文/劉嫣然

謀而后定，行且堅(jiān)毅。1998年，金科萌芽于初生的西部直轄市重慶；20年后，其一騎絕塵躋身于區(qū)域行業(yè)龍頭，收獲贊譽(yù)無(wú)數(shù)?；仡^審視過(guò)往軌跡，金科的20年一直在生動(dòng)闡釋著這八個(gè)字——謀而后定，行且堅(jiān)毅。

比如其早在2008年就開(kāi)始轉(zhuǎn)向職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營(yíng)，向105名職業(yè)經(jīng)理人派發(fā)原始股，這一理念持續(xù)至今；又比如其實(shí)控人黃紅云20年來(lái)一直堅(jiān)持的“四不”主張，即：“不主張拿高價(jià)地，不主張高房?jī)r(jià)，不主張捂盤惜售，不主張謀取暴利”，這一穩(wěn)健作風(fēng)令其深受金融機(jī)構(gòu)看好，融資能力較強(qiáng)；再比如其創(chuàng)業(yè)之初的“北進(jìn)”戰(zhàn)略，全國(guó)化時(shí)期的“622戰(zhàn)略”和“1060戰(zhàn)略”，這一系列戰(zhàn)略的堅(jiān)定執(zhí)行，令金科在2016年底的土地儲(chǔ)備高達(dá)1846萬(wàn)平方米，成為其核心競(jìng)爭(zhēng)力。

人、財(cái)、物三箭齊發(fā)，過(guò)往戰(zhàn)績(jī)中金科無(wú)不所向披靡。近日，金科發(fā)布了最新的戰(zhàn)略規(guī)劃，提出了2020年銷售額沖擊2000億元的目標(biāo)，無(wú)疑又將是一次有力印證。

●20年屢勝

二十弱冠，西部房企金科正用一系列有力的數(shù)字為自己的成人禮加冕。

1998年，金科發(fā)起于初生的直轄市重慶，始于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的啟航之年。曾被多個(gè)媒體報(bào)道的一個(gè)故事是，當(dāng)時(shí)金科創(chuàng)始人黃紅云和幾個(gè)合伙人開(kāi)著一輛普桑，從涪陵進(jìn)入重慶主城，在當(dāng)時(shí)略顯凌亂、破敗的江北租了一間辦公室，砸下3000萬(wàn)元在江北區(qū)五黃路拿下一塊地，挖下第一鍬土，開(kāi)發(fā)出第一個(gè)項(xiàng)目金科花園。

也正是這一獨(dú)到的戰(zhàn)略眼光，在1998年福利分房制度終結(jié)的大背景下，受黃花園大橋通車、重慶主城區(qū)路橋?qū)嵭心昶敝?、以及重慶直轄后的城市大擴(kuò)張等利好因素促進(jìn)，江北區(qū)一夜之間成為“重慶向北”的城市擴(kuò)張主戰(zhàn)場(chǎng)，金科花園的價(jià)值迅速暴增，2000年開(kāi)盤后火速售罄，金科也因此一戰(zhàn)成名。

值得注意的是，當(dāng)年的重慶地產(chǎn)市場(chǎng)群雄爭(zhēng)霸，包括競(jìng)地、南方、中渝、渝海等名號(hào)頗為響亮的巨頭，但時(shí)光荏苒、潮起又潮落，當(dāng)年的巨頭中有不少已退出市場(chǎng)，金科卻在這條路上一走就20年，而且規(guī)模不斷擴(kuò)張，終成渝派地產(chǎn)的一面旗幟，躋身全國(guó)一線房企之列。

