環(huán)京地區(qū)樓市實(shí)施“限購令”后，“北三縣”樓市開始降溫。記者近日赴三河市燕郊地區(qū)、大廠縣、香河縣三地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目前“北三縣”樓市成交明顯趨冷，熱門樓盤紛紛降價(jià)銷售，二手房均價(jià)多數(shù)已進(jìn)入2萬元時(shí)代，尤其是單價(jià)一度漲至近4萬元/平米的燕郊，當(dāng)前已出現(xiàn)有價(jià)無市、一貸難求、購房者觀望等現(xiàn)象。

“一系列政策就是為了減少成交量，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“北三縣”樓市已進(jìn)入調(diào)整期，未來價(jià)格可能還有一定下行空間。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華表示，環(huán)北京各市縣購房政策及貨幣環(huán)境全面收緊，對(duì)短期市場(chǎng)構(gòu)成顯著利空。但從供給方面看，受土地供應(yīng)和環(huán)境承載能力限制，各大城市擴(kuò)大住房供給的潛力不足，長(zhǎng)期供求矛盾仍然存在。為進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)，熱點(diǎn)城市應(yīng)堅(jiān)持限購、限貸等需求調(diào)控政策。同時(shí)，應(yīng)通過城市群的發(fā)展，逐步緩解大城市住房供求矛盾。

燕郊：二手房市場(chǎng)明顯降溫

隨著河北廊坊樓市限購政策的升級(jí)，目前三河市燕郊地區(qū)樓市降溫明顯。自今年3月以來，截至目前燕郊多數(shù)樓盤平均每平米下降6000元左右。此輪調(diào)控后，燕郊二手房?jī)r(jià)整體下跌了約20%。目前燕郊均價(jià)為26000元/平方米。

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，往日燕郊熙熙攘攘的買房人群以及派發(fā)傳單的業(yè)務(wù)員已寥寥無幾，售樓處和二手房中介門可羅雀，僅有幾個(gè)銷售人員玩著手機(jī)。多處售樓處門口張貼“二手房銷售”和“海景房”等宣傳廣告，一些中介門店門臉上掛出“出租”字樣，另有一些中介門店則已關(guān)閉。

“這個(gè)月到現(xiàn)在都沒什么簽單。”燕郊某樓盤一位銷售人員小張表示，偌大的售樓處大廳顯得空空蕩蕩。“據(jù)我了解，現(xiàn)在主要是二手房在降價(jià)，我們已經(jīng)沒有新房可賣，限購政策開始執(zhí)行后，外地人在燕郊買房就很困難了。”小張說。

“我們手里也就有700多套房子，燕郊目前大部分開發(fā)商合計(jì)可能都不超過4000套房子，這就是燕郊的存房量。”另一樓盤銷售人員小李說，由于預(yù)售證沒有下來，有的新房賣不了，今年賣的新房基本上都是2015年之前建的。

目前，燕郊在售或待售的新盤，其中多半為花園洋房和寫字樓。位于電廠旁邊的中興尚城花都將于6月20日左右新開盤兩棟住宅樓，價(jià)格大概在2.5萬元/平方米到3萬元/平方米，燕順路上的悅榕灣項(xiàng)目半個(gè)月前開盤的兩棟樓每平米超3.8萬元，而碧桂園時(shí)代城公布的參考均價(jià)在3.2萬元/平方米。

“現(xiàn)在問的人多，但買的人少，符合條件的購房者已經(jīng)很少了。此外，燕郊現(xiàn)在能賣的一手房在備案價(jià)的基礎(chǔ)上都有溢價(jià)。”小李透露，一套小兩居室，在首付100多萬元的情況下，開發(fā)商還要以溢價(jià)或工程抵扣款的形式加價(jià)，從而變相提高首付比例。燕郊的銀行已經(jīng)提高了首付比例，目前首套房首付40%，二套則需首付50%，這令許多符合條件的購房者望而卻步。

在限購政策的影響下，燕郊二手房市場(chǎng)明顯降溫，一些有資金壓力的炒房客開始出手。“現(xiàn)在每個(gè)小區(qū)都能找到便宜的房子。一些‘房蟲’前期押了很多房，現(xiàn)在急于回款，每平米比均價(jià)便宜兩三千出售，個(gè)別房子甚至六折賣。”經(jīng)紀(jì)人小王介紹，今年3月是燕郊房?jī)r(jià)的頂峰，當(dāng)時(shí)首爾甜城的房?jī)r(jià)達(dá)到3.8萬元/平方米左右，近期則有二手房掛出2.2萬元/平方米的單價(jià)，很快就被人搶購。

