李宇嘉

今年1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.8%，較前4個月收窄0.5個百分點，這是自去年11月以后，開發(fā)投資累計同比增速第一次回落。業(yè)內(nèi)認為，開發(fā)投資增速“首降”，土地購置和新開工增速大幅下滑是直接原因。

1~5月份，全國土地購置面積同比增長5.3%，增速比1~4月回落2.8個百分點，而單月土地購置面積今年以來首次同比回落，前5個月的土地成交價款增速今年以來也首次回落。同期，商品房新開工同比增長9.5%，增速較1~4月回落1.6個百分點，而單月新開工面積同比增長5.2%，增速較4月大幅下降4.9個百分點，近乎“腰斬”。

從領(lǐng)先指標銷售來看，未來土地購置、新開工、開發(fā)投資的前景更加不樂觀。1~5月份，商品房銷售面積同比增長14.3%，增速比1~4月份回落1.4個百分點，延續(xù)了2016年4月以來持續(xù)回落的趨勢。而且，目前14.3%的增幅不到去年同期的1/3，僅為年初的一半，而銷售金額增速也僅相當于去年同期的一半。

從目前看，調(diào)控政策與金融去杠桿下房貸收緊形成“雙緊縮”，未來樓市下游銷售端增長或?qū)⒗^續(xù)回落，而開發(fā)商土地購置和新開工的積極性也將難以提振。因此，今年5月份開發(fā)投資“首降”，或意味著開發(fā)投資拐點來臨。

考慮到房地產(chǎn)對全產(chǎn)業(yè)鏈和庫存拉動的滯后性，如果開發(fā)投資出現(xiàn)拐點，今年三四季度將是上下游“補庫存”周期拐點。再考慮到，今年經(jīng)濟和固定資產(chǎn)投資超預(yù)期的重要原因是房地產(chǎn)銷售和投資超預(yù)期，開發(fā)投資拐點也將是經(jīng)濟和固定資產(chǎn)投資的拐點。

筆者認為，由于開發(fā)投資滯后銷售12個月左右、滯后新開工和拿地6個月左右，而新開工和拿地取決于領(lǐng)先指標銷售，判斷開發(fā)投資拐點是否來臨，要看銷售前景，而銷售前景取決于當前銷售和庫存周期的變動趨勢。

從區(qū)域看，東部銷售放緩是拖累商品房成交增長的主要原因。近年來，東部占全國商品房銷售面積的45%~50%，今年1~5月份占比45.6%。2016年，東部、中部和西部商品房銷售面積增速分別為22.7%、28.4%和15.6%，東部銷售增速接近中部、高于西部，也高于全國平均水平。但今年1~5月，東部、中部和西部商品房銷售面積同比分別增長8.9%、17.7%和21%，東部銷售增速不僅低于全國平均增速，也不到中部和西部的一半?？梢?，東部拖累全國銷售增長。

2015~2016年，東部地區(qū)商品房月度銷售一直保持20%以上的增速，今年則迅速降至個位數(shù)?？梢耘袛?，東部地區(qū)商品房銷售面積驟然下滑，很大程度上受到了調(diào)控影響。今年以來，60多個城市（縣）出臺了調(diào)控政策，除中部少數(shù)省會城市外，絕大多數(shù)受調(diào)控城市在東部，且東部三大都市圈內(nèi)幾乎所有城市都被強力調(diào)控覆蓋。

筆者認為，以限購、限貸、限價（限制地價和房價）、限售、限證（限制預(yù)售證發(fā)放）等“五限”為主要內(nèi)容的需求端控制，對于占全國成交量近半的東部樓市來說，可謂需求冷凍，土地和新房供應(yīng)人為抑制，新開工和拿地也明顯下降。

