每經(jīng)編輯 周禹彤

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 周禹彤

6月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，龍湖地產(chǎn)近日與仁澤地產(chǎn)、滇池國(guó)家旅游度假區(qū)國(guó)投公司，就“西南海”項(xiàng)目后續(xù)地塊合作開(kāi)發(fā)事宜簽訂《框架協(xié)議》。這意味著沉寂了三年的昆明著名爛尾樓“西南海”項(xiàng)目有望重生。

據(jù)悉，西南海項(xiàng)目一期工程已交房，由于仁澤地產(chǎn)資金鏈斷裂，二期從2014年開(kāi)始就一直處于停工狀態(tài)。龍湖地產(chǎn)此時(shí)介入，外界對(duì)其期待頗多。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，爛尾樓項(xiàng)目一般會(huì)存在許多先天問(wèn)題，比如產(chǎn)品問(wèn)題、項(xiàng)目在股權(quán)和債券上的復(fù)雜關(guān)系，如何把前期遇到的問(wèn)題一一拆解，這將考驗(yàn)龍湖地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)智慧。

“接盤(pán)俠”多次甩手

據(jù)昆明市國(guó)土資源局信息顯示，2014年1月，仁澤地產(chǎn)以約15億元拿下昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)海埂街道管理處太家河社區(qū)10宗城中村改造用地，總面積483.63畝。

拿地不到十個(gè)月，2014年10月，昆明市國(guó)土資源局發(fā)布的《關(guān)于禁止欠繳土地出讓價(jià)款用地單位參加新一輪土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)的通告》，西南海項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商云南仁澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司顯示在拖欠土地款的企業(yè)名單中，并在其繳清土地價(jià)款前不得參加新一輪土地競(jìng)買(mǎi)。隨后，2015年12月，昆明市國(guó)土資源局再次發(fā)布該通知，彼時(shí)，仁澤地產(chǎn)欠款逾5億元。

通告發(fā)出后，仁澤地產(chǎn)除了不能競(jìng)買(mǎi)新的土地，拖欠將致使開(kāi)發(fā)商無(wú)法辦理出讓地塊的土地證，也影響到后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，也將直接影響到西南海項(xiàng)目購(gòu)房者房產(chǎn)證的辦理。隨后，仁澤地產(chǎn)陷入泥淖。

2015年昆明市集中清理閑置土地時(shí)，仁澤地產(chǎn)拍下的10宗地塊中有5宗被列入閑置土地名單，其中，有兩宗土地盡管一再降價(jià)拍賣，但均以流拍告終。同年1月，曾傳出云南物流集團(tuán)入股仁澤地產(chǎn)接盤(pán)西南海項(xiàng)目的消息，但消息爆出短短3個(gè)月，合作進(jìn)展事宜最終不了了之。

2016年9月，云南本土房企長(zhǎng)豐地產(chǎn)與昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)管理委員會(huì)簽訂了開(kāi)發(fā)西南海項(xiàng)目的合作意向書(shū)，以并購(gòu)重組的方式接盤(pán)西南海項(xiàng)目，但彼時(shí)仁澤地產(chǎn)債務(wù)本息總額為73.53億元，未達(dá)到長(zhǎng)豐地產(chǎn)要求仁澤地產(chǎn)債務(wù)不超過(guò)55億元的接盤(pán)條件。

當(dāng)年12月31日，仁澤地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于公司債務(wù)和解工作的進(jìn)展公告稱，2016年12月28日，仁澤地產(chǎn)債務(wù)重組工作已全面完成，申報(bào)的債權(quán)總數(shù)為95筆，除大港旺寶外，其余已100%固定了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，彼時(shí)，已將債務(wù)本息鎖定為58.8億元（含大港旺寶），較長(zhǎng)豐地產(chǎn)前提條件中本息債務(wù)要求超額3.8億元，而債務(wù)本息55億元超額部分將由仁澤地產(chǎn)原股東負(fù)責(zé)承擔(dān)。

據(jù)了解，長(zhǎng)豐地產(chǎn)與仁澤地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)西南海項(xiàng)目的前提條件之一，是由雙方合作開(kāi)發(fā)昆明小街城改項(xiàng)目。但在土地競(jìng)拍過(guò)程中，土地被第三方取得，導(dǎo)致合作標(biāo)的未達(dá)成，雙方之間西南海項(xiàng)目合作也因此被迫終止。

或開(kāi)發(fā)低密度物業(yè)

對(duì)于西南海項(xiàng)目，熟悉云南市場(chǎng)的一家當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，仁澤地產(chǎn)之所以讓多數(shù)房企望而卻步主要是負(fù)債率太高。

中國(guó)工商銀行投資銀行部房地產(chǎn)首席分析師柳陽(yáng)曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，接手爛尾項(xiàng)目涉及原有項(xiàng)目債務(wù)的處理安排，其次是稅務(wù)處理，并且要特別注意項(xiàng)目是否存在民間集資等問(wèn)題。對(duì)于上述問(wèn)題，龍湖接盤(pán)時(shí)也將面臨債務(wù)清算等問(wèn)題。

不管是從規(guī)模、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還是資金實(shí)力上看，龍湖地產(chǎn)都是仁澤地產(chǎn)此時(shí)想緊緊抓住的一根救命繩?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年前5個(gè)月，龍湖地產(chǎn)以755.2億元的銷售金額位列內(nèi)地房企第八。

龍湖地產(chǎn)在云南的項(xiàng)目較少，2016年報(bào)顯示其昆明地區(qū)總建筑面積僅5524平方米，營(yíng)業(yè)額為6631萬(wàn)元，合同銷售額僅2100萬(wàn)元。

郭毅分析，無(wú)論是從土地成本的角度，還是從產(chǎn)品的提升空間上，收并購(gòu)拿地都是目前市場(chǎng)環(huán)境下比較好的一個(gè)選擇。西南海項(xiàng)目位于度假區(qū)，規(guī)劃條件比較優(yōu)越，但接手之后如何重新改造，完成之后如何包裝，都將是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程。

龍湖地產(chǎn)官方回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，目前主要是以框架協(xié)議的形式對(duì)該項(xiàng)目保持高關(guān)注度，如果后期合作，根據(jù)可開(kāi)發(fā)地塊條件，會(huì)以龍湖擅長(zhǎng)的低密度物業(yè)面向市場(chǎng)。