根據(jù)安居客網(wǎng)站19日數(shù)據(jù)，燕郊房?jī)r(jià)為26928元/平方米，環(huán)比5月下降3.6%。鏈家網(wǎng)顯示，燕郊的地鐵概念熱門樓盤首爾甜城一期總價(jià)掛牌240萬元的房子，最終以230萬元成交，單價(jià)2.8萬/平米；夏威夷藍(lán)灣總價(jià)掛牌285萬元的房子，最終成交價(jià)258萬元，單價(jià)2.9萬元/平米；天洋城的單價(jià)也在2.8萬元/平米左右。目前，燕郊一些熱門樓盤二手房已降至3萬元/平方米以下。

不僅如此，銀行信貸收緊也加速了市場(chǎng)降溫。從6月13日開始，燕郊區(qū)域部分銀行二套房貸款利率上浮20%。“目前銀行貸款尚未停，但有的銀行沒額度不放款，有的銀行則上調(diào)貸款利率。”小王說，自己兩個(gè)客戶3月份簽的購房合同，直到現(xiàn)在銀行也沒放款。此外，在正常情況下，二手房過戶就兩天，但現(xiàn)在延長(zhǎng)到4個(gè)月才能過戶，一套房子甚至要六個(gè)月時(shí)間才能走完所有流程。

雖然燕郊樓市已大幅降溫，但一些業(yè)內(nèi)人士仍看好燕郊樓市未來發(fā)展。“現(xiàn)在雖然房子不好賣，但實(shí)際上開發(fā)商和一些不急于用錢的房主都不著急賣。”首爾甜城一位銷售人員表示，對(duì)于燕郊而言，有幾個(gè)實(shí)實(shí)在在的利好因素，這些利好如果兌現(xiàn)，無疑將帶動(dòng)燕郊發(fā)展。另有一位中介人士認(rèn)為，燕郊的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，雖然調(diào)整時(shí)間長(zhǎng)短不清楚，但應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大跌。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，隨著限購政策的出臺(tái)，燕郊樓市肯定會(huì)有回調(diào)過程，未來從限購政策力度來看，包括將來規(guī)劃和愿景兌現(xiàn)需要一定時(shí)間，燕郊樓市價(jià)格可能還有一定下行空間，預(yù)計(jì)在今年下半年會(huì)達(dá)到一個(gè)相對(duì)理性的水平。從中長(zhǎng)期來看，可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格低點(diǎn)，即便將來政策有所松動(dòng)，可能會(huì)比回調(diào)后的低點(diǎn)有所上漲，但出現(xiàn)暴漲的可能性不大。

胡景暉表示，二手房市場(chǎng)并不能完全說明燕郊樓市現(xiàn)在普遍的市場(chǎng)價(jià)，新盤價(jià)格的指向性更大。從燕郊的地理位置和規(guī)劃來看，實(shí)際上對(duì)于剛需來說，燕郊等北三縣地區(qū)有一定的地理優(yōu)勢(shì)。此輪限購將抑制短期炒房客，長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，隨著京津冀一體化發(fā)展，北京向東疏散人口能夠承接的范圍還是很大的，對(duì)應(yīng)的供應(yīng)量也很可觀。就燕郊來說，未來需要在交通、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共設(shè)施配套以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面加大發(fā)展力度。

大廠：年初瘋狂已“收斂”

與北京通州區(qū)臨近的河北大廠，由于優(yōu)越的地理位置也受到了購房者的追捧，房?jī)r(jià)在今年年初直奔3萬元/平米。然而，在新一輪樓市限購政策下，大廠樓市也有所降溫。

最近大廠的房產(chǎn)中介似乎有點(diǎn)“閑”。記者走進(jìn)某家中介門店，三名銷售人員就迎上來詢問購房意向。“最近有一些二手房總價(jià)比較低，因?yàn)榉恐髦敝脫Q房屋，所以現(xiàn)在出手還是比較合適的。”

“年初成交量特別大的時(shí)候，房?jī)r(jià)沖到了30000元/平方米，現(xiàn)在稍微回落了一些，目前大概在24000元/平方米到25000元/平方米，好一些的地段回落幅度相對(duì)小一些。”銷售人員表示。

業(yè)內(nèi)人士表示，環(huán)京房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)目前并沒有官方統(tǒng)計(jì)，因此很難有一個(gè)確切的數(shù)字，但可以肯定的是，如果北京的房?jī)r(jià)下降，類似大廠這些地方也會(huì)調(diào)整，可能會(huì)滯后北京一些，畢竟政策還有個(gè)發(fā)酵的過程。

以北京5月房?jī)r(jià)來看，易居研究院報(bào)告指出，5月份北京新建商品住宅成交均價(jià)為41429元/平方米，環(huán)比減少4%，同比增長(zhǎng)22%。5月份受成交結(jié)構(gòu)、政策效應(yīng)等影響，價(jià)格環(huán)比下跌。

不過，還有一部分人仍看好大廠地區(qū)的樓市發(fā)展。去年年底，國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部等七部門聯(lián)合發(fā)布《加強(qiáng)京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》。政策規(guī)定，要按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控的原則，統(tǒng)籌北京市和河北省毗鄰區(qū)域規(guī)劃建設(shè)管理，有序疏解北京非首都功能，推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展。