根據(jù)CRIC的統(tǒng)計，5月份29個重點城市新房供應(yīng)環(huán)比和同比分別下降13%和22%。其中，一線城市新房批售面積環(huán)比和同比分別下降53%和61%，二三線樓市新房整體供應(yīng)環(huán)比和同比分別下降8%和16%。值得注意的是，越是熱點的城市，新房供應(yīng)下滑越明顯。比如，武漢、南京、合肥、?？?、廈門、蘇州等東部熱點城市，5月新房供應(yīng)同比分別下降了32%、72%、62%、44%、48%和54%。其中，14個城市新房供應(yīng)環(huán)比和同比均明顯下滑，多數(shù)下滑30%以上。

供應(yīng)明顯下滑，很大程度上與限地價和房價、限證大面積鋪開有關(guān)。開發(fā)商無法順利獲得土地、無法獲得預(yù)售許可證，或不愿申請預(yù)售，導(dǎo)致新房供應(yīng)和成交下滑。目前，多數(shù)調(diào)控城市的新房供應(yīng)受預(yù)售管制，高于控制價的新盤無法入市。

據(jù)CRIC統(tǒng)計，2015~2016年，300城樓面地價加速上揚，相比2013~2014年近乎翻番，分別達到2800元和4833元，熱點城市樓面均價進入“萬元時代”，一線城市超過2萬元。前2年土地樓面價高漲，高價盤“扎推兒”排隊。同時，新房銷售受網(wǎng)簽管制，高于控制價的，賣了也無法網(wǎng)簽，銷售人為低估。

供地下滑更明顯。4月初，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)文，庫存周期在6~12個月的，要增加供地，6個月以下的，要顯著增加供地。目前，熱點城市（包括東部三四線城市）庫存周期普遍在8個月左右，但供地不太樂觀。4月份，北京公布未來5年6000公頃的供地計劃，但到目前只推出3宗地，完成供地任重而道遠。據(jù)CRIC統(tǒng)計，2016年1季度至今年1季度，一線城市土地成交建筑面積2048萬平方米，僅相當于商品住宅成交的40%，除鄭州、合肥外，13個二線城市土地成交建面均小于住宅成交建面，4~5月份二線城市土地成交同、環(huán)比分別下降49%和35%。

目前，三四線地市火熱、溢價率高企，土地拍賣“抽簽”、新房“搖號”配售，意味著當前樓市開發(fā)和銷售的熱情還很高。筆者認為，供地之所以明顯下降，除了受到特大城市空間逼仄、供地彈性低的影響外，很大程度上與各地怕出“地王”有關(guān)，制定了一系列如“競自持、競保障房面積”、“搖號”等規(guī)則有關(guān)，這導(dǎo)致拿地門檻抬高，程序冗長，成本上升，有效供應(yīng)下降，開發(fā)商拿地的積極性下降。因此，不管是銷售增速下降，還是拿地和新開工下降，與調(diào)控造成的凍結(jié)有很大關(guān)系。事實上，多數(shù)指標單月增速都高于去年同期，這意味著樓市仍在高景氣位。

筆者認為，去年以來，開發(fā)投資快速回升，除了受政策刺激外，高地價推動資本形成占了很大成分。當政策轉(zhuǎn)向抑泡沫后，開發(fā)投資和銷售也開始去泡沫，樓市上下游均已開啟高位回落的進程。

但是，樓市新增空間還很可觀，如城鎮(zhèn)化、舊改、都市圈、小城鎮(zhèn)等，國家也有意識地挖掘樓市新空間，釋放有效需求，以政策來對沖投資下滑。比如2018~2020年再改造各類棚戶區(qū)（含農(nóng)村危房）1500萬套；比如，加速高鐵和軌道交通建設(shè)，擴大樓市交投半徑，鼓勵返鄉(xiāng)置業(yè)；比如，推進脫貧攻堅和新型城鎮(zhèn)化，加速“去庫存”和人口在城鎮(zhèn)積聚；比如，推進都市圈建設(shè)、大中小城市互聯(lián)互通，鼓勵大城市住房需求向周邊疏導(dǎo)等。

因此，盡管樓市交投將從高位回落，但絕非拐點性回落，而是“倒L型”高位平衡，長周期將呈現(xiàn)緩慢回落的走勢。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）