資料圖來源：視覺中國

去年以來，多個城市先后發(fā)布了多項樓市調(diào)控政策。在限購、限貸甚至限售的政策“組合拳”下，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，傳統(tǒng)“紅五月”風(fēng)光不再。截至6月7日，已有內(nèi)地、香港多家上市房企發(fā)布5月銷售數(shù)據(jù)，龍頭房企5月銷售增速普遍放緩，萬科、碧桂園等5月銷售金額更是環(huán)比出現(xiàn)下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月開始的新一輪調(diào)控政策逐漸影響市場，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，壓力開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上，預(yù)計房企銷售數(shù)據(jù)在二季度會有明顯的回落。同時，2017年房地產(chǎn)周期走弱，前期激進(jìn)融資擴(kuò)張的高杠桿中小開發(fā)商資金鏈更加敏感，將面臨越來越大的流動性壓力。

銷售速度明顯放緩

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份，包括萬科等在內(nèi)的房企銷售速度均有所放緩。16家已經(jīng)公布銷售業(yè)績的房企，5月份合計銷售1900億元，環(huán)比下調(diào)7.8%，這也是今年以來銷售業(yè)績最差的月份。整體數(shù)據(jù)顯示，在一二線城市調(diào)控加碼的影響下，特別是從2017年初開始，一二線城市發(fā)布信貸調(diào)控政策后，房企銷售速度明顯放緩。

從單個公司來看，碧桂園、萬科和恒大的三甲格局并未發(fā)生變化。碧桂園5月實現(xiàn)銷售金額400.6億元，相較于4月535億元的銷售金額明顯下滑。碧桂園及其附屬公司連同其合營公司和聯(lián)營公司，今年前5個月實現(xiàn)合同銷售金額約2442.2億元，合同銷售面積約2727萬平方米。其中，碧桂園權(quán)益所有人應(yīng)占合同銷售金額及合同銷售建筑面積，分別約為1765億元及2031萬平方米。

萬科5月份實現(xiàn)銷售金額358.9億元，同比、環(huán)比分別下滑1.35%和14.32%，銷售面積242萬平方米；2017年前5個月累計實現(xiàn)銷售金額2280.5億元，銷售面積1520.1萬平方米，同比分別增長54.43%及40.41%。

中國恒大也公告了其銷售數(shù)據(jù)，5月份的合約銷售金額為381.9億元，略高于4月銷售金額，合約銷售面積為371.9萬平方米，合約銷售均價為10269元/平方米。此外，數(shù)據(jù)顯示，新城控股、綠城中國等5月銷售金額環(huán)比均有所下降。盡管融創(chuàng)中國、世茂地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等公司5月銷售金額環(huán)比上漲，但漲幅不大且銷售規(guī)模與第一梯隊差距較大，這也難改5月行業(yè)銷售疲弱的大勢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，預(yù)計年內(nèi)房企較高的業(yè)績目標(biāo)可能很難完成。從目前來看，2017年一季度很多公司銷售業(yè)績數(shù)據(jù)更多是因為2016年的結(jié)轉(zhuǎn)，當(dāng)前市場二季度繼續(xù)沖高可能性越來越小。

此前，有多家龍頭房企表示，上半年將采取加緊出貨的態(tài)勢，同時預(yù)計下半年銷售勢頭將弱于上半年。碧桂園總裁莫斌在近期召開的股東大會上表示，去年公司管理層已預(yù)見到政策加碼會對市場產(chǎn)生影響，因此一季度開始加大銷售力度。而萬科董秘朱旭在最近的一次投資者電話會議中表示，調(diào)控政策越來越緊，上半年銷售漲幅翻倍是非常態(tài)，下半年應(yīng)該弱于上半年。

