每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

又一出大手筆收購(gòu)。

6月14日，陽光城公告稱其全資子公司北京臻德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與西藏鼎尊企業(yè)管理有限公司達(dá)成意向，西藏鼎尊將持有的北京慧誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及債務(wù)轉(zhuǎn)讓至北京臻德，作價(jià)約64.5億元（含定金13億元）。

業(yè)內(nèi)人士表示，這是陽光城并購(gòu)歷史上規(guī)模最大的一宗宅地，同時(shí)也算資質(zhì)條件很好的一宗，陽光城對(duì)這宗項(xiàng)目的開發(fā)和項(xiàng)目利潤(rùn)運(yùn)作值得關(guān)注。

大體量加低容積率 陽光城打造產(chǎn)品方向引關(guān)注

據(jù)了解，陽光城收購(gòu)項(xiàng)目位于距離北京天安門僅50公里的位于密云區(qū)溪翁莊鎮(zhèn)，包含“北京·臥龍國(guó)際山莊-君山別墅”項(xiàng)目及“君山高爾夫球場(chǎng)”。君山別墅占地65萬㎡,容積率僅0.45，除已建成的約11.4萬方的別墅之外，項(xiàng)目有規(guī)劃建設(shè)總量不小于27萬方的純住宅用地。陽光城方面表示，這是公司迄今收購(gòu)的體量最大的住宅用地，將為公司提供6~8年的持續(xù)供貨。

“高爾夫別墅容積率僅0.4，值得關(guān)注。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，這么低容積率的產(chǎn)品在北京可能以后就沒有了，因?yàn)槲磥肀本┮膊粫?huì)再批容積率1以下的地，而一般城市別墅項(xiàng)目的容積率在2左右，這是產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)。

“不過一期二期別墅的功能結(jié)構(gòu)、布局已經(jīng)定型，只能小范圍做產(chǎn)品和園區(qū)升級(jí)。”郭毅指出，沒有規(guī)劃的地塊達(dá)到27萬平方米，這部分不僅體量大，產(chǎn)品打造的想象空間也很大，從以往陽光城打造產(chǎn)品的能力看，還是值得關(guān)注。

需要考慮的是，在目前限購(gòu)的大背景下，別墅產(chǎn)品無法作為首套購(gòu)房使用，購(gòu)房人群至少是已經(jīng)有了第二套以上的房產(chǎn)，在北京限購(gòu)的大背景下這類產(chǎn)品肯定受影響。不過項(xiàng)目地處風(fēng)景區(qū)有稀缺性，養(yǎng)生養(yǎng)老一類的自住需求可能還是存在。

“另外，密云地區(qū)的別墅市場(chǎng)差距很大，往往小戶型別墅去化速度快。”郭毅指出，密云的別墅單價(jià)基本在1萬~2萬元/平方米，價(jià)格相比北京城區(qū)房源較低，密云的性價(jià)比在不斷提升?；蛟S也是因?yàn)檫@些原因，陽光城才會(huì)入手一個(gè)目前看來有點(diǎn)滯銷的旅游養(yǎng)老項(xiàng)目。

并購(gòu)拿地加高周轉(zhuǎn) 陽光城精打利潤(rùn)算盤

實(shí)際上，此次陽光城的收購(gòu)引起業(yè)內(nèi)關(guān)注的還有項(xiàng)目的溢價(jià)空間。

相對(duì)節(jié)節(jié)攀升的招拍掛地價(jià)，收購(gòu)并購(gòu)?fù)茏屍髽I(yè)淘到“便宜”的項(xiàng)目。太平洋證券分析師周炯在報(bào)告中給出的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2015年陽光城通過并購(gòu)獲得的項(xiàng)目，測(cè)算平均樓面地價(jià)約8105元/平方米，而招拍掛拿地的樓面地價(jià)約15177元/平方米，前者成本較后者低47%，至2016年，并購(gòu)項(xiàng)目樓面價(jià)3358元/平方米，招拍掛項(xiàng)目樓面價(jià)12201元/平方米。差距擴(kuò)大至72%。“陽光城以并購(gòu)方式增加土地儲(chǔ)備，能夠降低成本，加快周轉(zhuǎn)速度。”周炯表示。

控制土地成本將直接體現(xiàn)在企業(yè)利潤(rùn)的整體平衡上。廣發(fā)證券分析師樂家棟在研報(bào)中指出，近年招拍掛渠道獲取的項(xiàng)目平均毛利率約16.4%，通過股權(quán)收購(gòu)等方式，陽光城的理論毛利率可以做到56%。

就上述北京項(xiàng)目而言，規(guī)劃建筑面積共56萬平方米，按華信薈統(tǒng)計(jì)的，北京2017年第一季度平均樓面起始價(jià)15350元/平方米粗略計(jì)算，拿下該項(xiàng)目也需86億元。今年密云限房?jī)r(jià)拍賣的兩宗宅地掛牌起始價(jià)在1.5萬/平方米左右，起步成本為84億元，相較而言，陽光城65億元收購(gòu)價(jià)已大幅壓縮了成本，而項(xiàng)目?jī)H0.45的容積率也指向產(chǎn)品的高端化、高溢價(jià)，溢價(jià)程度也部分取決于周轉(zhuǎn)速度。

就此，陽光城表示，此次收購(gòu)將采用高周轉(zhuǎn)、快速回正現(xiàn)金流的運(yùn)營(yíng)策略。

資料顯示，陽光城已在多個(gè)項(xiàng)目中實(shí)施這一策略。陽光城2016年6月份并購(gòu)的廣州麗景灣項(xiàng)目，當(dāng)年12月份實(shí)現(xiàn)銷售；2016年年底收購(gòu)的中大資產(chǎn)包中的武漢十里新城項(xiàng)目，于2017年5月份開盤銷售。從并購(gòu)拿地到開盤銷售一般在6~8個(gè)月。不過對(duì)于此次項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)策略、周轉(zhuǎn)時(shí)間等細(xì)節(jié)，陽光城尚未給出答案。

有業(yè)內(nèi)人士指出，陽光城2017年~2018年的銷售目標(biāo)是沖擊千億元，因而其2015年開始主要通過并購(gòu)大規(guī)模補(bǔ)貨，后續(xù)項(xiàng)目必然采取高周轉(zhuǎn)且盡量保證高毛利潤(rùn)的策略。