每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 周程程    

每經(jīng)記者 周程程

6月16日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《2017中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。

報(bào)告顯示，2016年，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)2725萬(wàn)平方米，市場(chǎng)占有率近三成。百?gòu)?qiáng)企業(yè)單個(gè)城市項(xiàng)目數(shù)量均值達(dá)到5.93個(gè)，連續(xù)四年保持上升，單個(gè)項(xiàng)目面積均值達(dá)到16.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.39%。報(bào)告同時(shí)預(yù)計(jì)，未來(lái)十年百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率將突破67%。

經(jīng)營(yíng)績(jī)效方面，去年百?gòu)?qiáng)企業(yè)全年?duì)I業(yè)收入均值再創(chuàng)新高達(dá)6.28億元。其中，在凈利潤(rùn)上，2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為4578.98萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)16.90%。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，在整個(gè)行業(yè)面臨人力成本及各項(xiàng)費(fèi)用快速上升、物業(yè)費(fèi)水平難以提升等壓力情況下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，特別是近年來(lái)借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)創(chuàng)新多元業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。

人均在管面積十年增長(zhǎng)近一倍

報(bào)告指出，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)的高增長(zhǎng)還依賴于成本的降低和人均績(jī)效的提升。

天朗控股集團(tuán)副總裁王鵬軍對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，成本方面，令物業(yè)管理企業(yè)頭疼的主要有兩類。第一類是管理成本，其中，人力成本占據(jù)大頭。第二類是整個(gè)工程維修的優(yōu)化所帶來(lái)的成本，包括設(shè)施設(shè)備的投入與保養(yǎng)，以及小區(qū)資產(chǎn)的硬件管理等。

黃瑜指出，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積增加帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)攤薄了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，一定程度緩解企業(yè)人力成本上漲過(guò)快壓力。

王鵬軍舉例說(shuō)，“你只管理1平方米的房子，也需要有供電等方面的設(shè)備與機(jī)械。但是如果你管理10萬(wàn)平方米，也需要配備這些相關(guān)設(shè)備，所以靠規(guī)模來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偂?rdquo;

但畢竟規(guī)?；⒉皇悄軌蛞怀幌湍軌蜓杆偬嵘?，所以這種情況下，如何降低人力方面管理成本，成為企業(yè)思考的問(wèn)題。 

報(bào)告指出，通過(guò)對(duì)人、財(cái)、物、事進(jìn)行一體化管理，集中、統(tǒng)一配置，降低各項(xiàng)成本。此外，近幾年，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)開(kāi)始借助互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)和人工智能等手段，如使用小型清掃車代替保潔員，巡邏機(jī)器人代替保安等，有效減少人員數(shù)量，降低人力成本。

這也表現(xiàn)為人均績(jī)效的提升。報(bào)告中數(shù)據(jù)顯示，2007年到2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的人均績(jī)效提升顯著，人均在管面積由2707.36平方米增長(zhǎng)至5256.56平方米，增幅為94.16%，人均產(chǎn)值由4.79萬(wàn)元增長(zhǎng)為12.11萬(wàn)元，擴(kuò)大了1.5倍。

此外，黃瑜介紹說(shuō)，將部分業(yè)務(wù)進(jìn)行專業(yè)分包，既可以使業(yè)主享受到更專業(yè)、更高水平的專項(xiàng)服務(wù)，也可以降低經(jīng)營(yíng)成本。

報(bào)告指出，2007年以來(lái)，越來(lái)越多的百?gòu)?qiáng)企業(yè)將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包，專業(yè)化發(fā)展成為趨勢(shì)，截至2016年，清潔、綠化、秩序維護(hù)業(yè)務(wù)外包比例分別為59.23%、42.31%、23.99%，均較2007年提高超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)成未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)

近些年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的物業(yè)管理企業(yè)涌現(xiàn)而出，在競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，未來(lái)又該如何更好發(fā)展呢？物業(yè)服務(wù)發(fā)展顯然面臨著更大挑戰(zhàn)。

報(bào)告顯示，截至2016年底，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率已達(dá)29.44%，如果按照2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值的增長(zhǎng)率15.40%推算，未來(lái)十年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管項(xiàng)目總建筑面積將達(dá)到228.27億平方米。

同時(shí)，按照2012年至2016年全國(guó)物業(yè)管理面積的年均復(fù)合增長(zhǎng)率6.24%來(lái)推算，2026年全國(guó)物業(yè)管理面積將達(dá)到339.05億平方米，未來(lái)十年百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率預(yù)計(jì)將突破67%。

黃瑜指出，未來(lái)十年，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)將有超過(guò)100億平方米的管理面積空間等待百?gòu)?qiáng)企業(yè)開(kāi)拓，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，行業(yè)內(nèi)將出現(xiàn)部分航母級(jí)企業(yè)，成為行業(yè)的主導(dǎo)和領(lǐng)袖。

在行業(yè)集中度提高，企業(yè)規(guī)模分化的情況下，中小型企業(yè)又該如何突圍？

報(bào)告認(rèn)為，中型企業(yè)將更加注重與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新，探尋新業(yè)務(wù)、發(fā)展新模式，加速規(guī)模擴(kuò)張，提升盈利能力；對(duì)小型企業(yè)而言，保有專屬服務(wù)領(lǐng)域，如商辦物業(yè)、醫(yī)院學(xué)校物業(yè)、公眾物業(yè)等非住宅物業(yè)管理，或發(fā)掘并強(qiáng)化自身服務(wù)特色，如涉外管理特色等，才能在行業(yè)快速更迭、洗牌大潮中站有一席之地。

王鵬軍也表示，在挑戰(zhàn)面前，一是在原有基礎(chǔ)上再進(jìn)行項(xiàng)目擴(kuò)展，二是拓寬管理范疇，以前涉及的是住宅、寫字樓業(yè)態(tài)等方面的管理，現(xiàn)在考慮要涉入工礦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)院，以及目前比較火的特色小鎮(zhèn)，這些是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。

不過(guò)，王鵬軍也坦言，由于工礦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域有一定的專業(yè)性要求，所以這也會(huì)對(duì)企業(yè)物業(yè)管理能力提出更高的要求。