隨著全國樓市調(diào)控逐步進入深水區(qū)，各地房價出現(xiàn)了調(diào)控以來的階段性變化。近日多家媒體紛紛報道，北上廣深四個一線城市的樓市價格和房屋租金均出現(xiàn)不同程度的回落，真實情況究竟怎樣？對購房者來說有何參考意義？對于剛需而言，何時是入市佳期？證券時報記者兵分四路，分別在北京、上海、廣州、深圳4個城市進行實地調(diào)查采訪，為讀者展示真實的樓市狀況。

【北京通州“二手房普跌20%”是個誤會】

記者 江聃

上周，北京東南部的通州、亦莊區(qū)域部分房價降幅超20%的消息在網(wǎng)上火了一把。記者近日實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期北京多個區(qū)域的二手房成交價的確出現(xiàn)了不同程度的下滑，但跌幅到20%的僅為個別樓盤。

多家中介機構(gòu)工作人員表示，目前房地產(chǎn)市場的投資投機現(xiàn)象確實得到明顯遏制，剛需人群成為消費主力。

二手房成交價松動

偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房成交均價環(huán)比下滑2.4%，通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)跌幅最大。不少媒體反映這似乎與大眾實際感受不符。

對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時表示，由于目前市場本身交易量少，而有的業(yè)主急于成交，導(dǎo)致個別二手房降價明顯。

這一說法也在記者周末的實地走訪中得到了印證。據(jù)了解，通州龍湖大方居近期成交的二手房中，確實有較最高點下跌20%的戶型。“兩限房漲跌反應(yīng)都是最迅速的，20%的降幅目前還不具有普遍性。”果園附近的一家房產(chǎn)中介公司工作人員表示。

通州通胡大街一家知名房產(chǎn)中介公司的工作人員也告訴記者，近期掛牌價格大部分會比3月高點時調(diào)低約10%，最后的成交價仍可再商量，不過下跌20%肯定不是普遍現(xiàn)象。此外，該公司已經(jīng)明確要求，不符合單價的房源掛不了牌、進不了系統(tǒng)。

對于成交價大幅下降的原因，前述果園附近的房產(chǎn)中介人員告訴記者，龍湖大方居屬于兩限房，目前剛滿5年。部分戶主急于出手的原因一般有兩類，一是前期已經(jīng)訂下改善型目標房，但沒想到3月份突然出臺更嚴的限購政策，導(dǎo)致房價下跌，不過只要降幅不超過改善房的違約金，業(yè)主還是可以接受的；二是位置、戶型不好的業(yè)主急于變現(xiàn)。

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅環(huán)比下滑近四成，創(chuàng)下2015年2月以來的最低值?？傮w來看，目前買家觀望情緒濃厚，市場議價空間增大。

剛需成消費主力

相對于房價的走軟，購房人則顯得比較淡定。記者看到，雖是周末，但通州、亦莊開發(fā)區(qū)的多個中介門店前來咨詢的人并不多。偉業(yè)我愛我家集團市場研院數(shù)據(jù)顯示，5月新增客戶登記量環(huán)比4月下降了11.9%。

通州果園一位前來咨詢二手房的買房人告訴記者，近期房價已經(jīng)跌回春節(jié)前后的價格，自己是以房換房，雖然首付提高了，但貸款成本提升后的還款壓力是目前猶豫的主要因素。在她看來，通州實施專屬限購政策后，已經(jīng)將大批投資客限制在外，再到通州買房的絕大部分都是剛需。而未來隨著北京市政府正式遷入，相應(yīng)配套會進一步完善，通州房價仍然有較好的上漲預(yù)期。

記者在亦莊了解到，近期有多個一手樓盤入市。金茂悅售樓處的工作人員告訴記者，周邊的樓盤多為200平米以上的疊拼別墅。“購買別墅的客戶原本首付比例就高，所以對提高首付的政策不敏感，房價表現(xiàn)也相對平穩(wěn)。”

現(xiàn)在是否適合出手？

“3·17”新政的力度是空前的，實施近3個月的效果可謂立竿見影。對于未來房價走勢，專業(yè)人士的判斷則出現(xiàn)了分歧。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前一線城市二手房下行主要表現(xiàn)在成交量上，成交價的調(diào)整才剛剛開始。

胡景暉也認為，在一系列政策的疊加下，未來價格走勢有待觀察。

前述通州果園附近的房產(chǎn)中介公司工作人員告訴記者，從經(jīng)驗來看，新政實施前兩三個月的效果最明顯，雖然未來一段時間內(nèi)房價上漲可能性不大，但房價再下一個臺階的可能性也不大。

