每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

繼北京、杭州實(shí)施地塊“100%自持”新規(guī)后，今日上海拍賣(mài)的兩宗商業(yè)地塊也對(duì)競(jìng)拍房企提出了“競(jìng)買(mǎi)方100%自持”的要求。其中，上午拍賣(mài)的長(zhǎng)寧區(qū)商用地塊，僅吸引3家房企參加拍賣(mài)報(bào)價(jià)，最終地塊由招商和東航兩家企業(yè)的聯(lián)合體以16.06億元拿下，樓板價(jià)約20000/㎡，溢價(jià)率：63.1%，

“實(shí)際上，企業(yè)對(duì)這種地積極性不高，一方面因?yàn)榕馁u(mài)條件高，另外還因?yàn)榈貕K處于大虹橋區(qū)域，而區(qū)域的商用物業(yè)庫(kù)存較多。”知名地產(chǎn)人士薛建雄指出，更重要的原因是，該地塊要求項(xiàng)目建成后，入駐方必須是以虹橋機(jī)場(chǎng)為主運(yùn)營(yíng)基地的大型飛機(jī)公共航空運(yùn)輸公司總部企業(yè)。

上述地塊的出讓條件約定受讓人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起六個(gè)月內(nèi)將企業(yè)總部注冊(cè)于長(zhǎng)寧，項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)招商落地率不低于60%，即入駐辦公樓宇企業(yè)總數(shù)60%的企業(yè)工商、稅務(wù)注冊(cè)于長(zhǎng)寧。

薛建雄指出，一些企業(yè)辦公地比較隨意，但注冊(cè)地往往會(huì)落在有稅收優(yōu)惠的其他區(qū)，所以對(duì)后續(xù)運(yùn)營(yíng)提出相當(dāng)高要求。

今日拍賣(mài)的第二宗地塊是位于虹口區(qū)提籃橋的商用地，要求“100%自持辦公、商業(yè)物業(yè)不少于20年”，必須整體運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一招商管理，且辦公樓須引入互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新型連鎖企業(yè)區(qū)域總部或持牌金融集團(tuán)中國(guó)總部。商業(yè)業(yè)態(tài)主要以集中體驗(yàn)式綜合性消費(fèi)模式為主，不得分割出售。

從拍賣(mài)結(jié)果看，起拍價(jià)41.14億元的地塊，最終金茂以41.24億元拿下，溢價(jià)率僅為0.24%。而同樣的區(qū)域，在去年11月25日，提籃橋街道HK322-01號(hào)地塊曾吸引了上實(shí)、金茂、金地和九龍倉(cāng)等7家開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)，金茂以25.55億元競(jìng)得地塊，樓板價(jià)45153元/㎡，溢價(jià)率18.82%，刷新了虹口區(qū)商用地的樓面價(jià)紀(jì)錄。為何短短半年時(shí)間，相同地段的市場(chǎng)反應(yīng)大不同？

薛建雄認(rèn)為，上海整治“類(lèi)住宅”之后，以往那些開(kāi)發(fā)商能夠獲得高溢價(jià)的路徑基本被堵死，目前市面上商辦除了整棟出售之外只有長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收租這條路。因此，高總價(jià)地塊就相對(duì)比較冷清。

就區(qū)域而言，北外灘一直以來(lái)都是虹口區(qū)的富貴之地，區(qū)域率創(chuàng)地王。2012年上港集團(tuán)拿下的海門(mén)路55號(hào)地塊高達(dá)56.8億元，成為當(dāng)年的上?？們r(jià)地王。2015年11月上實(shí)集團(tuán)在提籃橋街道拿下的地塊，總價(jià)也在32.6億元成為虹口區(qū)地王。即使是2016年，金茂整售星外灘-上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心的一棟寫(xiě)字樓整時(shí)作價(jià)也達(dá)52.88億元，單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/㎡。

“目前區(qū)域?qū)懽謽菃蝺r(jià)在8萬(wàn)元/平方米，發(fā)展前景和后市價(jià)格都有空間，只不過(guò)出于地塊嚴(yán)格的出讓條件和當(dāng)下的環(huán)境，土拍‘啞火’了。”上述人士表示。