熱點城市成交萎縮

在“因城施策”的調(diào)控背景下，城市間樓市表現(xiàn)也出現(xiàn)分化。從全國主要城市銷售數(shù)據(jù)看，5月大部分熱點城市銷售數(shù)據(jù)均出現(xiàn)環(huán)比與同比調(diào)整，其中包括東莞、濟(jì)南、廣州等城市環(huán)比下調(diào)明顯，整體市場分化趨勢加快。

與此同時，房企分化也在加劇。一線和核心二線城市銷售面積在深度收縮，二線限購與非限購城市呈現(xiàn)兩極分化。從目前記者采訪了解到的情況來看，受新房限價、商住受限等政策影響，主要項目集中于一二線核心城市的房企營收和凈利潤受影響較大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月一線城市新房成交套數(shù)同比下調(diào)幅度達(dá)到37%，二線城市下調(diào)幅度接近30%，三線城市則上升28%。

某大型房地產(chǎn)公司人士對記者表示，除了限購和限售政策外，自去年“930”調(diào)控以來，多個一二線核心城市對新盤項目定價、預(yù)售證的發(fā)放加強了監(jiān)管，包括項目二期均價不得明顯高于前期銷售項目售價，否則不予發(fā)放預(yù)售證等。該人士表示，在限制定價的政策下，北京、上海一些新樓盤價格甚至低于附近區(qū)域二手房，產(chǎn)生了10%至20%的折價，因此出現(xiàn)搖號買房、一房難求的局面。盡管銷售順利，但由于均價受到限制，房地產(chǎn)公司利潤水平也受到影響。

記者了解到，今年以來，位于北京城六區(qū)的數(shù)個開盤項目價格，較此前計劃的價格有10%至20%的下調(diào)。盡管沒有明確的政策，但從目前市場上的項目來看，8萬元/平方米成為一個重要門檻。

另一方面，北京、上海嚴(yán)格實施的商住限售政策對開發(fā)商也造成不小的影響。北京商住新政出臺后，成交直接降至冰點。云房資訊的數(shù)據(jù)顯示，5月北京簽約商住房僅為44套，而一些已經(jīng)或正在銷售的商住項目還面臨著解約退款風(fēng)險。

受益于一二線城市調(diào)控后的溢出需求，三四線城市今年以來銷售情況火爆，這也使得主要布局三四線城市的地產(chǎn)商上半年銷售情況表現(xiàn)不錯。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月網(wǎng)簽住宅排名居前的項目，就包括位于徐州、惠州等多個未限購的三線城市項目。深圳某大型房企的負(fù)責(zé)人對記者表示，未來仍然看好京津冀、長三角以及珠三角地區(qū)環(huán)一線城市的發(fā)展前景，不過隨著更嚴(yán)格限購政策的實施，環(huán)一線城市間樓市預(yù)計也將出現(xiàn)分化。

融資壓力逐漸增加

張大偉認(rèn)為，在調(diào)控政策下，2017年樓市降溫明顯，由此帶來了一定的經(jīng)營風(fēng)險。一部分房企在2016年拿了一些高價地，在這種情況下，對未來房價上漲預(yù)期很高，而調(diào)控又導(dǎo)致房價上漲難度非常大。2017年資金成本逐漸上升，各種融資渠道壓力逐漸增加，對很多房企而言，資金鏈風(fēng)險正逐漸積累。

云房數(shù)據(jù)分析師指出，在房企融資難、融資貴的背景下，銷售回款成為部分房企資金來源的主要方式。2017年4月，銷售回款占房地產(chǎn)資金來源的51.2%，環(huán)比上升1.1個百分點，同比上升4.2個百分點。隨著市場成交下滑，房企銷售回款壓力上升，同時由于境內(nèi)外發(fā)債受限且成本大幅上升、房企信托貸款融資受到更嚴(yán)格監(jiān)管，預(yù)計房企將面臨更大的資金壓力和更高的財務(wù)成本。

