李宇嘉

近期，樓市回調(diào)的“聲音”不斷，最典型的就是領(lǐng)漲此輪樓市的“領(lǐng)頭羊”北京，其量價下調(diào)比較明顯。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京新房成交面積環(huán)比和同比分別下滑；北京此輪樓市調(diào)控的重點——春節(jié)后明顯回升的二手住房市場，近期也出現(xiàn)大幅度回落。5月份，北京二手住宅共網(wǎng)簽10801套，創(chuàng)2015年2月以來的最低，環(huán)比4月份下跌了40%。一向素有京城樓市“風向標”之稱的通州，4月和5月份二手住房成交量環(huán)比均大幅下滑。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手住房價格已經(jīng)停漲。5月份，根據(jù)大型中介的數(shù)據(jù)，北京二手住房實際成交均價環(huán)比下降2.4%，近70%的二手住房重點成交片區(qū)，實際成交均價有下調(diào)。通州、亦莊等投資客密集的區(qū)域，部分樓盤二手住房價格跌幅超過了20%。5月份，上海二手住房成交1.64萬套，環(huán)比和同比分別下滑了5.3%和23.9%；未發(fā)布調(diào)控政策的深圳，二手住房結(jié)束了連續(xù)2個月回升的趨勢，5月份二手住房成交面積環(huán)比下滑3.7%。

根據(jù)廣發(fā)證券監(jiān)測，5月份43個代表城市新房成交面積環(huán)比和同比分別下降2.3%和20.4%，其中19個限購城市環(huán)比和同比分別下降10.3%和36.8%。更代表樓市走向的二手住房，回調(diào)趨勢更明顯。5月份，二手住房交易占到總交易量1/3及以上的14個城市，成交環(huán)比和同比分別下滑9.6%和19.8%，9個限購城市環(huán)比和同比分別下滑11.2%和27.4%，未限購城市環(huán)比也下跌0.8%。除一線城市成交普降外，10個二線城市二手住房成交環(huán)比和同比分別下跌3.7%和7.0%。

熱點城市房價也開始松動，根據(jù)中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院提供的數(shù)據(jù)，5月份，北京、上海、天津、成都和合肥，商品住房樣本均價分別為66165元、48084元、26256元、9616元和14340元，環(huán)比分別下跌2.63%、0.62%、1.62%、1.45%、1.07%。熱點樓市量價回調(diào)，這是2016年10月以來，連續(xù)兩輪大范圍調(diào)控的結(jié)果。特別是，限購政策在40多個城市大面積鋪開，凍結(jié)了大量購買力和流動性；房貸緊縮趨勢明顯，銀行對樓市變相“加息”，削弱了量價上攻的動力。

筆者認為，對二手住房來說，目前仍處于“量跌價滯（或微跌）”的態(tài)勢。

首先，由于限購凍結(jié)，限售和房貸緊縮沖擊購買力和預(yù)期，成交量迅速下滑，主要表現(xiàn)在買家觀望，賣家“由售轉(zhuǎn)租”。近期，一線城市租金集體下跌，原因就在這里。但是，二手住房價格仍處在僵持或微跌階段，僵持是基于整體市場而言，多數(shù)賣家不愿降價出售、延長掛牌期限或干脆放租，平均房價并未下跌；微跌是基于局部市場而言，公共配套差的遠郊片區(qū)、投資客密集的片區(qū)、“老破小”等質(zhì)量差的片區(qū)、前期上漲過快的片區(qū)等，由于需求彈性大，近期房價回落。

近期，關(guān)于房價是否下跌的爭論比較多。由于房屋異質(zhì)性很大、區(qū)域特性很強，加上房價統(tǒng)計口徑不同、披露信源又多，結(jié)論相反也不奇怪。比如，如果基于新盤搖號、地價上漲和整體均價來說，很難講房價下跌了。但是，若基于特定樓盤或片區(qū)前后成交價格判斷，房價確實下跌了，比如北京通州、大興一些樓盤。筆者認為，判斷房價是否下跌，首先要了解樓市量價運行的原理。就一線城市，如果二手住房成交量連續(xù)3個月下滑，二手住房價格必然會下降。

但是，二手房價下跌，不是所有片區(qū)普跌，而是需求陷入觀望后，彈性較大的區(qū)域開始下跌。這就是為何近期北京通州、大興以及部分學位房價格有下跌跡象，因為這些區(qū)域或者為配套差的偏遠區(qū)域，或者投資客密集，或者前期房價上漲較快。而且，這些區(qū)域房價下跌的“缺口”，也是從少數(shù)急于套現(xiàn)的賣家打開的。值得注意的是，“互聯(lián)網(wǎng)+樓市”已如火如荼，信息透明的情況下，少數(shù)房屋降價具有“標價效應(yīng)”，即同一戶型房屋隨后成交價不會超過前面成交價。

因此，幾套房降價意味著某一樓盤降價，這一降價效應(yīng)也會蔓延至周圍樓盤，并標定片區(qū)價格，降價預(yù)期會漸進形成。若調(diào)控和房貸收緊的大環(huán)境持續(xù)，隨著降價預(yù)期實現(xiàn)，成交量會繼續(xù)下滑，降價效應(yīng)會蔓延至所有區(qū)域。再看新房市場，近期熱點城市新房成交量價也出現(xiàn)回調(diào)。除了受上述樓市基本面的影響外，新房量價回調(diào)很大程度上與限價導(dǎo)致部分高價盤無法獲得預(yù)售證，或開發(fā)商不愿意申請預(yù)售有關(guān)。

以5月20日出臺限購政策的長沙為例，根據(jù)安信證券調(diào)研，目前長沙有的項目定價要比周邊二手住房的價格低2000~3000元，造成搶購和配額搖號。事實上，熱點城市新房供應(yīng)都在明顯下降，根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計，5月份29個重點城市新房供應(yīng)環(huán)比和同比分別下降。值得注意的是，越是熱點的城市，新房供應(yīng)下滑越明顯。比如，武漢、南京、合肥、?？凇B門、蘇州等城市。

事實上，目前銷售下滑的城市，多數(shù)庫存下降?？硕鸾y(tǒng)計的29個城市，5月庫存同比下降的有25個，平均下降幅度為33.8%。5月份，29個城市在售庫存平均消化周期為8.1個月，庫存在逼近“過低”的警戒線。

考慮到搖號賣房、開發(fā)商仍積極拿地，新房市場的熱度還在延續(xù)。不過，二手住房市場領(lǐng)先于新房市場，前者正在從樓盤降價向片區(qū)降價傳導(dǎo)。若樓市政策和金融環(huán)境沒有轉(zhuǎn)向，二手房市場將會從量跌價滯（微跌）到量價齊跌過渡，并將傳導(dǎo)至新房市場。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）