告中顯示新增3個物流地產(chǎn)項目，分別是嘉興南湖項目、西安灃西項目和中山黃圃項目，項目總建筑面積21萬平方米，權(quán)益建面15萬平方米，均價約700元/平方米，明顯低于開發(fā)類項目。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，這3個項目從城市布局來講定位是比較準的，分別在華東、西北和華南。這些城市的物流產(chǎn)業(yè)都有很強的基礎(chǔ)，也是在這個行業(yè)轉(zhuǎn)型較早的。

早在2014年5月，萬科就與河北廊坊市國土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司簽訂了協(xié)議，宣布進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。2015年6月，萬科撤銷了物流地產(chǎn)事業(yè)部而成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，將其作為一個獨立的品牌來運作。物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)秉承“聚焦大客戶，聚焦重點城市，主打高標(biāo)庫產(chǎn)品”的戰(zhàn)略。

截至2016年底，萬科物流地產(chǎn)已獲取的18個項目總建面約147萬平方米。今年計劃再增加150萬平方米。目前萬科的物流地產(chǎn)項目都是倉儲空間，通過經(jīng)營獲取租金回報。

梁潔表示，物流地產(chǎn)項目一般開發(fā)周期短，項目獲取后一年可進入經(jīng)營狀態(tài)。由于物流地產(chǎn)項目成本低，總體投資回報率一般高于大多數(shù)持有型物業(yè)。未來公司將抓住機會，積極拓展物流地產(chǎn)項目，而且作為綜合性發(fā)展商，相對純物流企業(yè)在項目獲取上有優(yōu)勢，目標(biāo)可實現(xiàn)性高。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析認為，萬科發(fā)展物流地產(chǎn)具有品牌和規(guī)模優(yōu)勢，且資金鏈雄厚、風(fēng)格扎實穩(wěn)健、業(yè)內(nèi)地位強大，加之這些年在商業(yè)地產(chǎn)等方面取得一定成果，在產(chǎn)業(yè)鏈上、政策對接及市場上都有一定的優(yōu)勢。

除了萬科，綠地、越秀等房企也將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向。世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》報告顯示，2017年61%的中國投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報，物流地產(chǎn)在今年占比20%，受到投資者比以往任何一年都多的青睞。 

拿地謹慎

隨著2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控深入，規(guī)模化競爭成為房企撇不開的情結(jié)，同時土地儲備規(guī)模對業(yè)績的影響也越來越大。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2017年1~5月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，碧桂園和保利分別以643億元和525億元持續(xù)穩(wěn)居前兩位，劍指4500億元的中國恒大以491億元的拿地金額躍至第三位，而萬科以339億元的拿地金額排行第七，TOP10房企拿地總金額達4055億元，占TOP50房企的52.1%。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認為，面對碧桂園、恒大咄咄逼人的排位賽，萬科新增地塊速度加快，特別強調(diào)土地儲備。在一定程度上，土地儲備的多少決定了融資能力和融資成本，也決定了后續(xù)排位賽競爭的結(jié)果。

今年5月萬科新獲9個項目，總建筑面積163萬平方米，權(quán)益建筑面積111萬平方米，新獲項目均價約為7300元/平方米，高于去年水平，也高于過去1~4月的拿地均價。

1~5月，萬科共獲取64個項目，總建筑面積1154萬平方米，明顯小于1520萬平方米的銷售規(guī)模，土地儲備下降300多萬平方米。

梁潔坦言，土地儲備減少雖不影響公司短期經(jīng)營，但對公司未來業(yè)務(wù)增長有負面影響。公司在拿地方面沒有具體的面積和金額目標(biāo)，但也不希望土地儲備下降，公司會根據(jù)市場情況去尋找能夠達到收益要求的項目。

萬科2016年年報顯示，2016 年萬科新增開發(fā)項目173個，其中59.5%的新增項目為通過合作方式獲取，按公司權(quán)益計算的建筑面積約1892.2萬平方米，總建筑面積約3157.3萬平方米，其中88.3%的新增項目都位于一二線城市。

萬科相關(guān)負責(zé)人表示，現(xiàn)有的土地資源基本滿足了本集團未來兩年的開發(fā)需求，萬科繼續(xù)堅持審慎的投資策略，并持續(xù)探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權(quán)收購、代建等方式確保以合理價格獲取土地資源。

嚴躍進分析稱，合作開發(fā)可以降低拿地成本，迅速地擴大可售面積，同時可以做大品牌影響力。

截至2016年年底，萬科進入65個城市，他們分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域以及由中西部中心城市組成的中西部區(qū)域。

在李宇嘉看來，現(xiàn)在樓市核心區(qū)域向都市圈轉(zhuǎn)移，萬科的重點區(qū)域打破了以往一二三線城市的分割，走向了“都市圈”的概念，布局的戰(zhàn)略意圖非常明顯。