每經(jīng)記者馮彪 如果你還在為選擇前往哪座城市發(fā)展而徘徊，不妨看看這些年資本在城市間的流動。尋找發(fā)展?jié)摿?，資本的眼睛是雪亮點。 房地產(chǎn)發(fā)展是城市化進程和城市發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€縮影，從房地產(chǎn)開發(fā)投資增減狀況也可基本窺見城市的吸引力。 近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2017年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報告》，對全國297個地級以上城市房地產(chǎn)投資吸引力進行排位。上海、北京、深圳位列前三，第4至10位分別是天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶。 ▲圖片截自《2017年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報告》（資料來源：www.nasa.gov） 每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者對比國家統(tǒng)計局公布的全國35個主要城市2011年和2015年度房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，32個城市出現(xiàn)增長，其中9個城市投資額增長超過1倍。沈陽、大連、長春三城則出現(xiàn)下降。 9個城市房地產(chǎn)開發(fā)投資5年增1倍 2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速6.9%，今年前4個月增速達到9.3%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資整體提速，但是從城市來看，分化明顯。 每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者梳理發(fā)現(xiàn)，在國家統(tǒng)計局公布的35個主要城市中，2011年，北京、上海和重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資額就占據(jù)35個城市的前三位。2015年和2016年，北京、重慶、上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額同樣位列前三位。 部分熱點二線城市雖然無緣前三甲，但是近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資額快速上升，在35個城市排位中不斷上臺階。 河南省會城市鄭州，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額926.31億元，僅在35個城市中排13位。但到2015年時，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資額已升至2000.2億元，排第8位。2016年，鄭州該數(shù)據(jù)升至2779億，僅次于北京、重慶和上海，在35個城市中占第4。 ▲圖片來源：視覺中國 從房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長速度來看，杭州、鄭州、武漢、深圳、?？?、貴陽、昆明、蘭州、西寧9個城市2015年投資額比2011年增長了1倍以上。 有上升就有下降，與5年前相比，個別城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額減少近半。2011年時，35個城市中沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額1684.72億元，位列第4位。但是2015年，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額1337.66億元，降至第14位。2016年，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降的局面仍在繼續(xù)，降至709.7億元，排在35個城市的第24位。 大連房地產(chǎn)開發(fā)投資額同樣呈現(xiàn)下降態(tài)勢。2011年，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1107.46億元，在35個城市中排第9位。2015年，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資額減少到897.46億元，跌破千億，在35個城市中僅排第23，2016年又繼續(xù)下降到535.2億。 如果按房地產(chǎn)開發(fā)投資額規(guī)模將35個城市分為三個梯隊，那么2016年的情況如下↓ ▲圖片截自《2017年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報告》 哪些因素決定了城市吸引力？ 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金在不同城市間流進流出，既反映該城市人口對房地產(chǎn)的需求程度，又體現(xiàn)城市對資金的吸引力水平，甚至體現(xiàn)出一個城市未來的發(fā)展速度。 哪些因素又決定了一個城市的吸引力？上述《報告》從市場容量和增值潛能兩個維度評判城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力，前者包括人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟實力、財富水平、資源優(yōu)勢、交通通達性、市場規(guī)模，后者包括供求關(guān)系、需求滿足度、價格支撐、市場熱度。 中國指數(shù)研究院相關(guān)專家對每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，人作為房地產(chǎn)市場的消費終端，是影響市場容量最重要的因素，未來市場容量能否保持甚至擴張取決于人口是否能夠保持增長，城市經(jīng)濟、收入、資源、交通等因子將通過作用于人口增長來影響住房市場容量。另一方面，市場熱度反映的是開發(fā)企業(yè)對當(dāng)?shù)爻鞘械耐顿Y熱情，可用房地產(chǎn)開發(fā)投資額規(guī)模和增速以及土地平均溢價率衡量。 ▲圖片來源：視覺中國 通過上述評價邏輯，《報告》對全國297個地級以上城市進行打分排位。評價結(jié)果顯示，上海、北京、深圳、天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶位列2017年全國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力前10位。 《報告》稱，從城市層級來看，一線城市排名領(lǐng)先，上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位；天津首次排名進入前4，杭州、南京、成都、武漢、重慶等核心城市經(jīng)濟基礎(chǔ)強、人口流入多、市場需求旺盛。 另外，《報告》顯示，二線城市中，鄭州、廈門、合肥領(lǐng)銜排名，分列12、13、16位，長春、哈爾濱、大連則繼續(xù)延續(xù)上年的態(tài)勢，排名靠后。 ▲圖片截自《2017年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報告》 五大城市群房地產(chǎn)增勢明顯 今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速繼續(xù)上升。有業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不降反升是因為前期房地產(chǎn)景氣局面下房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度的延續(xù)，隨著需求端銷售增速下滑，供給端的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也有下滑的可能。 但是細(xì)看各城市數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，部分二線城市在人口流入、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)銷售面積等方面增速迅猛。 《報告》稱，一線城市中，北京、深圳土地稀缺導(dǎo)致供應(yīng)規(guī)模的大幅下降，銷售面積增速放緩，北京銷售面積同比僅增長6.7%，深圳銷售面積甚至出現(xiàn)負(fù)增長，為-11.5%，上海增速為11.3%，但是一線城市外溢效應(yīng)明顯，熱點二線城市商品房銷售面積增長顯著。 ▲圖片截自《2017年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報告》 2016年，成都、武漢、鄭州和天津，商品房銷售面積在3000萬平左右，遠超全國其他城市，同比增速均在20%以上，其中鄭州和天津增速超過50%。 從區(qū)域來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名靠前的城市主要位于長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝五大城市群內(nèi)。廣東東莞、佛山保持在全國前20名，中山排名提升至23名；三四線城市中，珠海、汕頭、鎮(zhèn)江、保定等城市具備承接核心城市產(chǎn)業(yè)、人口及置業(yè)需求外溢的區(qū)位優(yōu)勢，排名靠前。 中山大學(xué)銀行研究中心副主任李宇嘉分析，目前，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級分化，就業(yè)條件好的幾大都市圈，已成為人口流入的目的地，在人口紅利減退、城市化速度放緩的背景下，都市圈將成為未來釋放人口結(jié)構(gòu)性紅利的途徑。 每經(jīng)編輯趙云