據(jù)部分房產(chǎn)中介監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近期上海樓市成交量及交易價格略顯頹勢，市場人士認為，其主要原因在于相關限購及限貸政策，導致購房人群開始觀望所致。同期上海房屋租金指數(shù)也出現(xiàn)連續(xù)下跌，被解讀為上海房租回落明顯。

近日，記者先后走訪了上海核心及邊緣城區(qū)，以了解真實的房價、房租變化情況。

價格回落拐點來臨？

在記者實地走訪中，鏈家的中介人士告訴記者一個有趣的現(xiàn)象，上海目前置換率高的房子基本價位在300萬～500萬元以及800萬～1100萬元的房子，而介于500萬～800萬元價格區(qū)間的房子則有兩種情況：老小區(qū)的房子抬價到500萬元以上沒有人要，好小區(qū)的房子則不可能低于800萬元。

記者實地探訪的一處非學區(qū)老舊房建于上世紀90年代，為三層木質(zhì)樓梯，后又在上面加建了兩層。其加建的四樓一套總面積58平方米的兩居室，單價達到6.9萬元/平方米左右，總價在400萬元以上。

“一線樓市價格回落，我認為還不會形成拐點。學區(qū)和地鐵是永恒的主題，量價漲跌是正?，F(xiàn)象。銀行信貸政策是一個關鍵，如果二套房認定標準做出調(diào)整，價格肯定還會起來，所以說后續(xù)價格走勢主要還看調(diào)控政策。”周邊區(qū)域一位鏈家地產(chǎn)人士對記者表示。

楊浦區(qū)屬于上海教育資源集中的行政區(qū)，部分人成交二手房是為了落戶掛學區(qū)，據(jù)悉目前較好的學區(qū)房價格可以達到8萬元/平方米上下。

閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)一家大型連鎖房屋中介人士表示，近期確實有一些客戶前來咨詢“房價回落”的影響，但以他多年二手房交易的經(jīng)驗來看，并不推薦現(xiàn)在去跟風拋售，如果是置換、自住等剛性需求，也一定要買賣同時進行。他認為，近期成交量及交易價格略顯頹勢，主要原因在于相關限購及限貸政策，導致購房人群開始觀望。“相比北京而言，上海的首套房首付比例及銀行貸款利率上浮情況等都還算比較溫和。”

另一方面，上海目前對防止國有資產(chǎn)流失監(jiān)管進一步趨嚴。位于楊浦區(qū)四平路沿線的部隊房產(chǎn)面臨大范圍收回，之前出租經(jīng)營的一樓商鋪全部被查封，其他樓層對于“只租不賣”的監(jiān)管也非常嚴密。

核心區(qū)租金穩(wěn)定

閔行區(qū)是上海市區(qū)西南的一個行政區(qū)，其轄區(qū)內(nèi)七寶片區(qū)最近3個月來租金松動比較明顯。據(jù)了解，七寶鎮(zhèn)一處75平方米左右的精裝修兩房，月租金已經(jīng)從5800元降到4500元～4800元。但據(jù)該片區(qū)一家大型連鎖房屋中介稱，租金松動有其特殊原因：“浦西規(guī)模最大的建材批發(fā)市場今年2月停止營業(yè)，商戶集中搬遷導致周邊二手房供過于求，房租因此下降。”

閔行區(qū)古美街道中原地產(chǎn)人士告訴記者，該拆遷的影響至少要持續(xù)3～4年，但建材市場不是消失，而是轉(zhuǎn)移到松江區(qū)去了，所以這段時間松江泗涇等地的二手房買賣、租賃價格均有所上揚。

靜安區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)是上海傳統(tǒng)核心城區(qū)，也是外國人來滬居住首選地，區(qū)域內(nèi)高端住宅主要面向外籍人士。據(jù)一位在該區(qū)域擁有房產(chǎn)的業(yè)主介紹，自己這套一居室的房子主要出租給外國人，月租金1.5萬左右。

據(jù)貞一房產(chǎn)人員介紹，這一區(qū)域租房價格主要靠外國人拉動，不少外國人收入以美元計價，房租承擔能力較強，但目前的價格差不多“到頂”了，很難再高上去。

至于面向國內(nèi)普通白領的公寓，以靜安區(qū)地鐵二號線沿線兩居室為例，房屋租金多分布在6500元～7500元一線，而在黃浦區(qū)人民廣場附近，一個單間的租金就可能達到6000元～8000元。

距離地鐵口的遠近會對租金產(chǎn)生很大影響。該中介人員稱，上海的住宅區(qū)，步行10分鐘到地鐵站和步行5分鐘到地鐵站，價差可能達到2000元。至于上海郊區(qū)，如青浦、寶山、崇明、嘉定等地，租金和買賣價格也還在上漲。

學區(qū)房租隨季節(jié)因素波動

記者走訪了高校集中的楊浦區(qū)。以兩室戶一廳一衛(wèi)、70～80平米的戶型為例，最近的房屋出租價格上浮約200～300元。鏈家中介告訴記者，5、6月迎來畢業(yè)季，房租會較此前有所上漲，房源也會相應緊俏，兩戶室房型更受青睞，成交率較高。記者6月2日分別在數(shù)家中介“看好”的8套兩戶室房源，截至4日下午，據(jù)稱已經(jīng)租出6套。

另有中介人士告訴記者，每年的5、6月份是租房旺季，而12月份則是淡季。“隨著年末將近，外地人離開上海，租客減少；屋主也不愿意在過年期間將房子閑置，因此年前的房租均會有所下降。例如一套一居室的房屋，12月份的租金就會降低至2800元，農(nóng)歷春節(jié)后租金又會上漲至3500元。”他補充說，由于上海落戶政策更加嚴格，今年來滬人員少了大約10%，但是上海整體的租金只能說增速有所放緩，應該不可能下跌。

（來源：證券時報，原標題：上海樓市：略顯頹勢 限購及限貸政策是主因，作者：實習生 王媛媛 見習記者 劉禹成）