作者 曹政 張楊

記者連續(xù)多日走訪調(diào)查東西城多個“學(xué)區(qū)房”市場發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)一天一個價的“學(xué)區(qū)房”成交量急劇下滑，引發(fā)價格松動 ， 不少房源價格跳水近百萬元。

價格反轉(zhuǎn)：從猛漲百萬變成驟降百萬

幾天前，陶然亭四平園小區(qū)一套60余平方米兩居室第四次下調(diào)了價格。 過去20多天，這套房子已從810萬元降到了720萬元。

“即便是降到720萬元的價格，也很難賣出去。” 負(fù)責(zé)四平園該房源的中介經(jīng)紀(jì)人陳賀（化名）說，由于價格依然較高，并不準(zhǔn)備將房源掛在網(wǎng)上。

西城區(qū)陶然亭地區(qū)， 多個小區(qū)由于可以上陶然亭小學(xué)和育才小學(xué)、甚至直升北師大附中和育才中學(xué)，讓這里的二手房源多年來成為“買家必爭之地”。

今年3月初時，這一帶的‘學(xué)區(qū)房’開啟了“飆價模式”。價格跳漲的速度，讓中介經(jīng)紀(jì)人陳賀難以置信——他所代理的一套房源標(biāo)價555萬元，由于三個買家搶一套，最終的成交價格竟然猛漲至630萬元。

然而，曾經(jīng)近百萬元的跳漲變成了近百萬元的驟降，并在多地蔓延。

裕中東里58平方米兩居室的報價已從845萬元降至758萬元；

新外大街57.9平方米兩居室從924萬元降到860萬元；

六鋪炕57平方米兩居室也從870萬元降到802萬元。

“從報價上看，周邊小區(qū)已經(jīng)下降了大約15%。”陶然亭一中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，即使是一度火爆的“學(xué)區(qū)房”也已經(jīng)成為了買方市場， 二三月份時出現(xiàn)的賣家挑買家變成了現(xiàn)在的買家挑賣家，買家能根據(jù)買家付款方式、周期來交易。

業(yè)內(nèi)也分析，類似的降價房源有望越來越多。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，降價有可能傳導(dǎo)給周邊房源，如果價格松動，低價房源增多，后續(xù)房源有可能跟跌。

“跳水”背后：成交量大減 中介勸降價

北京自3月17日開啟的新一輪樓市調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控季”。在首付比抬高、認(rèn)房又認(rèn)貸等措施外，教育部門等部門也加入進(jìn)來—— 不久前，相關(guān)教育部門介紹，今年多校劃片的參與學(xué)校和比例都將增加，西城三小學(xué)也試點多校劃片入學(xué)。

也就是說，一套1000萬元的“學(xué)區(qū)房”，除了要承擔(dān)八九百萬元的首付款外，還有可能進(jìn)不了中意的學(xué)校。

多位中介負(fù)責(zé)人說，買家開始擔(dān)憂，花十幾萬均價買的房子會不會最終上了均 價七八萬小區(qū)對口的學(xué)校？“傳統(tǒng)的‘學(xué)區(qū)房’買家開始陷入觀望，即使是已經(jīng)成交的買家，也都在擔(dān)心這一問題的發(fā)生。”

四平園那套兩居室90萬元的下調(diào)記錄中，曾在5月出現(xiàn)了60萬元的大幅變動。

“業(yè)主很難主動降價，這次大幅調(diào)價其實是中介對業(yè)主進(jìn)行勸說后才實現(xiàn)的。”經(jīng)紀(jì)人陳賀向記者解釋，最近中介方面對各個小區(qū)都設(shè)置了單價上限，勸說此前入市的高價房源業(yè)主下調(diào)價格，一旦超過上限都不會掛網(wǎng)銷售。

這種“勸降價”的舉動背后，也是中介所經(jīng)歷的成交壓力。“上個月，我們?nèi)曛怀山涣艘惶追?，還是老客戶的。”陳賀介紹，2月、3月時，他所在的門店曾創(chuàng)下一家門店單月成交20套房的記錄；自“3.17”等樓市調(diào)控新政以來，成交量大減。

而在東城區(qū)史家胡同，一套36平方米的一居室掛牌價格是650萬元，中介方面介紹這個價格比起“3.17新政”之前的七八百萬要便宜多了。“雖然目前報價650萬，但我們跟業(yè)主談了，把價格降到590萬元。”東城區(qū)我愛我家一中介門店經(jīng)紀(jì)人小趙說，即使是學(xué)區(qū)房，目前的成交量也大幅減少，“能成交的都是業(yè)主急著賣、降了價的。”

市場預(yù)期急轉(zhuǎn)：從8成漲價到8成降價

北京樓市已經(jīng)經(jīng)歷了兩個多月的政策發(fā)力期。來自鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，鏈家成交量出現(xiàn)了超過80%以上的下滑，價格出現(xiàn)下跌，市場回調(diào)顯著。

從業(yè)主調(diào)價行為觀察， 業(yè)主由3月份80%的漲價到目前超過80%的降價，預(yù)期發(fā)生了較大逆轉(zhuǎn)。

“門頭溝區(qū)所有調(diào)價的房源中降價房源占比最高，達(dá)到了80%以上，昌平、順義等兩個外圍城區(qū)降價房源占比緊隨其后。”鏈家研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

在各區(qū)降價房源中， 西城、東城調(diào)價中降價平均降幅分別為7.8%、7.4%。“西城、東城兩區(qū)是北京市中小學(xué)教育資源富集區(qū)，也是北京二手房房價的高地。”他解釋，限購限貸政策加碼、尤其是精準(zhǔn)調(diào)控“學(xué)區(qū)房”后，“學(xué)區(qū)房”預(yù)期發(fā)生了松動，導(dǎo)致前期價格上漲過快的東西城區(qū)域調(diào)價中降價幅度相對更大。

但往深層次看，長效解決“學(xué)區(qū)房”高燒不退的難題，依然要瞄準(zhǔn)教育資源分布不均衡等問題。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要想解決學(xué)區(qū)房天價等問題，就必須解決教育資源分配不均的格局。除了完善相關(guān)的教育政策外，加大教育資源方面的投入才是解決高價“學(xué)區(qū)房”的根本辦法。

（來源：北京日報微信號 ID：Beijing_Daily）