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每經(jīng)實習(xí)記者 程成 每經(jīng)記者 杜冉樂 每經(jīng)編輯 宋思艱

6月6日，《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢國家企業(yè)信用信息系統(tǒng)獲悉，青島中潤德汽車貿(mào)易有限公司（以下簡稱中潤德汽貿(mào)）在上月底完成股權(quán)變更，恒大地產(chǎn)收購原屬于招商蛇口所持的51%股權(quán)，認繳出資額1346.4萬元。

這意味著恒大曲線獲得了青島市城陽區(qū)招商LAVIE公社項目部分權(quán)益，這是繼恒大拿下墨麥爾文藝墅、龍瑞島項目后，今年在青島市場收購的第三個項目。

除恒大外，近期綠地、中駿、新城控股、北京城建等房企紛紛選擇通過收購曲線進入青島樓市或加持項目儲備。

銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明對記者表示表示，“一級市場獲取土地的難度很大，想重點布局青島市場的房企，像恒大、融創(chuàng)、新城控股等，在二級市場并購是企業(yè)擴張規(guī)模的正常方式。”

巨額增資提升恒大并購底氣

公開信息顯示，上述招商LAVIE公社項目總占地32萬平方米，規(guī)劃總體量30萬平方米，為商業(yè)用地，涵蓋商業(yè)、辦公及公寓等業(yè)態(tài)。項目地塊由中潤德汽貿(mào)全資子公司青島中潤德置業(yè)于2010年競得。2011年底，彼時的招商局地產(chǎn)（后更名為招商蛇口）通過收購中潤德汽貿(mào)51%股權(quán)，間接獲取該地塊權(quán)益。

招商蛇口2016年報顯示，至2016年底，上述項目已竣工13.73萬平方米，年度簽約面積0.74萬平方米。此外，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前，該項目已售面積5.27萬平方米，可售面積3.24萬平方米。

通過此次收購，恒大將獲得約16萬平方米的開發(fā)體量，以及3.24萬平方米的存貨。《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢第三方平臺得知，目前，該項目在售均價為8500元/平方米～12000元/平方米，

值得注意的是，此前的6月1日，恒大曾發(fā)布公告稱，繼引入第一輪8家戰(zhàn)略投資者后，又成功引入第二輪13家戰(zhàn)略投資者，21家戰(zhàn)略投資者共向恒大投資700億元已到賬，占恒大地產(chǎn)于增資完成后經(jīng)擴大股權(quán)的26.12%，至此，恒大地產(chǎn)的估值達到2680億元。

5月24日，恒大還曾以54.25億元收購深圳控股位于廣東佛山、江蘇泰州的4個地產(chǎn)項目。恒大目前已贖回805.6億元永續(xù)債，并計劃于6月底前贖回余下的288億元永續(xù)債。

拿地面臨多重困境

青島于年初成功躋身“國家中心城市”俱樂部，被業(yè)內(nèi)視為引領(lǐng)華東地區(qū)發(fā)展的新增長極。

4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)文，要求堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況后，青島在多幅土地的出讓中抬高了準入門檻。在嚴苛的競拍條件下，最終高新區(qū)5宗地被海爾地產(chǎn)8.46億元摘得，而黃島區(qū)6宗地被海信地產(chǎn)以3.96億元的底價摘得。

“準入門檻都很高，目的很明顯，就是要控制土地市場的瘋狂。”馬光明表示，各地結(jié)合產(chǎn)業(yè)等實際，對拿地企業(yè)資格進行各種限制將是大勢所趨。

土拍市場準入門檻的抬高迫使部分房企發(fā)力二級市場，通過項目收并購曲線進入青島市場或增加土地儲備。5月23日，新城控股、北京城建聯(lián)合體以15.1億元競得一地產(chǎn)公司100%股權(quán)；4月25日，中駿置業(yè)以10.3億元競得一地產(chǎn)公司100%股權(quán)。

馬光明告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一級市場獲取土地的難度很大，要重點布局青島市場的房企，像恒大、融創(chuàng)、新城控股等，在二級市場并購是其擴張規(guī)模的正常方式。