每經(jīng)編輯 馮彪    

每經(jīng)記者 馮彪

如果你還在為選擇前往哪座城市發(fā)展而徘徊，不妨看看這些年資本在城市間是如何流動的。尋找某個(gè)地方的發(fā)展?jié)摿?，資本的眼睛往往是最雪亮的。

房地產(chǎn)發(fā)展作為城市化進(jìn)程和城市發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)縮影，從房地產(chǎn)開發(fā)投資增減狀況，通常也最能夠窺見城市的吸引力。

近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2017年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》），對全國297個(gè)地級以上城市房地產(chǎn)投資吸引力進(jìn)行排位。《報(bào)告》顯示，上海、北京、深圳位列前三，第4至10位分別是天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對比國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國35個(gè)主要城市2011年和2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，32個(gè)城市出現(xiàn)增長，其中9個(gè)城市投資額超過1倍。沈陽、大連、長春三城則出現(xiàn)下降。

上述《報(bào)告》分析，2016年持續(xù)走高的中國房地產(chǎn)市場，從區(qū)域的角度也可以用“分化”來概括——核心大城市仍然是房地產(chǎn)市場最主要的需求集中區(qū)域；而在另一方面，核心大城市周邊的三四線城市正成為溢出需求的主要承載地，都市圈與城市群的形態(tài)在房地產(chǎn)市場也漸成趨勢。

9城市開發(fā)投資5年增1倍

2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為6.9%，而今年前4個(gè)月的增速則達(dá)到9.3%。但在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資整體提速的背景下，從不同的城市來看則出現(xiàn)了明顯的分化。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在國家統(tǒng)計(jì)局公布的35個(gè)主要城市中，2011年，北京、上海和重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資額占據(jù)著前三位；到了2015年和2016年，北京、重慶、上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額同樣位列前三位。

部分熱點(diǎn)二線城市雖然無緣前三甲，但是近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資額快速上升，在35個(gè)城市排位中不斷上臺階。

以河南省會城市鄭州為例，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)926.31億元，僅在35個(gè)城市中排13位。但到2015年時(shí)，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資額已升至2000.2億元，排第8位。2016年，鄭州該數(shù)據(jù)升至2779億，僅次于北京、重慶和上海，在35個(gè)城市中占第4。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長速度來看，杭州、鄭州、武漢、深圳、海口、貴陽、昆明、蘭州、西寧9個(gè)城市2015年投資額比2011年增長了1倍以上。

有上升就有下降——與5年前相比，個(gè)別城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額減少近半。2011年時(shí)，35個(gè)城市中沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額1684.72億元，位列第4位。但是2015年，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額1337.66億元，降至第14位。2016年，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降的局面仍在繼續(xù)，降至709.7億元，排在35個(gè)城市的第24位。

大連房地產(chǎn)開發(fā)投資額同樣呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。2011年，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1107.46億元，在35個(gè)城市中排第9位。2015年減少到897.46億元，跌破千億元，在35個(gè)城市中僅排第23；2016年又繼續(xù)下降到535.2億元。

如果按房地產(chǎn)開發(fā)投資額規(guī)模將35個(gè)城市分為三個(gè)梯隊(duì)，2016年，3000億元以上的北京、重慶、上海無疑是第一梯隊(duì)；1000億元以上3000億元以下的鄭州、成都、杭州、廣州、武漢、天津、西安、南京、深圳、福州、昆明、青島、合肥、寧波、長沙、濟(jì)南、石家莊為第二梯隊(duì)；1000億元以下的貴陽、南寧、廈門、沈陽、南昌、?？?、大連、呼和浩特、哈爾濱、銀川、蘭州、西寧、烏魯木齊、太原、長春為第三梯隊(duì)。

開發(fā)投資吸引力排名出爐

房地產(chǎn)開發(fā)投資資金在不同城市間流進(jìn)流出，既反映該城市人口對房地產(chǎn)的需求程度，又體現(xiàn)城市對資金的吸引力水平，甚至體現(xiàn)出一個(gè)城市未來的發(fā)展速度。

哪些因素又決定了一個(gè)城市的吸引力？上述《報(bào)告》從市場容量和增值潛能兩個(gè)維度出發(fā)，評判城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力，前者包括人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、財(cái)富水平、資源優(yōu)勢、交通通達(dá)性、市場規(guī)模，后者包括供求關(guān)系、需求滿足度、價(jià)格支撐、市場熱度。

中國指數(shù)研究院相關(guān)專家對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，人作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)終端，是影響市場容量最重要的因素。未來市場容量能否保持甚至擴(kuò)張，取決于人口是否能夠保持增長，城市經(jīng)濟(jì)、收入、資源、交通等因子將通過作用于人口增長來影響住房市場容量。另一方面，市場熱度反映的是開發(fā)企業(yè)對當(dāng)?shù)爻鞘械耐顿Y熱情，可用房地產(chǎn)開發(fā)投資額規(guī)模和增速以及土地平均溢價(jià)率來進(jìn)行衡量。

通過上述評價(jià)邏輯，《報(bào)告》對全國297個(gè)地級以上城市進(jìn)行打分排位。評價(jià)結(jié)果顯示，上海、北京、深圳、天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶位列2017年全國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力前10位。

《報(bào)告》稱，從城市層級來看，一線城市排名領(lǐng)先，上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位；天津排名首次進(jìn)入前4，杭州、南京、成都、武漢、重慶等核心城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)、人口流入多、市場需求旺盛。

另外，《報(bào)告》顯示，在二線城市中，鄭州、廈門、合肥領(lǐng)銜排名，分列12、13、16位，長春、哈爾濱、大連則繼續(xù)延續(xù)上年的態(tài)勢，排名靠后。

五大城市群房地產(chǎn)增勢明顯

今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速繼續(xù)上升。有業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不降反升，是因?yàn)樵谇捌诜康禺a(chǎn)景氣局面下，房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度并保持延續(xù)。但隨著需求端銷售增速下滑，供給端的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也有下滑的可能。

但是細(xì)看各城市數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，部分二線城市在人口流入、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)銷售面積等方面依然保持著迅猛的增速。

《報(bào)告》稱，一線城市中，北京、深圳土地稀缺導(dǎo)致供應(yīng)規(guī)模大幅下降，銷售面積增速放緩，北京銷售面積同比僅增長6.7%，深圳銷售面積甚至出現(xiàn)負(fù)增長，為-11.5%，上海增速為11.3%，但是一線城市外溢效應(yīng)明顯，熱點(diǎn)二線城市商品房銷售面積增長顯著。

2016年，成都、武漢、鄭州和天津，商品房銷售面積在3000萬平方米左右，遠(yuǎn)超全國其他城市，同比增速均在20%以上，其中鄭州和天津增速超過50%。

從區(qū)域來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名靠前的城市主要位于長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝五大城市群內(nèi)。廣東東莞、佛山保持在全國前20名，中山排名提升至23名；三四線城市中，珠海、 汕頭、鎮(zhèn)江、保定等城市具備承接核心城市產(chǎn)業(yè)、人口及置業(yè)需求外溢的區(qū)位優(yōu)勢，排名靠前。

中山大學(xué)銀行研究中心副主任李宇嘉分析，目前隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級分化，就業(yè)條件好的幾大都市圈已成為人口流入的目的地，在人口紅利減退、城市化速度放緩的背景下，都市圈將成為未來釋放人口結(jié)構(gòu)性紅利的重要區(qū)域。