每經(jīng)記者 吳凡 

每經(jīng)編輯 楊軍  

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)依然處于政策調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境，但是一些房企的擴(kuò)張之勢(shì)仍然不減。

日前，新光圓成（002147，SZ）發(fā)布公告稱，其通過(guò)全資子公司浙江萬(wàn)廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)廈房產(chǎn)）的股權(quán)收購(gòu)，取得了南國(guó)紅豆控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱南國(guó)紅豆）持有的無(wú)錫匯鑫置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱無(wú)錫匯鑫）的股權(quán)，進(jìn)而曲線獲得了無(wú)錫匯鑫旗下的土地開(kāi)發(fā)和房屋銷售。

據(jù)了解，無(wú)錫匯鑫在無(wú)錫濱湖區(qū)南泉鎮(zhèn)興隆路東側(cè)開(kāi)發(fā)了一個(gè)高端別墅項(xiàng)目——“塞納莊園”。不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道，這個(gè)無(wú)錫匯鑫開(kāi)發(fā)的高端別墅盤因資金鏈斷裂“閑置”多年。

6月7日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了“塞納莊園”項(xiàng)目。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目大門外“塞納莊園”四個(gè)大字幾乎被雜草覆蓋，別墅區(qū)內(nèi)同樣是雜草叢生。由此可見(jiàn)，無(wú)錫匯鑫所開(kāi)發(fā)的“塞納莊園”項(xiàng)目目前仍然處于“閑置”狀態(tài)。

那么，新光圓成為何相中這個(gè)“閑置”的別墅項(xiàng)目？未來(lái)將如何解決其背后的債務(wù)及項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)問(wèn)題？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在6月9日以及6月12日多次聯(lián)系新光圓成，其內(nèi)部工作人員表示，董秘出差，無(wú)法接受采訪。此后記者又向公司董秘發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿，記者尚未獲得回復(fù)。

●別墅項(xiàng)目“閑置”多年  

據(jù)了解，成立于2007年的無(wú)錫匯鑫曾于2009年5月25日取得了錫濱國(guó)用（2009）第17號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證。同年9月，無(wú)錫市發(fā)改委錫發(fā)改許投（2009）477號(hào)關(guān)于核準(zhǔn)無(wú)錫匯鑫在XDG-2007-95號(hào)地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)居住用房項(xiàng)目的通知。此后無(wú)錫匯鑫在此地開(kāi)發(fā)了一個(gè)高端別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目名為“塞納莊園”。

公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目土地使用面積為11.78萬(wàn)平方米，土地規(guī)劃容積率為0.8，項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā)，其中一期的容積率為0.54，由98套獨(dú)棟別墅組成，當(dāng)時(shí)的售價(jià)大約為600萬(wàn)元/套左右，主要為300~400平方米的獨(dú)棟別墅。

然而，今年5月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道稱，上述無(wú)錫匯鑫開(kāi)發(fā)的高端別墅盤“塞納莊園”因資金斷裂“閑置”多年。那么目前的情況究竟如何呢？6月7日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到位于無(wú)錫濱湖區(qū)南泉鎮(zhèn)興隆路東側(cè)的“塞納莊園”項(xiàng)目地，進(jìn)行了實(shí)地探訪。

在“塞納莊園”右側(cè)大門旁的一塊“公示牌”上，記者注意到，“塞納莊園”項(xiàng)目于2010年10月1日動(dòng)工，擬完工時(shí)間為2013年12月30日。

