編者按：彈指一揮間，香港已回歸祖國(guó)20年，這顆東方明珠的色彩始終不曾黯淡，深港之間的關(guān)系也日益緊密。在20周年慶前夕，《證券時(shí)報(bào)》推出本系列報(bào)道，從金融、房地產(chǎn)、人才流動(dòng)等方面分析深港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化以及未來(lái)的挑戰(zhàn)，從一個(gè)個(gè)小故事中回看香港回歸20年來(lái)的變遷。

懂得回頭看來(lái)時(shí)的路，才能更理解將來(lái)的每一步。

過(guò)去的20年，深港樓市都走過(guò)不同尋常的道路：從相差懸殊到逐步接近，從港人熱衷北上置業(yè)到“南下”資金蠢蠢欲動(dòng)，不管是暴跌時(shí)的驚心動(dòng)魄，還是暴漲時(shí)的泡沫隱憂，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是繞不開(kāi)的重要話題，不妨從這些普通人的視角來(lái)呈現(xiàn)深港樓市不一樣的20年。

1路公交車成港人專列

6月的深圳，酷熱難耐。在深圳羅湖火車站前的廣場(chǎng)上，年近50歲的王梅剛過(guò)關(guān)準(zhǔn)備回深圳的家。

“1999年我就在深圳買房，那個(gè)時(shí)候香港剛剛經(jīng)歷了亞洲金融危機(jī)，很多人都對(duì)樓市沒(méi)有信心，但上世紀(jì)90年代還是有很多香港人來(lái)深圳置業(yè)。”與其說(shuō)王梅是香港人，這些年的兩地穿梭讓她感覺(jué)自己已經(jīng)變成了“深圳人”。

在羅湖火車站廣場(chǎng)，王梅等來(lái)了熟悉的1路公交車，回到她在羅湖區(qū)百仕達(dá)花園的家。“這條公交線路我不知不覺(jué)就坐了近20年。”王梅說(shuō)道，“1路車可以說(shuō)是深圳港味最濃的公交線路，從車上經(jīng)常都看到香港報(bào)紙就能略知一二。”

羅湖是深圳最早的建成區(qū)，這里也確實(shí)是深圳“港味”最濃的地方。有調(diào)查顯示，羅湖區(qū)的人民南片區(qū)香港購(gòu)房者占比甚至接近50%。1路公交車是從羅湖火車站開(kāi)往東湖客運(yùn)站，途經(jīng)人民南片區(qū)的德興大廈、東門片區(qū)的金城大廈、東湖片區(qū)的百仕達(dá)花園……這些片區(qū)和樓盤恰恰是早期港人在深置業(yè)的首選。

“那個(gè)時(shí)候百仕達(dá)花園開(kāi)盤已經(jīng)接近每平方米10000元，在當(dāng)時(shí)的深圳來(lái)說(shuō)已經(jīng)算是豪宅，其它樓盤都只是賣每平方米五六千元左右，所以這個(gè)小區(qū)的房子起初很多都是被香港人買走，而且當(dāng)時(shí)的借貸環(huán)境非常寬松，首付僅需一成。”王梅回憶道，“深圳現(xiàn)在很多上世紀(jì)90年代蓋的高層住宅，都是香港當(dāng)時(shí)很流行的鉆石戶型，可見(jiàn)當(dāng)時(shí)港資在深圳樓市的影響力。”

從1998年到2003年，深圳房?jī)r(jià)基本沒(méi)有什么大的變動(dòng)。在王梅看來(lái)，當(dāng)時(shí)很多香港人看好深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面是因?yàn)樯钲诳拷愀郏硪环矫媸窍愀廴吮容^“有錢”。“那個(gè)時(shí)候港元匯率比人民幣要高，很多樓盤都直接以港元為計(jì)算單位。”王梅回憶，“福田區(qū)的中銀大廈在當(dāng)時(shí)最高售價(jià)就達(dá)到9000港元左右，我還去看了看。”