數(shù)字艱澀，但卻有著極高的信服力。

2003年，首個(gè)特色民居項(xiàng)目金科·中華坊別墅開(kāi)盤當(dāng)天售罄；2004年，僅僅用了6年時(shí)間，金科就入圍中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)；2007年，更是搶先全國(guó)布局，落子“長(zhǎng)三角”地區(qū)，同時(shí)開(kāi)拓四川、湖南；2008年進(jìn)軍北京市場(chǎng)，形成了中西部、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三足鼎立的全國(guó)化布局，從重慶的地方房企迅速成長(zhǎng)為全國(guó)化房企；2009年，成為“中國(guó)地產(chǎn)品牌10強(qiáng)”，正式躋身一線房企陣營(yíng)；2010年，銷售規(guī)模突破百億大關(guān)；2011年實(shí)現(xiàn)深交所掛牌上市，2012年，成為“重慶民營(yíng)企業(yè)50強(qiáng)”第一名，全國(guó)房企綜合實(shí)力排名第16位；2013年銷售規(guī)模突破200億元，土地儲(chǔ)備達(dá)2700萬(wàn)平方米；2014年，正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，與大連億達(dá)集團(tuán)合作打造產(chǎn)城融合的長(zhǎng)沙科技新城項(xiàng)目；2015年銷售規(guī)模突破300億元；到2017年初，金科股份總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)突破1000億元大關(guān)。

此外，在今年5月底召開(kāi)的金科股份2017年第三次臨時(shí)股東大會(huì)上，金科董事會(huì)成功換屆，金科控股方在9個(gè)董事會(huì)席位中占據(jù)7個(gè)，牢牢掌握著公司的控制權(quán)。

●2020年沖刺2000億

輝煌戰(zhàn)績(jī)尚在傳頌，金科又開(kāi)始蓄勢(shì)蝶變。

2017年6月14日晚間，金科股份發(fā)布《金科股份：發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》（以下簡(jiǎn)稱《綱要》）：在2017～2020年期間，公司計(jì)劃各年度力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額分別約500億元、800億元、1100億元、1500億元，并力爭(zhēng)向2020年沖擊2000億元目標(biāo)奮斗。

按照上述時(shí)間節(jié)點(diǎn)，兩年后，即2019年，金科將進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”。同時(shí)，其每年的銷售額增長(zhǎng)率將分別達(dá)到60%、37.5%、36.3%。

“房地產(chǎn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其支柱地位在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)發(fā)生重大變化，未來(lái)整個(gè)行業(yè)有較大的發(fā)展空間，但行業(yè)集中度越來(lái)越高，且在快速提升，房企必須要快速做大規(guī)模、增強(qiáng)實(shí)力，才能獲得更好的發(fā)展。”金科股份相關(guān)人員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》制定的發(fā)展目標(biāo)，到2020年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到45%左右；而在2016年，常住人口城鎮(zhèn)化率還停留在57%，確實(shí)存在較大空間。

此外，大型房企的發(fā)展速度在加快也是不爭(zhēng)的事實(shí)。2017年1~5月，第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)分析顯示，前10家大型房企的平均同比增長(zhǎng)高達(dá)83.49%。

金科志在為全國(guó)龍頭房企席位先期謀劃。

金科相關(guān)人員表示，未來(lái)金科在區(qū)域布局上將加快以聚焦城市群為導(dǎo)向的全國(guó)性布局；在發(fā)展模式上，以開(kāi)放的心態(tài)，向“內(nèi)生式增長(zhǎng)與外延式增長(zhǎng)并重”的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變；在經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向上，圍繞低成本高周轉(zhuǎn)提升運(yùn)營(yíng)能力；機(jī)制保障上，以高激勵(lì)為引擎打造高水平、高戰(zhàn)斗力、高責(zé)任心的專業(yè)團(tuán)隊(duì)；資金保障上，則從對(duì)外創(chuàng)新融資模式、對(duì)內(nèi)加強(qiáng)資金管理方面努力。

而要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，金科給出的路徑之一是：合作并購(gòu)。具體模式包括：在核心一二線城市，以公司層級(jí)的股權(quán)收購(gòu)，項(xiàng)目層級(jí)的參股合作、聯(lián)合拿地等方式積極獲取項(xiàng)目，加速進(jìn)入目標(biāo)城市或加大公司在目標(biāo)城市的市場(chǎng)占有率；在中心城市，通過(guò)收并購(gòu)、合資合作等方式擴(kuò)大獲取項(xiàng)目的數(shù)量和渠道；在優(yōu)質(zhì)的三四線城市積極參與“招拍掛”，并利用公司在產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)、銷售和資金上的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)收并購(gòu)、合資合作、小股操盤、管理輸出等多種合作機(jī)制，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模和品牌影響力。

