李宇嘉

繼年初華潤退出，將持有的15.3%的萬科股份讓予深圳地鐵（“深鐵”），近日恒大也將所持萬科15.53億股份轉讓給深鐵。由此，深鐵以總持股比例29.38%，一躍成為萬科第一大股東，距離控股股東也僅一步之遙。而寶能則以25.4%的持股比例，從萬科第一大股東下沉為第二大股東。

這意味著，自2015年上半年寶能首次舉牌，歷經(jīng)深鐵定增受阻、恒大強勢介入、原大股東華潤退出等資本博弈，延續(xù)超過兩年的“萬科股權之爭”將走向終點。

這一局面并不意外。因為，自從2016年12月金融監(jiān)管部門措辭嚴厲地批評險資大行杠桿收購，甚至將杠桿收購、險資套利定性為行業(yè)強盜和犯罪后，旨在重構金融資本和實體企業(yè)關系的監(jiān)管革新已全面開啟。比如，監(jiān)管層嚴厲質詢并叫停萬能險，“一行三會”頻繁發(fā)布規(guī)范理財、同業(yè)等監(jiān)管新規(guī)，填補金融套利空白。

特別是，今年以來，“防風險”成為宏觀調控的主題，防范金融風險甚至上升到國家層面。監(jiān)管環(huán)境變化，意味著萬科“股權之爭”平穩(wěn)落幕已板上釘釘。

各路資本大鱷爭相“趴”在萬科身上，杠桿收購愈演愈烈，資本游資化、游資投機化，金融風險顯化的亂象大白天下。大是大非面前，關系到我國金融秩序能否規(guī)范、實體和虛擬經(jīng)濟能否擺正，管理層不可能坐視不管。杠桿監(jiān)管新規(guī)出爐前，既有規(guī)則下的存量股權博弈，成為萬科“股權之爭”軟著陸的可行路徑。于是，年初華潤將15.3%的持股讓予深鐵，隨后恒大表態(tài)不增持、不控股，“股權之爭”開始走向平穩(wěn)。

去年底，恒大增加了在深圳舊改項目的儲備規(guī)模。不久前，恒大正式將總部從廣州遷入深圳。看似，上述事件與股權之爭無關聯(lián)，但背后推理不言自明。

顯然，存量股權博弈的路徑已趨清晰。這就是，恒大順利進入深圳這個國內任何一家開發(fā)商必爭的市場（包括拿地、舊改、基建、地產(chǎn)金融平臺等），換取恒大退出萬科，并將其所持股份讓予深鐵。

這就是為何2016年底，恒大向深圳政府遞交書面報告，宣稱將從大局出發(fā)，并作出“5點表態(tài)”：不增持、不控股、暫代持萬科股份、愿轉讓萬科股份給深鐵、支持萬科重組方案。不管是年初華潤退出，還是近日恒大退出，都是萬科“股權之爭”平穩(wěn)落幕的必經(jīng)步驟。恒大退出無疑是最關鍵一步，也意味著股權之爭抵達終點。

萬科“股權之爭”落幕，最直接的利好，就是深鐵和萬科如愿結合在一起。前者需要基于20多年“三好住宅”、“工廠化住宅”的開發(fā)經(jīng)驗，萬科專業(yè)的開發(fā)能力、資產(chǎn)快周轉能力、成本控制和融資能力，能夠將“地鐵+物業(yè)”演繹到極致，助推深鐵可持續(xù)經(jīng)營。對萬科來說，深圳及國內各大城市的地鐵建設規(guī)模史無前例，對新房開發(fā)空間已觸頂?shù)臉鞘衼碚f，軌道時代來臨意味著“樓市半徑”延伸，因為軌道等基礎設施跟進后，存量物業(yè)變得有價值，這是樓市的機會。

意義遠不止于此。內需是轉型方向，城鎮(zhèn)化是最大的內需，城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的下半場都在“都市圈”，連接二者的就是軌道交通。轉型期，“穩(wěn)中求進”是總體方略，代表基建投資和房地產(chǎn)投資的“軌道+物業(yè)”，將是實現(xiàn)“穩(wěn)增長”的不二選擇。這就是為何管理層特別強調，要借助于基礎設施互聯(lián)互通，將大城市住房需求疏導到周邊，將三四線去庫存與“都市圈”結合起來。事實上，軌道交通先行已在路上，“八縱八橫”取代“四縱四橫”的高速鐵路網(wǎng)規(guī)劃已出爐。

未來，四大都市圈將成為高鐵、城軌、地鐵等最密集的區(qū)域，也將成為人口和經(jīng)濟最密集的區(qū)域。以珠三角為例，根據(jù)《深圳市軌道交通規(guī)劃（2012~2040年）》，深圳軌交運營總里程將從目前的158公里增加到2020年的435公里，2040年達到1153公里，超過倫敦、巴黎、柏林等主要歐洲城市，其中有13條軌道連接穗莞惠。屆時，以廣州和深圳為核心的珠三角，將成為全球最大和人口、經(jīng)濟最積聚的都市圈之一，對增長、轉型和樓市都是莫大利好。

萬科股權之爭平穩(wěn)落幕，第二個影響就是對資本市場公司治理的再造，也將間接推動《公司法》、《證券法》修訂和完善。投資者舉牌上市公司是正常的市場行為，對那些忽視公司治理結構的決策層（管理層）來說，舉牌是可置信威脅，將警示其扮演好自身角色，更好地為股東服務。

萬科股權分散，大股東充分信任管理層，從不行僭越而謀求企業(yè)控制權。管理層不控股，行為不會“短期化”，從而造就對成功和偉大不懈追求的精英管理層，以及最具股東回報和社會貢獻的行業(yè)翹楚。

毫無疑問，深鐵成為絕對的控股股東后，一定會確保不再出現(xiàn)所謂的“野蠻人敲門”。同時，萬科管理層抱住深鐵這棵大樹，將率先占有樓市存量時代的重要一席，這是個看起來滿意的結局。但是，“一股獨大”的簡單規(guī)則重回主導，外部威脅不再、管理層智力資本發(fā)揮的空間下降，對公司治理未必是好事。

互聯(lián)網(wǎng)和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的時代，房地產(chǎn)存量時代，資本的作用理應下降，知識和智慧才是企業(yè)和行業(yè)最有價值的東西，也是行業(yè)轉型和企業(yè)做大做強、打造百年老店的命脈。因此，盡管萬科股權平穩(wěn)落幕，復盤和反思什么是好的公司治理模式才開始。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）