照“公示牌”上的進(jìn)度，距離上述項(xiàng)目完工到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去了3年多的時(shí)間，如果該別墅項(xiàng)目正常銷售，別墅區(qū)內(nèi)應(yīng)該早已有人居住，不過(guò)，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，“塞納莊園”內(nèi)卻毫無(wú)居住氣息，這些別墅的框架已經(jīng)建好，但包括門窗等基本設(shè)施均沒(méi)有安裝。由于別墅區(qū)內(nèi)的雜草與樹(shù)木長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人打理，因此肆意瘋長(zhǎng)，從而導(dǎo)致一些通往別墅大門的道路已完全被雜草和樹(shù)木“占領(lǐng)”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后在“塞納莊園”內(nèi)的售樓處看到，該售樓處兩側(cè)大門為玻璃門，不過(guò)門上的玻璃已經(jīng)碎落一地，其內(nèi)部的樓盤模型東倒西歪地閑置在展示桌上，雜物遍地，一片狼藉，地面上隨處可見(jiàn)一些被丟棄的名片，名片上寫著：塞納莊園某某置業(yè)顧問(wèn)。由此可見(jiàn)，該售樓處已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有人來(lái)“光顧”了，而其二樓上，同樣是地面上遍布垃圾，場(chǎng)景頗為荒涼。

此后為了解“塞納莊園”的詳細(xì)情況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者撥打了“塞納莊園”售樓處的公開(kāi)銷售電話，不過(guò)對(duì)方卻表示其為格林豪泰酒店，不是“塞納莊園”。

●公司面臨二次開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)   

與“塞納莊園”銷售部門聯(lián)系無(wú)果后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖尋找周邊的房產(chǎn)中介來(lái)了解塞納莊園的情況。不過(guò)記者很快發(fā)現(xiàn)，“塞納莊園”的周邊并沒(méi)有房產(chǎn)中介。

在無(wú)錫湖濱區(qū)江南大學(xué)地鐵站附近的一家房產(chǎn)中介里，當(dāng)記者表示想了解“塞納莊園”樓盤情況時(shí)，這里的房產(chǎn)中介人員表示并不知道這個(gè)樓盤。而當(dāng)記者向其具體表述該樓盤所處的地理位置時(shí)，該房產(chǎn)中介人員才恍然大悟，“我說(shuō)我怎么不知道呢，那地方已經(jīng)很偏了，快靠近蘇州、上海了，在無(wú)錫的角落里面，已經(jīng)屬于無(wú)錫的郊區(qū)了。”

此后，記者又來(lái)到附近的另一家房產(chǎn)中介了解“塞納莊園”的情況，與上述情況相似的是，該中介內(nèi)的工作人員并不知道該樓盤。當(dāng)記者同樣介紹該樓盤所處的地理位置時(shí)，其向記者表示，這個(gè)樓盤的地理位置比較偏。

那么，在此次收購(gòu)無(wú)錫匯鑫之前，新光圓成公司是否去“塞納莊園”實(shí)地考察過(guò)？公司打算未來(lái)如何開(kāi)發(fā)和銷售“塞納莊園”呢？

“公司高層在簽訂協(xié)議之前，是去‘塞納莊園’看過(guò)的，了解情況之后，公司才簽的協(xié)議。”新光圓成內(nèi)部工作人員6月9日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

對(duì)于公司要如何重整這塊土地，上述內(nèi)部工作人員表示，“這是高層決定的，我們并不知道。”此后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向公司董秘發(fā)去了采訪函，但截至發(fā)稿，尚未獲得回復(fù)。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“別墅項(xiàng)目的投資，在于對(duì)高端置業(yè)需求釋放的看好，所以會(huì)有類似爛尾樓被收購(gòu)的做法。”他認(rèn)為，“從無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，太湖一帶的濱湖條件較好，別墅產(chǎn)品本身也有較好的市場(chǎng)吸引力。”

此外，從無(wú)錫當(dāng)前樓市發(fā)展來(lái)看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然管控較為嚴(yán)厲，但房企持股和城市進(jìn)入的信心依然是較大的，這都會(huì)帶來(lái)此類區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資的熱情釋放。