據(jù)了解，金科管理層在制定《綱要》時(shí)，已經(jīng)考慮到了不利因素，對(duì)實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)有足夠的信心。而這信心背后則是其多年來(lái)在人、財(cái)、物方面的戰(zhàn)略。

職業(yè)經(jīng)理人制度

“天之道，利而不害，圣人之道，為而不爭(zhēng)。”金科的20年發(fā)展，恰是一個(gè)印證。

據(jù)了解，過(guò)去20年里，金科始終秉持“建筑人居夢(mèng)想”、“做好每一個(gè)細(xì)節(jié)”的理念，贏得廣泛認(rèn)可。

事實(shí)上，金科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整就有著鮮明的民生導(dǎo)向。公開(kāi)資料顯示，金科的產(chǎn)品戰(zhàn)略可以概括為“7030戰(zhàn)略”，即70%屬于中小戶型，用于滿足剛性需求，30%屬于改善型，滿足中高檔住房需求。

“關(guān)注民生、重信重義。”這一帶有鮮明風(fēng)格的企業(yè)家胸懷在經(jīng)營(yíng)策略上卻身體力行地踐行著“財(cái)散人聚”的理念。

2011年8月23日，ST東源正式更名為金科股份，在地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，金科經(jīng)歷2年多的時(shí)間重組上市后，終于走上了資本市場(chǎng)的廣闊舞臺(tái)，這足以引人矚目。

更為引人關(guān)注的是，金科早在上市之前就在產(chǎn)權(quán)上實(shí)現(xiàn)多元化、將所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。具體而言，早在2008年金科就已經(jīng)開(kāi)始完善企業(yè)法人結(jié)構(gòu)，家族人淡出，并向105名職業(yè)經(jīng)理人派發(fā)原始股，提升團(tuán)隊(duì)的凝聚力、戰(zhàn)斗力。同時(shí)，在金科股份的管理團(tuán)隊(duì)中，沒(méi)有一個(gè)黃紅云的家族成員。

金科股份董事長(zhǎng)蔣思海曾公開(kāi)稱，黃紅云一直在向外界傳遞“經(jīng)理人向前，家族靠后”的管理理念，在公司管理上，職業(yè)化的團(tuán)隊(duì)起主導(dǎo)作用，通過(guò)完善的授權(quán)體系，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了員工職業(yè)化、團(tuán)隊(duì)專業(yè)化，也正是公司完善的治理結(jié)構(gòu)吸引了大批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。

公開(kāi)資料顯示，黃紅云家族在金科股份的持股比例一直比較高，但并不會(huì)干擾公司的業(yè)務(wù)管理，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)起主要作用。“金科所建立的一整套現(xiàn)代企業(yè)的管理和激勵(lì)機(jī)制，以及‘財(cái)聚人散’的企業(yè)家胸懷，從而突破了家族企業(yè)的桎梏，奠定了金科快速發(fā)展的基石。”蔣思海說(shuō)。

“金科的用人制度，完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度設(shè)計(jì)，公司的崗位根據(jù)其能力設(shè)計(jì)，與其出身和身份并無(wú)關(guān)系。”蔣思海說(shuō)。

“財(cái)散人聚”的理念還體現(xiàn)在2011年公司上市之初給予普通員工原始股，讓其成為企業(yè)真正的主人。

此外，2015年6月，金科還鼓勵(lì)員工跟投房地產(chǎn)項(xiàng)目，將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益與跟投員工的個(gè)人收益直接掛鉤，將公司2015年6月30日后首次開(kāi)盤銷售的項(xiàng)目納入，員工持股合計(jì)不超過(guò)10%，實(shí)現(xiàn)收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

資本要素聚集

身處資本市場(chǎng)第一線，融資能力已成為衡量企業(yè)發(fā)展的一大重要指標(biāo)。

金科股份2016年年報(bào)顯示，2016年?duì)I收與銷售額雙雙高增長(zhǎng)。其中,公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入322億元，同比增幅為66%；凈利潤(rùn)為17.9億元，同比增幅為45%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為12.3億元(扣除無(wú)固定期限委托貸款的影響)，同比增幅為9.7%。