中介工作人員給記者算了一筆賬：按照目前的房價，想要在通州首次購房，加上所有稅費，首付款仍需200萬以上。“這是把部分剛需擋在門外的一道‘硬門檻’”。

【上海樓市：略顯頹勢 限購及限貸政策是主因】

實習生 王媛媛 見習記者 劉禹成

據(jù)部分房產(chǎn)中介監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近期上海樓市成交量及交易價格略顯頹勢，市場人士認為，其主要原因在于相關(guān)限購及限貸政策，導(dǎo)致購房人群開始觀望所致。同期上海房屋租金指數(shù)也出現(xiàn)連續(xù)下跌，被解讀為上海房租回落明顯。

近日，記者先后走訪了上海核心及邊緣城區(qū)，以了解真實的房價、房租變化情況。

價格回落拐點來臨？

在記者實地走訪中，鏈家的中介人士告訴記者一個有趣的現(xiàn)象，上海目前置換率高的房子基本價位在300萬～500萬元以及800萬～1100萬元的房子，而介于500萬～800萬元價格區(qū)間的房子則有兩種情況：老小區(qū)的房子抬價到500萬元以上沒有人要，好小區(qū)的房子則不可能低于800萬元。

記者實地探訪的一處非學區(qū)老舊房建于上世紀90年代，為三層木質(zhì)樓梯，后又在上面加建了兩層。其加建的四樓一套總面積58平方米的兩居室，單價達到6.9萬元/平方米左右，總價在400萬元以上。

“一線樓市價格回落，我認為還不會形成拐點。學區(qū)和地鐵是永恒的主題，量價漲跌是正?，F(xiàn)象。銀行信貸政策是一個關(guān)鍵，如果二套房認定標準做出調(diào)整，價格肯定還會起來，所以說后續(xù)價格走勢主要還看調(diào)控政策。”周邊區(qū)域一位鏈家地產(chǎn)人士對記者表示。

楊浦區(qū)屬于上海教育資源集中的行政區(qū)，部分人成交二手房是為了落戶掛學區(qū)，據(jù)悉目前較好的學區(qū)房價格可以達到8萬元/平方米上下。

閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)一家大型連鎖房屋中介人士表示，近期確實有一些客戶前來咨詢“房價回落”的影響，但以他多年二手房交易的經(jīng)驗來看，并不推薦現(xiàn)在去跟風拋售，如果是置換、自住等剛性需求，也一定要買賣同時進行。他認為，近期成交量及交易價格略顯頹勢，主要原因在于相關(guān)限購及限貸政策，導(dǎo)致購房人群開始觀望。“相比北京而言，上海的首套房首付比例及銀行貸款利率上浮情況等都還算比較溫和。”

另一方面，上海目前對防止國有資產(chǎn)流失監(jiān)管進一步趨嚴。位于楊浦區(qū)四平路沿線的部隊房產(chǎn)面臨大范圍收回，之前出租經(jīng)營的一樓商鋪全部被查封，其他樓層對于“只租不賣”的監(jiān)管也非常嚴密。

核心區(qū)租金穩(wěn)定

閔行區(qū)是上海市區(qū)西南的一個行政區(qū)，其轄區(qū)內(nèi)七寶片區(qū)最近3個月來租金松動比較明顯。據(jù)了解，七寶鎮(zhèn)一處75平方米左右的精裝修兩房，月租金已經(jīng)從5800元降到4500元～4800元。但據(jù)該片區(qū)一家大型連鎖房屋中介稱，租金松動有其特殊原因：“浦西規(guī)模最大的建材批發(fā)市場今年2月停止營業(yè)，商戶集中搬遷導(dǎo)致周邊二手房供過于求，房租因此下降。”

閔行區(qū)古美街道中原地產(chǎn)人士告訴記者，該拆遷的影響至少要持續(xù)3～4年，但建材市場不是消失，而是轉(zhuǎn)移到松江區(qū)去了，所以這段時間松江泗涇等地的二手房買賣、租賃價格均有所上揚。

靜安區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)是上海傳統(tǒng)核心城區(qū)，也是外國人來滬居住首選地，區(qū)域內(nèi)高端住宅主要面向外籍人士。據(jù)一位在該區(qū)域擁有房產(chǎn)的業(yè)主介紹，自己這套一居室的房子主要出租給外國人，月租金1.5萬左右。

據(jù)貞一房產(chǎn)人員介紹，這一區(qū)域租房價格主要靠外國人拉動，不少外國人收入以美元計價，房租承擔能力較強，但目前的價格差不多“到頂”了，很難再高上去。

至于面向國內(nèi)普通白領(lǐng)的公寓，以靜安區(qū)地鐵二號線沿線兩居室為例，房屋租金多分布在6500元～7500元一線，而在黃浦區(qū)人民廣場附近，一個單間的租金就可能達到6000元～8000元。