不過，張大偉認(rèn)為，大型房企憑借規(guī)模、品牌和低融資成本等優(yōu)勢，仍然有較大的騰挪空間。2016年，不少大型房企抓住低成本發(fā)債優(yōu)勢，已經(jīng)置換了前期大部分的高成本負(fù)債。而標(biāo)桿企業(yè)則可以通過兼并收購、買地產(chǎn)股來增加土地儲備，并布局多元化投資。

中國恒大6月5日發(fā)布公告稱，公司繼5月贖回永續(xù)債561.8億元人民幣后，再次贖回永續(xù)債243.8億元人民幣，已累計贖回永續(xù)債805.6億元人民幣，并計劃2017年6月30日前贖回剩余的全部永續(xù)債。

碧桂園總裁莫斌表示，上半年盡量提前推盤是為了獲得更多的現(xiàn)金流，應(yīng)對可能到來的房地產(chǎn)下行周期，抓住更多機(jī)會。而保利方面則在投資者電話會議中表示，因預(yù)計下半年流動性收緊之后可能會對銷售造成影響，主觀上會在上半年加快推貨進(jìn)度。

而中小房企預(yù)計面臨更加艱難的局面。盡管銷售結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)收入還有一定的時間差，但在調(diào)控背景下，部分項目儲備少、資金成本高的中小房企業(yè)績已經(jīng)顯露疲態(tài)。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)公布中期業(yè)績的房企中，不少中小房企業(yè)績下滑甚至出現(xiàn)虧損。

國泰君安固定收益分析師指出，2017年房地產(chǎn)周期走弱，內(nèi)外部流動性堪憂，外部融資收縮動向更需要密切關(guān)注，尤其是前期激進(jìn)融資擴(kuò)張的高杠桿中小開發(fā)商資金鏈更加敏感，將面臨越來越大的項目出售和流動性壓力。

部分房企銷售情況

企業(yè)名稱 5月銷售 4月銷售 5月銷售 前5月銷售 前5月銷售

金額（億元） 金額（億元） 金額環(huán)比漲幅 金額（億元） 金額同比漲幅

碧桂園 400.6 535.0 -25.1% 2442.2 155.7%

中國恒大 381.9 378.5 0.9% 1829.7 63.0%

萬科 358.9 418.9 -14.3% 2280.5 54.4%

保利地產(chǎn) 248.9 262.0 -5.0% 1085.1 29.7%

融創(chuàng)中國 203.3 191.7 6.1% 833.3 81.0%

新城控股 89.3 91.1 -2.0% 411.8 96.5%

綠城中國 76.0 94.0 -19.1% 458.0 24.1%

旭輝集團(tuán) 74.7 74.0 0.9% 381.3 65.0%

富力地產(chǎn) 72.6 73.2 -0.8% 305.4 26.8%

世茂房地產(chǎn) 70.3 62.2 13.0% 338.1 38.6%

部分房企近期新增部分項目及土地儲備

企業(yè)名稱 項目、土地明細(xì) 計容積率建筑面積 價款

（萬平方米） （億元）

萬科A 廣州魚苗場項目 8.1 23.9

廣州長嶺居項目 6.2 12.2

東莞厚街園新二路項目 2.9 1.3

北京青龍湖項目 25 23.4

重慶磁建村 39 畝項目 18.2 7.5

保利地產(chǎn) 益陽市區(qū)龍洲路商住項目地塊 20.2 1.0

西安市灞橋區(qū)戰(zhàn)備路南側(cè)地塊 11.6 1.5

蕪湖市鴆江區(qū)仁和天地東側(cè)地塊 26.4 12.6

中山市南朗鎮(zhèn)翠亨村地塊（商?。?29.5 8.7

融創(chuàng)中國 大連潤德乾城項目 120.3 32.3

天津星耀五洲項目 235（未售面積） 102.5

華城富麗 54.4 21.0

數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)，上市公司公告

來源：中證網(wǎng)

原標(biāo)題：“紅五月”不紅 房企資金鏈壓力攀升