每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

又一出大手筆收購。

6月14日，陽光城公告稱其全資子公司北京臻德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與西藏鼎尊企業(yè)管理有限公司達成意向，西藏鼎尊將持有的北京慧誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及債務轉(zhuǎn)讓至北京臻德，作價約64.5億元（含定金13億元）。

業(yè)內(nèi)人士表示，這是陽光城并購歷史上規(guī)模最大的一宗宅地，同時也算資質(zhì)條件很好的一宗，陽光城對這宗項目的開發(fā)和項目利潤運作值得關(guān)注。

大體量加低容積率 陽光城打造產(chǎn)品方向引關(guān)注

據(jù)了解，陽光城收購項目位于距離北京天安門僅50公里的位于密云區(qū)溪翁莊鎮(zhèn)，包含“北京·臥龍國際山莊-君山別墅”項目及“君山高爾夫球場”。君山別墅占地65萬㎡,容積率僅0.45，除已建成的約11.4萬方的別墅之外，項目有規(guī)劃建設總量不小于27萬方的純住宅用地。陽光城方面表示，這是公司迄今收購的體量最大的住宅用地，將為公司提供6~8年的持續(xù)供貨。

“高爾夫別墅容積率僅0.4，值得關(guān)注。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析，這么低容積率的產(chǎn)品在北京可能以后就沒有了，因為未來北京也不會再批容積率1以下的地，而一般城市別墅項目的容積率在2左右，這是產(chǎn)品的優(yōu)勢。

“不過一期二期別墅的功能結(jié)構(gòu)、布局已經(jīng)定型，只能小范圍做產(chǎn)品和園區(qū)升級。”郭毅指出，沒有規(guī)劃的地塊達到27萬平方米，這部分不僅體量大，產(chǎn)品打造的想象空間也很大，從以往陽光城打造產(chǎn)品的能力看，還是值得關(guān)注。

需要考慮的是，在目前限購的大背景下，別墅產(chǎn)品無法作為首套購房使用，購房人群至少是已經(jīng)有了第二套以上的房產(chǎn)，在北京限購的大背景下這類產(chǎn)品肯定受影響。不過項目地處風景區(qū)有稀缺性，養(yǎng)生養(yǎng)老一類的自住需求可能還是存在。

“另外，密云地區(qū)的別墅市場差距很大，往往小戶型別墅去化速度快。”郭毅指出，密云的別墅單價基本在1萬~2萬元/平方米，價格相比北京城區(qū)房源較低，密云的性價比在不斷提升?；蛟S也是因為這些原因，陽光城才會入手一個目前看來有點滯銷的旅游養(yǎng)老項目。

并購拿地加高周轉(zhuǎn) 陽光城精打利潤算盤

實際上，此次陽光城的收購引起業(yè)內(nèi)關(guān)注的還有項目的溢價空間。

相對節(jié)節(jié)攀升的招拍掛地價，收購并購往往能讓企業(yè)淘到“便宜”的項目。太平洋證券分析師周炯在報告中給出的統(tǒng)計數(shù)字顯示，2015年陽光城通過并購獲得的項目，測算平均樓面地價約8105元/平方米，而招拍掛拿地的樓面地價約15177元/平方米，前者成本較后者低47%，至2016年，并購項目樓面價3358元/平方米，招拍掛項目樓面價12201元/平方米。差距擴大至72%。“陽光城以并購方式增加土地儲備，能夠降低成本，加快周轉(zhuǎn)速度。”周炯表示。

控制土地成本將直接體現(xiàn)在企業(yè)利潤的整體平衡上。廣發(fā)證券分析師樂家棟在研報中指出，近年招拍掛渠道獲取的項目平均毛利率約16.4%，通過股權(quán)收購等方式，陽光城的理論毛利率可以做到56%。

就上述北京項目而言，規(guī)劃建筑面積共56萬平方米，按華信薈統(tǒng)計的，北京2017年第一季度平均樓面起始價15350元/平方米粗略計算，拿下該項目也需86億元。今年密云限房價拍賣的兩宗宅地掛牌起始價在1.5萬/平方米左右，起步成本為84億元，相較而言，陽光城65億元收購價已大幅壓縮了成本，而項目僅0.45的容積率也指向產(chǎn)品的高端化、高溢價，溢價程度也部分取決于周轉(zhuǎn)速度。

就此，陽光城表示，此次收購將采用高周轉(zhuǎn)、快速回正現(xiàn)金流的運營策略。

資料顯示，陽光城已在多個項目中實施這一策略。陽光城2016年6月份并購的廣州麗景灣項目，當年12月份實現(xiàn)銷售；2016年年底收購的中大資產(chǎn)包中的武漢十里新城項目，于2017年5月份開盤銷售。從并購拿地到開盤銷售一般在6~8個月。不過對于此次項目的具體運營策略、周轉(zhuǎn)時間等細節(jié)，陽光城尚未給出答案。

有業(yè)內(nèi)人士指出，陽光城2017年~2018年的銷售目標是沖擊千億元，因而其2015年開始主要通過并購大規(guī)模補貨，后續(xù)項目必然采取高周轉(zhuǎn)且盡量保證高毛利潤的策略。