近日，房貸利率上浮成為趨勢，進而對房企資金鏈施壓。除房貸利率上調影響購房人心態(tài)外，部分省份鼓勵“現(xiàn)房銷售”的政策亦將對房企回款產生重要影響。 事實上，對于大部分房企而言，除自有資金外，其資金主要來源于客戶定金及預付款、按揭貸款、開發(fā)貸款、企業(yè)融資。2017年以來，房地產企業(yè)融資渠道被一再收緊，而此次房貸利率的上調，無異于雪上加霜。 一向在房企融資中扮演補充角色的信托，面對地產市場的機遇又怎么看呢？記者多方詢問后了解到，目前，已有房企進行信托融資的融資水平高達12%-14%。不過，面對房企特別是中小房企洶涌的融資需求，多數(shù)信托公司仍表示不敢“輕舉妄動”。 部分項目利率 或高達12%-14% 央行MPA考核、表外業(yè)務回歸表內，證監(jiān)會、發(fā)改委先后收緊海內外發(fā)債，銀監(jiān)會收緊通道業(yè)務，保險業(yè)嚴厲打擊萬能險，銀行按揭貸款額度收緊……在監(jiān)管不斷加碼之下，房企融資可謂難上加難。 一份廣發(fā)證券研報顯示，今年1-4月份，樣本房企總融資規(guī)模3109億元，同比大幅下滑42%。從融資結構來看，受監(jiān)管的委托貸款、公司債以及再融資占比下滑，融資規(guī)模分別同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司債及再融資規(guī)模分別由去年同期的1859億元、334億元大幅下滑至20億元、37億元。 克而瑞房地產研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)控的108家重點房地產企業(yè)中，5月份房企從銀行貸款所獲得的金額環(huán)比下降29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.90%，海外發(fā)債額為零。 在資金封鎖的當下，有部分房企無奈選擇以相當高昂的融資成本引進資金?！澳壳凹词故谴笮妄堫^房企，部門項目的融資成本也在10%上下。”某信托業(yè)務經(jīng)理向記者表示，“有房企目前的準備簽訂的信托貸款利率已經(jīng)高達12%-14%，不過這種項目我們目前還未接觸?！?房地產信托增量明顯 多數(shù)公司并不敢“輕舉妄動” 在多方房企融資渠道受阻之下，房企紛紛轉向融資成本較高的信托渠道。 用益信托在線數(shù)據(jù)顯示，2017年5月份，市場上成立集合資金信托544款，成立規(guī)模達1191.74億元，其中，投向房地產領域的信托項目為86個，資金規(guī)模合計為300.57億元，同比增長78.06%，增幅明顯。 對此，廣發(fā)證券表示，從上一輪周期看，2010年銀行、再融資等傳統(tǒng)融資渠道的受阻，使得房企融資需求外溢，帶動信托的高速發(fā)展（2010年、2013年規(guī)模均創(chuàng)截止當年新高）。而對于本輪周期，在開發(fā)貸、公司債、再融資等受到監(jiān)管后，房企相應地尋求中期票據(jù)、信托以及其他創(chuàng)新融資等，其中中期票據(jù)又受到資產比例的限制要求，信托及其他創(chuàng)新產品就會受到房企青睞。 不過，即使房企融資需求洶涌，大部分信托公司還是不敢“輕舉妄動”。上海某信托公司業(yè)務人員向記者表示，她所在的團隊近期并不打算開展房地產信托業(yè)務?！皩@部分業(yè)務暫時比較沒底，公司的態(tài)度也是謹慎再謹慎，即使收益再高也要考慮項目安全?！?而中部某信托公司法務人員則稱，目前公司主動管理的項目基本都是地產項目，但出于對房地產未來預期不明朗的考慮，業(yè)務期限都比較短。出于業(yè)務創(chuàng)新和資金安全的角度，除原有的集合貸款模式外，應收賬款模式、特定資產收益權模式也是目前經(jīng)常采用的模式。 事實上，對于房地產信托業(yè)務，目前不少信托公司頗感為難。一方面是監(jiān)管的不斷從嚴，另一方面是房企迫切的融資需求，如何在不觸碰監(jiān)管紅線的前提下順利開展業(yè)務，如何有效防范項目風險，都是信托公司需考慮的問題。 此前，銀監(jiān)會曾向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，其中將違規(guī)開展房地產信托業(yè)務列入檢查要點，主要包括兩點：第一，是否通過股債結合、合伙制企業(yè)投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發(fā)企業(yè)融資或協(xié)助其他機構違規(guī)開展房地產信托業(yè)務；第二，“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業(yè)以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動資金貸款。盡管銀監(jiān)會表示，此次《要點》僅用于指導具體檢查項目，并非發(fā)布監(jiān)管政策，但也側面反映了監(jiān)管層對于房地產信托中的違規(guī)操作問題的持續(xù)關注。 “我們目前開展業(yè)務還是比較謹慎的，畢竟房地產信托是重要的信托業(yè)務之一，完全拒絕也不符合公司整體利益。但對項目整體把控上，對于房地產信托可能要求更為嚴格。在項目符合監(jiān)管要求、風控措施到位的情況下，交易對手的實際情況也是項目能否過會的重要因素。”上述中部某信托公司法務人員如是說。 廣發(fā)證券表示，由于中小房企一方面已率先受前期融資收緊影響，信托融資比例逐步加大，另一方面開發(fā)項目平均較少、銷售回款普遍偏低，此次融資、銷售兩端對資金流的收緊預計對中小房企產生更大的壓力?？梢灶A見，此輪收緊政策所致的行業(yè)消極環(huán)境將加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰。 上述信息也得到了某信托公司研究員的印證，該研究員同時提示，由于中小房企資金壓力逐漸攀升，對于開展房地產信托業(yè)務較多的公司，其項目不良率可能會提升。除此之外，未來利率水平及資金面均可能發(fā)生變化，房企一旦獲得較低水平的其他渠道融資，則部分項目將面臨提前結束的風險。 （來源：證券日報見習記者閆晶瀅）