距離地鐵口的遠近會對租金產(chǎn)生很大影響。該中介人員稱，上海的住宅區(qū)，步行10分鐘到地鐵站和步行5分鐘到地鐵站，價差可能達到2000元。至于上海郊區(qū)，如青浦、寶山、崇明、嘉定等地，租金和買賣價格也還在上漲。

學區(qū)房租隨季節(jié)因素波動

記者走訪了高校集中的楊浦區(qū)。以兩室戶一廳一衛(wèi)、70～80平米的戶型為例，最近的房屋出租價格上浮約200～300元。鏈家中介告訴記者，5、6月迎來畢業(yè)季，房租會較此前有所上漲，房源也會相應(yīng)緊俏，兩戶室房型更受青睞，成交率較高。記者6月2日分別在數(shù)家中介“看好”的8套兩戶室房源，截至4日下午，據(jù)稱已經(jīng)租出6套。

另有中介人士告訴記者，每年的5、6月份是租房旺季，而12月份則是淡季。“隨著年末將近，外地人離開上海，租客減少；屋主也不愿意在過年期間將房子閑置，因此年前的房租均會有所下降。例如一套一居室的房屋，12月份的租金就會降低至2800元，農(nóng)歷春節(jié)后租金又會上漲至3500元。”他補充說，由于上海落戶政策更加嚴格，今年來滬人員少了大約10%，但是上海整體的租金只能說增速有所放緩，應(yīng)該不可能下跌。

【深圳：新房價格結(jié)構(gòu)性微降 租金區(qū)域性下調(diào)】

記者 卓泳 吳家明

深圳規(guī)劃國土委公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳5月新建商品住宅成交均價為54512元/平方米，環(huán)比跌0.2%，同比下跌2.3%。這是自去年10月深圳出臺新一輪調(diào)控政策以來，新建商品住宅成交價格連續(xù)第8個月下跌。

此外，多家地產(chǎn)中介的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，深圳的房租從去年底開始出現(xiàn)下降，盡管近兩個月稍有回彈，但依然低于去年整體水平。

業(yè)內(nèi)人士指出，受結(jié)構(gòu)性調(diào)整因素影響，新房價格出現(xiàn)了穩(wěn)中略降的態(tài)勢，但二手房價格目前相對比較平穩(wěn)，漲跌跡象不明顯，租金價格下調(diào)也只是出現(xiàn)在部分片區(qū)，總體來說深圳房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)，買賣雙方都相對理性，但觀望情緒依然比較濃厚。

記者查閱中原地產(chǎn)近半年的樓市報告發(fā)現(xiàn)，從今年1月到5月，每個月成交量排在前十的樓盤中，豪宅項目均比往年少了許多，僅1月份出現(xiàn)了南山的兩個豪宅項目，這是決定整體樓價高低很重要的參考因素。

“自從去年10月深圳樓市新政出臺以后，豪宅開發(fā)商延遲了發(fā)售，定價方面也謹慎了許多。”深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會研究總監(jiān)徐楓告訴記者，這半年多來深圳新房價格之所以比較平穩(wěn)且略有下降，是因為受到了政府的結(jié)構(gòu)性調(diào)整因素影響。具體來說，一方面，高端項目只有把價格壓下去才能拿到預(yù)售許可，另一方面，即使樓盤有了成交量，也要進行價格搭配才能進行備案。

二手房方面，記者走訪了解到，深圳近半年整體的價格比較平穩(wěn)。“只有業(yè)主急售才會降點價。很多業(yè)主認為目前房價的泡沫還不算太大，所以并不著急出售，價格也依然很堅挺。”中原地產(chǎn)西鄉(xiāng)片區(qū)一銷售經(jīng)理告訴記者。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹告訴記者，2月份以后，一些人把樓盤降價銷售，因此出現(xiàn)了一個小陽春，至此“筍盤”（特價盤）已基本消化完了。也正因為當時成交的大都是降價盤，進入二季度以后，買賣雙方僵持特別嚴重。

租金方面，有中介人士對記者表示，部分片區(qū)的租房價格有所下調(diào)，一方面由于深圳樓市調(diào)控新政后業(yè)主不急于出售房源，轉(zhuǎn)售為租導(dǎo)致目前出租房源充足；另一方面，業(yè)主也想搶占市場，早點把房子出租出去。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳租賃市場的表現(xiàn)不同于住宅買賣市場，各區(qū)租金普遍上漲，上漲區(qū)間在0.2%～2.8%。記者在羅湖水貝、筍崗片區(qū)以及福田八卦嶺片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，地鐵開通后，這些片區(qū)成為上班族租房的聚集區(qū)域，租金并沒有出現(xiàn)明顯回落，基本維持與年初相當?shù)乃?。而深圳中原研究中心的?shù)據(jù)顯示，深圳房屋租賃市場5月租金回報率仍舊穩(wěn)定在1.5%的低水平。