值得注意的是，據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的《2016年中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP200》，TOP100企業(yè)合約銷售金額合計(jì)為51618億元，同比上升47.6%；194家上市房企的總營(yíng)收為29997億元，同比增長(zhǎng)28.9%，凈利潤(rùn)為3441億元，同比增長(zhǎng)30.4%。照此測(cè)算，金科股份的業(yè)績(jī)?cè)鏊龠h(yuǎn)高于同行業(yè)水平。

此外，更為引人關(guān)注的一個(gè)數(shù)據(jù)是，2016年，金科股份的資產(chǎn)負(fù)債率為79.37%，2015年這一數(shù)據(jù)則為83.94%，同比減少了4.57個(gè)百分點(diǎn)；而據(jù)上述報(bào)告，2016年上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率同比則增加了2.3個(gè)百分點(diǎn)，金科再次跑贏同行業(yè)水平。

事實(shí)上，這已經(jīng)不是金科股份第一次因?yàn)閺?qiáng)勁的融資能力而引發(fā)業(yè)內(nèi)好評(píng)。從2005年首次入圍中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)以來(lái)，金科就保持了持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)：2010年，金科位于百?gòu)?qiáng)榜的第19位；2011年，金科又向前邁進(jìn)一步成為全國(guó)第18位；2012年和2013年，金科在“調(diào)控年”實(shí)現(xiàn)逆市增長(zhǎng)，躋身百?gòu)?qiáng)第16位，此后每年其一直穩(wěn)居百?gòu)?qiáng)榜中。

此外，2014年，金科股份還入圍全國(guó)房企運(yùn)營(yíng)效率全國(guó)前3名、融資能力“TOP10”的行列。

值得一提的是，金科股份優(yōu)異的吸金能力和融資能力也令不少研究機(jī)構(gòu)對(duì)其另眼相看。

申萬(wàn)宏源所發(fā)布研報(bào)顯示，金科多渠道融資和銷售回款的加強(qiáng)促進(jìn)公司現(xiàn)金流進(jìn)一步向好，2016年完成45億元定增，債券融資154.5億元；期末現(xiàn)金余額為176億元，同比增幅為88%。為此，申萬(wàn)宏源給予金科維持增持評(píng)級(jí)，維持盈利預(yù)測(cè)，并認(rèn)為公司儲(chǔ)備充足，融資成本有所下降，隨著公司戰(zhàn)略的調(diào)整，未來(lái)盈利能力將逐步回升。

有分析認(rèn)為，金科優(yōu)秀的融資能力背后，離不開(kāi)黃紅云20年來(lái)一直堅(jiān)持的“四不”主張，即：“不主張拿高價(jià)地，不主張高房?jī)r(jià)，不主張捂盤惜售，不主張牟取暴利。”

金科仍在進(jìn)一步發(fā)力優(yōu)化債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。今年5月，金科已取得中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)獲準(zhǔn)注冊(cè)文件，總金額為90億元，以改善債務(wù)融資結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)融資成本，提高公司綜合實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金需要。

截至2016年末，金科共獲得銀行授信額度667.09億元，其中已用授信額度為199.89億元，剩余授信額度為467.2億元。

土地為王

對(duì)房地產(chǎn)公司而言，土地儲(chǔ)備已成為影響其未來(lái)發(fā)展的重要法門。

在強(qiáng)勁的吸金能力和優(yōu)異的融資結(jié)構(gòu)支撐下，2017年以來(lái)，金科在市場(chǎng)拓展上并不手軟。3月，金科天津項(xiàng)目舉行了奠基儀式、金科南寧公司舉行開(kāi)業(yè)典禮；2月，金科武漢公司開(kāi)業(yè)；金科華北區(qū)域、重慶區(qū)域、華東區(qū)域，中西部區(qū)域公司均相繼開(kāi)業(yè)。