過(guò)去，深圳房產(chǎn)特別是關(guān)口物業(yè)備受港人喜愛(ài)。她尤其記得近20年前的瘋狂場(chǎng)景：位于羅湖口岸附近的酒店服務(wù)式公寓匯展閣，身上環(huán)繞著深港一體化的美好前景、羅湖口岸物業(yè)的黃金地段和酒店式公寓的新穎概念，使得匯展閣一夜之間“洛陽(yáng)紙貴”，大量港人在當(dāng)時(shí)蜂擁?yè)屬?gòu)，價(jià)格一度接近每平方米20000元。

香港管買房叫“上車”，先買小的，再以小換大。“香港的戶型沒(méi)有最小，只有更小，十幾平方米的房子絕不是開(kāi)玩笑。當(dāng)時(shí)，1997年前我在香港買了一套約合60平方米的兩居室，因此背上了房貸債務(wù)。為了能夠住的舒服一點(diǎn)和減輕壓力，我才選擇北上置業(yè)，把深圳當(dāng)作我上車后的另一個(gè)選擇。”王梅如是說(shuō)。

“以前，香港人在深圳的居住區(qū)域不會(huì)很分散，多集中在幾個(gè)地區(qū)，但這幾年隨著深圳城市的發(fā)展，港人在深置業(yè)不再局限在關(guān)口片區(qū)。”或許，現(xiàn)在的1路公交車已不再是“港人專列”，但它的確見(jiàn)證了深圳樓市20年的變化。

一邊大起大落

一邊漲幅驚人

過(guò)去20年，香港樓市遭遇過(guò)不少?zèng)_擊。從1997至1998年的亞洲金融風(fēng)暴，到2003年非典肆虐，再到2008年的全球金融海嘯，都曾讓樓市遇冷。

2003年，由于房產(chǎn)的抵押價(jià)值已經(jīng)低于未償還貸款總額，許多香港銀行便開(kāi)始向不少業(yè)主callloan（要求借款人提前部分還款）。“萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到有一天銀行也給我打了電話callloan。”王梅回憶起當(dāng)時(shí)的情況依舊心有余悸。王梅手上的香港房產(chǎn)當(dāng)時(shí)價(jià)格跌到只剩下原價(jià)的40%，自然也成了負(fù)資產(chǎn)人士。像她一樣，經(jīng)歷過(guò)負(fù)資產(chǎn)的香港人不在少數(shù)。“哪怕香港房?jī)r(jià)一度下跌超過(guò)50%，但也還是比深圳貴。”

1997年香港樓市從高峰跳水式下跌時(shí)，相信那些叫苦連天的負(fù)資產(chǎn)業(yè)主們做夢(mèng)都想不到，20年后的香港房?jī)r(jià)竟然會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越1997年的高位。

美聯(lián)物業(yè)的樓價(jià)走勢(shì)圖顯示，近年香港房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高，但回歸20年來(lái)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“十起十落”格局。在1997年房?jī)r(jià)高峰期，二手住宅單位的平均實(shí)用呎價(jià)約7767港元。后來(lái)，經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴再到后來(lái)的非典事件，香港房?jī)r(jià)每平方呎價(jià)更一度跌至2309港元的低位。曾被重創(chuàng)的香港樓市在2004年開(kāi)始復(fù)蘇，中途又遇到全球金融危機(jī)和政府嚴(yán)厲調(diào)控，但截至今年5月香港樓市平均呎價(jià)已經(jīng)回升到11509港元，處于歷史最高水平。

不過(guò)，如果以漲幅來(lái)看，更讓人意想不到的是深圳房?jī)r(jià)，讓王梅稍感后悔的是自己沒(méi)有在深圳或香港多購(gòu)置房產(chǎn)。

“盡管深圳樓市也曾遭遇過(guò)沖擊，但可以說(shuō)這20年深圳的房?jī)r(jià)還是大幅上漲。”王梅說(shuō)，“百仕達(dá)花園現(xiàn)在也要每平方米六七萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)福田區(qū)的許多樓盤也就每平方米幾千元，現(xiàn)在至少翻了10倍。”

“誰(shuí)能想到呢？”王梅說(shuō)，“5年前我曾經(jīng)想把深圳的房子賣了回香港再買一套，不過(guò)現(xiàn)在看來(lái)好在沒(méi)賣。”

“北上”與“南下”

