每經(jīng)記者：唐潔

超高層的摩天大樓一直是世界級都市努力打造的名片。據(jù)都市高樓建筑協(xié)會（CTBUH）統(tǒng)計，預(yù)計2020年前完工的世界最高20座高樓中，中國將獨占10席。就連之前沒有超高建筑的韓國首爾為了“打造高端城市形象”，也計劃一舉修建3座摩天大樓同時沖進前20！

2015年底，上海浦東的天際線迎來了“新高度”。耗資142億、高度632米的上海中心大廈（Shanghai Tower）拔地而起，超越了旁邊的上海環(huán)球金融中心，成為中國第一、世界第二高的建筑。

▲圖片中最高的建筑即為上海中心大廈（來源：視覺中國）

這座“中國第一高樓”在上周受到了美國知名財經(jīng)媒體CNBC的關(guān)注。遺憾的是，這種關(guān)注卻來自一個“難言之隱”。據(jù)CNBC報道，高端大氣的上海中心部分樓層閑置，商家實際入駐率僅三成左右。

近日，每日經(jīng)濟新聞(微信號：nbdnews)記者親臨上海中心探訪求證，并采訪到商業(yè)地產(chǎn)界資深人士。據(jù)業(yè)界人士透露，像上海中心這樣的超高層摩天大樓不再具備“一枝獨秀”的條件。在高端寫字樓市場上，“中國第一高樓”也面臨著巨大的競爭壓力。

黃浦江畔的繁華氣息引發(fā)美國人關(guān)注

一江之隔的陸家嘴和外灘共同構(gòu)成了上海灘舉世聞名的天際線。黃浦江邊的繁華景象也吸引了意想不到的美國投資客。

據(jù)“房產(chǎn)周刊”網(wǎng)站報道，好萊塢影帝，“教父”羅伯特德尼羅于2013年底和家人朋友一道參與了上海南京路的“179項目”。這個項目位于外灘黃金地段南京東路179號，占地7.65萬平方米，將修建成好萊塢風(fēng)格的豪華五星級旅館。

▲“房產(chǎn)周刊”網(wǎng)站報道

據(jù)BBC報道，德尼羅和這塊地產(chǎn)的業(yè)主上海外灘投資開發(fā)集團簽署了合作協(xié)議，金額可能高達人民幣12億元。德尼羅表示，自己希望能把上海外灘變成“世界上最重要的觀光景點之一”。

站在上海外灘，隔著黃浦江望去，632米高的上海中心與420米高的金茂大廈、492米高的上海環(huán)球金融中心和東方明珠塔共同構(gòu)成上海金融城的美景。如今黃浦江畔再次迎來了美國投資者審視的目光，可惜這次迎來的卻是質(zhì)疑的聲音。

▲上海中心大廈建設(shè)歷程（圖片來源：上海中心官方網(wǎng)站）

上海中心略顯冷清，辦公區(qū)空置率高

面對世界知名媒體CNBC突如其來的爆料，每日經(jīng)濟新聞(微信號：nbdnews)記者進行了實地走訪求證。

走進上海中心大廈內(nèi)部，記者發(fā)現(xiàn)這座摩天大樓的功能分區(qū)十分詳盡。這里一共分為9個區(qū)，1號區(qū)是零售區(qū)，2號區(qū)到6號區(qū)屬于辦公區(qū)，酒店和觀景臺座落于7號區(qū)到9號區(qū)。

▲每經(jīng)記者 唐潔攝

上海中心大廈一名負責辦理臨時卡的工作人員介紹說，目前大廈8樓至65樓都被用作辦公樓。該大廈一位大堂經(jīng)理向記者表示，目前辦公區(qū)有30%的空間已有企業(yè)入駐。

上海中心大廈的租賃中介方之一世邦魏理仕（CBRE）方面則對每日經(jīng)濟新聞(微信號：nbdnews)記者表示，目前該摩天大樓約有60%的辦公空間已被承租出去，但實際僅有三分之一的空間有租戶進駐，租戶中包含阿里巴巴（Alibaba）和錦天城律師事務(wù)所（AllBright law offices）等。

臨近中午11點半，記者又來到了該大廈內(nèi)已開業(yè)的宴會廳和對外開放的觀光層。從人流量來看，這里的氛圍略顯冷清。

▲大廈內(nèi)一家裝潢高檔的餐廳（每經(jīng)記者 唐潔攝）

每日經(jīng)濟新聞(微信號：nbdnews)記者來到大廈內(nèi)一家裝潢高檔的餐廳時發(fā)現(xiàn)，雖然餐廳服務(wù)員已經(jīng)開工上班，但餐廳內(nèi)門可羅雀，食客數(shù)量很少。

中原地產(chǎn)三級市場部一名工作人員向記者透露，目前上海中心大廈的辦公樓加商業(yè)和酒店的整體出租率約70%。根據(jù)房網(wǎng)資訊中心的分析，這個水平并不算高。上海其他毗鄰的高端寫字樓，整體入駐率能夠達到85%以上的水平。

每日經(jīng)濟新聞(微信號：nbdnews)記者從中原地產(chǎn)工商鋪租賃官網(wǎng)了解到，上海中心大廈平均日租金約為16.66元/平方，與之相鄰的金茂大廈平均日租價為13.3元/平方。據(jù)媒體報道，2017年上海甲級寫字樓的租金水平整體出現(xiàn)下調(diào)，靠近核心商圈的寫字樓平均日租金一般在10元／平方的水平。

超高層摩天樓面臨嚴峻挑戰(zhàn)

現(xiàn)場走訪之后，每日經(jīng)濟新聞(微信號：nbdnews)記者采訪到了幾位業(yè)內(nèi)資深的地產(chǎn)人士。

戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔告訴記者：

“超高層地標項目由于體量龐大，相當于4-5個常規(guī)項目同期集中竣工入市，在去化周期上的挑戰(zhàn)比常規(guī)項目大很多。”

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度上海高檔寫字樓的空置率已激增至12%。

沈潔對此表示，上海作為國際金融中心城市，高端寫字樓的需求相對穩(wěn)定。空置率的壓力更多來自于商務(wù)區(qū)之間的競爭，尤其是新興商務(wù)區(qū)帶來的分流效應(yīng)以及對優(yōu)質(zhì)客戶的搶奪，市場需要一定時間進行消化。

除了上海之外，全國還有不少熱點城市也在加速興建大型超高摩天大樓。面對這種趨勢，沈潔認為：

“諸多新建項目超高層硬件品質(zhì)都趨于國際化，未來應(yīng)更注重客戶體驗、自身配套、樓宇智能以及服務(wù)管理這些‘軟件’的提升。”

上海中心大廈如今面臨的招租困境，并不僅僅來源于新建的摩天大樓帶來的同質(zhì)化競爭壓力。上海市進行地如火如荼的老城區(qū)改造工程，也在分流寫字樓客源。

按照規(guī)劃，2017-2020年間，上海核心商務(wù)區(qū)與非核心商務(wù)區(qū)分別將有約216萬平方米和488萬平方米的新增竣工面積。戴德梁行認為，在這種大背景下，上海主城區(qū)近年來對核心地段的老舊樓房的改造陸續(xù)增多，改造后的高品質(zhì)寫字樓對于區(qū)域內(nèi)存量客戶的虹吸效應(yīng)十分明顯。