頻繁拓展的背后是金科在土地儲(chǔ)備上多次有力且穩(wěn)健的出手。

2016年，金科在全國(guó)核心十城密集買地布局，在重慶、成都、天津、合肥、武漢等核心城市相繼拿下優(yōu)質(zhì)地塊。

2016年1月，金科拿到河南鄭州高新區(qū)瓦屋李城中村改造地塊，正式布局鄭州；2月25日拿下重慶兩江新區(qū)水土組團(tuán)土地；5月18日，收購(gòu)安徽合肥雙峰開(kāi)發(fā)區(qū)半島1號(hào)項(xiàng)目；5月25日拿下四川成都兩宗二類住宅用地；6月13日獲取重慶開(kāi)州西部新區(qū)宗地；8月29日摘得山東濟(jì)南章丘圣井片區(qū)兩處地塊；6月29日獲重慶兩江新區(qū)大竹林禮嘉片區(qū)234畝高端住宅用地；11月25日斥資24.63億元一日連斬南寧、柳州三塊土地；11月30日，以44.33億元獲取安徽合肥三塊優(yōu)質(zhì)宗地；12月8日，金科首入天津，一天連斬團(tuán)泊西區(qū)2地塊；12月14日獲重慶兩江新區(qū)蔡家組團(tuán)，開(kāi)州東部新區(qū)兩優(yōu)質(zhì)地塊；12月6日收購(gòu)海爾地產(chǎn)山東瀾山公館、青島羅蘭公館、泰安桃花源三項(xiàng)目；12月27日，獲重慶兩江新區(qū)蔡家組團(tuán)優(yōu)質(zhì)地塊。

進(jìn)入2017年，金科拿地步伐不減。1月24日，金科首入湖北武漢，斬獲武昌核心區(qū)域100萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)地塊；2月8日，金科獲云南昆明官渡區(qū)滇池附近133畝優(yōu)質(zhì)地塊；3月30日和4月21日，金科獲重慶兩江新區(qū)蔡家組團(tuán)204.18畝、166.94畝、以及龍興組團(tuán)282.76畝三優(yōu)質(zhì)地塊，總地價(jià)為29.53億元；4月11日，金科再次獲取廣西省柳州市柳南區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，面積為40.78畝，總地價(jià)為3.58億元；4月25日，金科完成無(wú)錫蠡湖一號(hào)393畝項(xiàng)目并購(gòu)；4月26日，金科又獲取江蘇蘇州常熟83.76畝、55.16畝優(yōu)質(zhì)地塊，總地價(jià)為8.89億元；5月，金科兩入四川雅安，獲取133.5畝優(yōu)質(zhì)地塊，總金額為4.13億元；6月5日，金科首入河北，獲取石家莊正定新區(qū)85.42畝優(yōu)質(zhì)地塊，總金額為8.58億元。；6月7日，金科再獲重慶沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)232.8畝優(yōu)質(zhì)地塊，總金額為18.1億元。至此，金科進(jìn)駐城市已達(dá)46個(gè)。

據(jù)公司2016年年報(bào)披露，金科在重慶大本營(yíng)的市場(chǎng)占有率達(dá)4.43%，在成都也擁有0.48%的市場(chǎng)份額，且擁有龐大的土地資源，截至報(bào)告期末，其土地儲(chǔ)備可建面積高達(dá)1846萬(wàn)平方米。

一位不愿具名的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士表示，由于人多地少這一特征在短期內(nèi)難以解決，因此土地資源在房企比拼砝碼中的重要程度還會(huì)持續(xù)升溫。

而在強(qiáng)勁的土地資源支撐下，金科正強(qiáng)勢(shì)踐行著公司最新提出的“三圈一帶”戰(zhàn)略，即以國(guó)家城市群發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向，圍繞國(guó)家級(jí)城市群京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、成渝經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶及其核心城市進(jìn)行區(qū)域戰(zhàn)略布局，以二線熱點(diǎn)城市為主，一線和中心三線城市為輔。

據(jù)了解，目前金科總資產(chǎn)達(dá)1200億元，擁有員工超過(guò)1.2萬(wàn)人，累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目130個(gè)，目前在建項(xiàng)目85個(gè)，業(yè)務(wù)遍布中國(guó)京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的46個(gè)城市。

面對(duì)未來(lái)，金科正蓄勢(shì)待發(fā)。