記者了解到，盡管“塞納莊園”所處的區(qū)域較為偏僻，但是其周圍的房?jī)r(jià)并不低。房天下無(wú)錫頻道的數(shù)據(jù)顯示，“塞納莊園”附近的樓盤還包括“南苑新村”和“江南景園”，其中“南苑新村”為普通住宅房，其均價(jià)不足1萬(wàn)元/平方米；而隔河相望的“江南景園”則為高端別墅區(qū)，其均價(jià)則高達(dá)1.91萬(wàn)元/平方米。

去年10月，國(guó)土資源部曾召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，表示將進(jìn)一步從嚴(yán)對(duì)土地的管理。全國(guó)各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)一步控制聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，別墅產(chǎn)品因?yàn)橄∪眱r(jià)值，成為部分房企積極介入并購(gòu)的一類物業(yè)。不過(guò)，他同時(shí)認(rèn)為，房企對(duì)爛尾樓別墅進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，也可能會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)。

“首先，對(duì)于爛尾別墅樓項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，房企過(guò)多地看好此類物業(yè)的前景，而沒(méi)有分析無(wú)錫當(dāng)前樓市的成交結(jié)構(gòu)，是一個(gè)較大的問(wèn)題。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，“對(duì)于此類市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，樓盤交易其實(shí)面臨很多新的問(wèn)題，比如說(shuō)政策管控下信貸發(fā)放節(jié)奏放緩，所以全款認(rèn)購(gòu)別墅的市場(chǎng)需求在減少。同時(shí)當(dāng)前對(duì)于購(gòu)房資金審核較有壓力，預(yù)計(jì)潛在的購(gòu)房需求也是在減少。”

●無(wú)錫匯鑫涉多起債務(wù)訴訟   

值得注意的是，在重整“閑置”別墅前，新光圓成還必須先“掃清”無(wú)錫匯鑫存在的多起訴訟。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)“天眼查”了解到，作為“塞納莊園”的開(kāi)發(fā)商，無(wú)錫匯鑫曾涉及訴訟多達(dá)51起，被列為失信人20次，還有兩次被無(wú)錫市濱湖區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局列為經(jīng)營(yíng)異常。具體而言，2014年，無(wú)錫匯鑫涉及的訴訟有20起；2015年，無(wú)錫匯鑫訴訟達(dá)到24起；2016年（截至7月1日），無(wú)錫匯鑫共涉及7起訴訟。記者梳理這些訴訟發(fā)現(xiàn)，無(wú)錫匯鑫多被列為被告，而原告則包括企業(yè)、銀行、員工、購(gòu)房者（以下簡(jiǎn)稱原告）等，訴訟的原因則多是無(wú)錫匯鑫拖欠相關(guān)原告的費(fèi)用。

在多家法院出示的“裁判書”中，法院判決的最終結(jié)果也多是要求無(wú)錫匯鑫償還拖欠原告的相關(guān)費(fèi)用。

實(shí)際上，涉及如此多訴訟的無(wú)錫匯鑫早已“資不抵債”。以最近一次無(wú)錫匯鑫涉及的訴訟為例，無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院2016年4月27日發(fā)布了《劉福林與無(wú)錫匯鑫申請(qǐng)承認(rèn)與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》，無(wú)錫匯鑫需要支付劉福林1023568元。據(jù)了解，在執(zhí)行過(guò)程中，無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院在向包括江蘇銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等在內(nèi)的多家銀行、無(wú)錫市房屋登記中心、無(wú)錫市公安局車輛管理所查詢后得知，無(wú)錫匯鑫名下并無(wú)銀行存款，房產(chǎn)和車輛均有其他案件查封。

不僅如此，截至去年末，無(wú)錫匯鑫還欠其唯一股東中國(guó)金谷國(guó)際信托有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱金谷信托）貸款本金25000萬(wàn)元，利息27988.89萬(wàn)元，本息合計(jì)：52988.89萬(wàn)元。為此，無(wú)錫匯鑫以其未開(kāi)發(fā)土地68318.8平方米（錫濱他項(xiàng)（2011）第460號(hào)）及一期土地項(xiàng)目中的50套單幢別墅在建工程為上述債務(wù)設(shè)置了抵押擔(dān)保。