早在9年前，深港房?jī)r(jià)一體化概念就開(kāi)始提出。無(wú)論如何，深港房?jī)r(jià)一體化或者說(shuō)是深港區(qū)域房?jī)r(jià)的快速接軌，仍然超出很多人意想。如今，深港兩地價(jià)格差進(jìn)一步縮窄，讓曾經(jīng)偏好在深圳置業(yè)的香港人有些望而卻步。

“以前都說(shuō)深圳房?jī)r(jià)遲早追平香港，都覺(jué)得遙不可及，沒(méi)想到真的有可能實(shí)現(xiàn)。”在香港從事地產(chǎn)中介的劉浩笑說(shuō)，“都說(shuō)北上廣不相信眼淚，深圳人則開(kāi)始有點(diǎn)不相信房?jī)r(jià)了。”劉浩之所以選擇在深圳羅湖居住，就是為了躲避香港的高房?jī)r(jià)和高房租，加之自己在香港北區(qū)上班。3年多前，他在羅湖區(qū)文錦渡口岸附近買下了一套一室一廳，當(dāng)時(shí)才每平方米20000元出頭，如今已經(jīng)接近每平方米6萬(wàn)元。“只怪自己當(dāng)時(shí)買的太小了，在香港這樣的房?jī)r(jià)漲幅也是望塵莫及，而且這個(gè)價(jià)格在香港北部地區(qū)也可能買到二手房，只是樓盤品質(zhì)上有點(diǎn)差異。”

高力國(guó)際的報(bào)告顯示，最近10次香港屯門的土地交易均價(jià)為每平方呎5169港元，約合每平方米48516元，2016年深圳成交的龍華民治地塊樓面價(jià)已高達(dá)每平方米5.6萬(wàn)元，深圳的樓面價(jià)已超越香港的部分地區(qū)。

“以前，深圳新樓盤去香港推售的效果很不錯(cuò)。不管是出于投資還是自住目的，港人都不吝對(duì)深圳房產(chǎn)出手，但現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有多少價(jià)格上的吸引力，港人一般都轉(zhuǎn)向珠三角其他城市置業(yè)。”劉浩如是說(shuō)。

曾是全球高房?jī)r(jià)標(biāo)桿之一的香港會(huì)不會(huì)真被深圳取而代之？就在圍觀者費(fèi)力解讀之時(shí)，內(nèi)地一些被限購(gòu)政策擠出的資金悄然“南下”。與“北上”相比，“南下”的勢(shì)頭似乎更為兇猛。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)，如果按已知買家姓名分析，內(nèi)地買家在香港住宅注冊(cè)金額的比例不斷攀升，并且在2011年第四季度曾升至25%的高位。后來(lái)，香港政府出手調(diào)控，非香港居民買樓的門檻和稅收大幅增加，這個(gè)比例才開(kāi)始慢慢下跌，并曾跌至不足10%，但是近年又回升至10%至15%的水平。此外，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴香港拿地的熱情持續(xù)不減。高力國(guó)際的報(bào)告顯示，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在香港的投資額創(chuàng)下歷史新高，總交易額達(dá)361億港元，同比驟增213%。而這一趨勢(shì)從2016年就已開(kāi)始顯現(xiàn)，劉浩所做的工作，就是帶深圳客戶香港看房和買房。“10年前深圳客去香港置業(yè)的人數(shù)并不算多，但這幾年人數(shù)多了不少，開(kāi)發(fā)商也喜歡來(lái)深圳宣傳自己的樓盤。即使在美聯(lián)儲(chǔ)加息以及香港調(diào)控辣招不斷的背景下，許多客戶都跟我說(shuō)不會(huì)放棄赴港置業(yè)的打算，原因包括香港房子的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于深圳，還有匯率的問(wèn)題。”

正如香港政府的調(diào)控“辣招”，經(jīng)歷了20年的跌宕起伏，深港樓市似乎走上了一條共同的道路：調(diào)控。回過(guò)頭來(lái)看，這20年來(lái)走過(guò)的路似乎也是一段值得引以為鑒的插曲。

“無(wú)論是深圳還是香港，哪里買房都不容易。”回想起這20年的時(shí)光，王梅如此感慨。

原標(biāo)題：北上與南下：深港樓市20年來(lái)的變遷

來(lái)源 證券時(shí)報(bào) 記者 吳家明