房天下副總裁司智認(rèn)為，未來交通一體化、規(guī)劃一體化、土地一體化必然會(huì)對(duì)北三縣帶來正向拉動(dòng)，北三縣的硬件設(shè)施水平也會(huì)提高。由于北三縣之前存在大量的投資客，因此正反向因素對(duì)沖并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)快速反彈，北三縣房?jī)r(jià)未來會(huì)有一個(gè)相對(duì)比較穩(wěn)定的時(shí)間段。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“必須至少繳納三年社保的政策若執(zhí)行，影響會(huì)較大，因?yàn)楹芏嗳瞬]有滿足這個(gè)條件，尤其是很多從北京地區(qū)過來的潛在購房者。但需要警惕的是，現(xiàn)在有一種違規(guī)做法，就是先預(yù)訂房子，然后由對(duì)方建立社保賬號(hào)，三年后滿足條件再交房。”嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，類似這種先預(yù)訂房源，當(dāng)下并未簽約是無法反映在數(shù)據(jù)上的。但從數(shù)據(jù)來講，政策效應(yīng)是在積極釋放，因此仍然要警惕部分并未反映到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上的成交量。

值得注意的是，大廠此前出臺(tái)文件稱，已擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款比例不低于50%。非本縣戶籍居民家庭購買本縣首套住房的，首付款比例不低于50%。不過，在實(shí)際操作中，對(duì)于區(qū)域位置和周邊設(shè)施較好的樓盤，購房者在成交時(shí)首付會(huì)相對(duì)高于50%。因?yàn)榇饲皹潜P備案價(jià)格相對(duì)較低，所以成交時(shí)會(huì)有溢價(jià)。

香河：觀望情緒濃厚

香河近一年房?jī)r(jià)上漲超過兩倍，但隨著環(huán)京區(qū)域調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲，樓市降溫明顯。根據(jù)安居客網(wǎng)站6月19日數(shù)據(jù)，香河房?jī)r(jià)為18316元/平方米，比5月下降1.42%。以富力新城為例，單價(jià)從4月的24096元/平方米降至22027元/平方米。

“雖然看房和想買房的人還是很多，但真正有資格買房的人很少。現(xiàn)在可以看作是成交量的‘冷凍期’。”香河某售樓處銷售員小李稱，香河本地新房不多，成交量不高，現(xiàn)在很多人都在觀望。

突如其來的限購政策也讓開發(fā)商“頭疼”，一些新建小區(qū)有將近10棟樓要開盤，開發(fā)商不得不仔細(xì)斟酌如何應(yīng)對(duì)限售政策。不過，在種種限制之下，也還有一部分房屋不受限購影響。

據(jù)了解，有開發(fā)商放出了少量房屋，即使在香河沒有社保和納稅記錄也可以正常購買。這類房子主要是因?yàn)榻衲?月22日，香河把持外地戶口購房者的首付比從30%上調(diào)至50%后，部分購房者一時(shí)無法負(fù)擔(dān)突然高出來的首付款，放棄購買而清退。雖然是清退的房子，但此前已在房管局備案，因此不受此次限購政策影響。但房屋數(shù)量不多，只是先期在內(nèi)部人中消化。

有香河開發(fā)商稱，“只需補(bǔ)齊三年香河社保就有資格購買，但唯一的條件是不能貸款，必須全款。全款并不是必須一把付清，可以先付50%，剩余50%在一年內(nèi)付完就行。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，環(huán)京、京津冀地區(qū)樓市未來政策很大程度上不會(huì)放松，仍會(huì)從嚴(yán)。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員劉曉光表示，期房貸款高速增長(zhǎng)與房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速下滑形成明顯分化，反映了在本輪房地產(chǎn)去庫存的過程中，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能正從房地產(chǎn)企業(yè)部門轉(zhuǎn)向家庭部門。

劉曉光建議，可以通過縮小實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資收益率缺口，調(diào)控房地產(chǎn)投機(jī)性需求，治理資金“脫實(shí)向虛”，讓資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在具體操作中，政府可以提高房地產(chǎn)交易稅率或提高減免交易稅的門檻年限，同時(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的各項(xiàng)稅負(fù)；地方政府應(yīng)該減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，結(jié)合實(shí)際情況調(diào)整首付比等信貸限制，同時(shí)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供更好的投融資環(huán)境；銀行應(yīng)該增強(qiáng)對(duì)房貸的風(fēng)險(xiǎn)把控，嚴(yán)格執(zhí)行首付比限制，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資支持力度；監(jiān)管部門則應(yīng)該及時(shí)督查各項(xiàng)政策措施的具體落實(shí)情況，對(duì)執(zhí)行不力甚至違規(guī)操作的主體給予相應(yīng)懲罰。

（來源：中國證券報(bào) 記者 劉麗靚 彭揚(yáng)）