今年4月，南國(guó)紅豆在拍賣會(huì)上通過(guò)33200萬(wàn)元的價(jià)格確認(rèn)拍得了“金谷信托持有的無(wú)錫匯鑫的權(quán)利及相應(yīng)附屬權(quán)利（包括以讓與擔(dān)保方式持有的無(wú)錫匯鑫100%股權(quán)）”。

此次新光圓成與南國(guó)紅豆簽訂的交易協(xié)議中，新光圓成子公司萬(wàn)廈房產(chǎn)在協(xié)議簽訂后7日內(nèi)向南國(guó)紅豆支付預(yù)付款2億元，這部分預(yù)付款專項(xiàng)用于無(wú)錫匯鑫債務(wù)清償。

新光圓成同時(shí)要求南國(guó)紅豆于對(duì)無(wú)錫匯鑫開(kāi)展破產(chǎn)重整，使無(wú)錫匯鑫在2018年的1月31日前不存在任何債務(wù)、糾紛等；使無(wú)錫匯鑫對(duì)錫濱國(guó)用（2009）第17號(hào)登記的國(guó)有土地使用權(quán)（不包含已經(jīng)出售的48 套別墅用地）以及50套單幢別墅的所有權(quán)沒(méi)有設(shè)定任何抵押和擔(dān)保，沒(méi)有被法院查封，不存在潛在的權(quán)利糾紛，不存在任何的權(quán)利負(fù)擔(dān)和限制。

●借殼成功成雙主業(yè)公司   

據(jù)公開(kāi)資料披露，“新光圓成”的前身為馬鞍山方圓回轉(zhuǎn)支承股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱方圓支承）。該公司是一家專業(yè)生產(chǎn)回轉(zhuǎn)支承、鍛壓設(shè)備等工程機(jī)械及配件的上市公司。但近年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素影響，回轉(zhuǎn)支承市場(chǎng)需求疲軟，公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨較大困難和壓力，對(duì)此，方圓支承開(kāi)始尋求注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

隨后，方圓支承通過(guò)重大資產(chǎn)重組，新光集團(tuán)借殼成功。而在交易完成后，“新光圓成”成為了一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)、回轉(zhuǎn)支承生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)為雙主業(yè)上市公司。

新光圓成財(cái)報(bào)顯示，2016年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入37.36億元，同比增長(zhǎng)101.11%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為15.3億元，同比增長(zhǎng)207.67%。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.6億元，同比增長(zhǎng)91.59%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)15.89億元，同比增長(zhǎng)219.58%。

而在新光圓成的房地產(chǎn)版圖中，目前其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要分布于義烏、東陽(yáng)及金華三個(gè)浙江中部地區(qū)城市。

對(duì)于此次公司收購(gòu)無(wú)錫匯鑫，進(jìn)而曲線取得無(wú)錫匯鑫項(xiàng)下的土地項(xiàng)目和房屋銷售，新光圓成表示，公司全資子公司籌劃進(jìn)行的交易事項(xiàng)，是出于業(yè)務(wù)拓展需要，有利于迅速拓展無(wú)錫地區(qū)市場(chǎng)，加速公司在江蘇地區(qū)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，對(duì)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展起到積極影響。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，此類企業(yè)進(jìn)入無(wú)錫市場(chǎng)，說(shuō)明在積極尋找一些優(yōu)質(zhì)的城市區(qū)域，同時(shí)對(duì)于無(wú)錫市場(chǎng)的樓市投資比較看好，體現(xiàn)了當(dāng)前一些中小型開(kāi)發(fā)商積極投資重點(diǎn)三線城市的投資思路。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，更為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，別墅產(chǎn)品實(shí)際上在無(wú)錫市場(chǎng)并非主流的交易項(xiàng)目，更為主流的是一些中高層的樓盤，這也是相關(guān)開(kāi)發(fā)商需要注意的問(wèn)題。