深圳市民陳先生對記者表示，自己在羅湖水貝洪湖春天小區(qū)擁有一套一室一廳單位，租賃情況一直不錯：“2014年購買時不到每平方米3.5萬元，如今售價已接近每平方米7萬元。而租金當時每月2500元左右，現(xiàn)在也只有2900元。”有分析人士表示，近幾年房租增速與房價增速脫節(jié)，反映出本輪房地產(chǎn)繁榮并非來源于居民收入的提升，更有可能主要是金融投資因素導(dǎo)致。

【廣州樓市端午遇冷 各區(qū)域價格走勢分化】

記者 吳少龍

自“3·17”“3·30”兩輪新政出臺后，廣州樓市急劇降溫。作為傳統(tǒng)旺季的“紅五月”，廣州樓市仍未解凍。

證券時報記者實地走訪廣州多個地區(qū)及樓盤后發(fā)現(xiàn)，在全市一手樓整體成交量大幅下跌的背景下，中心各區(qū)房價走勢呈現(xiàn)分化態(tài)勢。

在剛剛過去的端午小長假，廣州樓市遇冷。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，端午假期廣州一手樓網(wǎng)簽成交263套，同比2016年端午假期的791套減少528套，同比降幅66.75%；均價方面，今年端午假期廣州一手住宅網(wǎng)簽均價為16339元/平方米，同比2016年端午假期的15419元/平方米增加920元/平方米，同比漲幅5.97%。

這其實也是近期廣州樓市的一個縮影。今年以來調(diào)控政策頻出，廣州樓市成交量急劇下跌。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，在4月成交環(huán)比大幅萎縮49%的情況下，5月累計成交6573套，成交量進一步下滑18%。價格方面，5月成交均價為16351元/平米，環(huán)比基本持平。

綜合市場各方分析，廣州樓市5月遇冷乃多方因素共同作用所致。一方面，樓市新政影響了市場的預(yù)期，市場觀望情緒較濃，此外購房資格提高使得部分買家延遲入市；另一方面新政實施前市場銷售太快，新增供應(yīng)暫未跟上，房地產(chǎn)商新推盤也較為謹慎。

盡管整體價格下滑，但是個別熱點樓盤價格依然較為穩(wěn)定。以記者走訪的天河牛奶廠板塊為例，作為目前廣州房地產(chǎn)市場熱度最高的板塊之一，該區(qū)域的龍湖天辰、華潤天合、金地天河公館等樓盤價格大致在4.2萬元～5萬元/平米之間，較3月份均出現(xiàn)小幅上漲。

去年年底已經(jīng)入手金地天河公館的林先生向記者透露，當時購買的價格約4.3萬元/平米左右，而目前該樓盤價格已經(jīng)漲至約4.5萬元/平米。“這次過來主要是了解下行情，畢竟新政出來以后自己心里也沒有底。”林先生告訴記者，天河區(qū)新樓盤可選擇的不多，買在這里也是因為看中該區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢。此前已經(jīng)多次來看盤的黃小姐則仍選擇觀望，希望等房價穩(wěn)定一點再做打算。

值得注意的是，天河牛奶廠板塊多個樓盤的房地產(chǎn)銷售人員都告訴記者，本月會有新的預(yù)售證，也就是會有新樓盤推出，不過量不會很大。其中，金地天河公館本月會推出120～167平方米的四房單位；龍湖天宸本月底推出全新97～140平方米三房、四房；華潤天合本月中旬會有140平方米大四房入市。

而作為目前廣州最火的區(qū)域，黃埔區(qū)一手樓成交價格呈現(xiàn)連續(xù)上漲態(tài)勢。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，5月份黃埔一手樓網(wǎng)簽成交均價20054元/平米，首次突破2萬。配套成熟、居住氣氛濃郁、與市中心距離較近是買家選擇在此置業(yè)或投資的主要理由。近期決定在此置業(yè)的李先生告訴記者，近年來老黃埔一直在推動區(qū)域的舊改建設(shè)，有望通過舊改突圍，未來的發(fā)展值得期待。

今年黃埔區(qū)還將成為供地最多的區(qū)域之一。近日廣州市國規(guī)委的通告顯示，黃埔區(qū)足足有21宗宅地，包括5宗安置地塊；黃埔化工、東風化工、魚珠木材廠等改造項目；禾豐、黃陂、黃麻等留地地塊；火村、紅衛(wèi)村、暹崗村三舊等融資地塊。