被稱為“史上最嚴(yán)”的上海房地產(chǎn)新政于2017年3月25日起開始實(shí)施。對(duì)于在這個(gè)節(jié)骨眼上買房的人來(lái)說(shuō)，因?yàn)樾抡苯訝可娴阶陨砝妫驹搶?duì)其內(nèi)容格外關(guān)注、審慎核查。

可是，偏偏有一位“糊涂”的買家，在沒弄清楚自己是否為限購(gòu)對(duì)象的情況下，與房屋賣家及中介公司倉(cāng)促簽署《房地產(chǎn)買賣居間合同》，最后卻因限購(gòu)身份導(dǎo)致合同無(wú)法履行。

近日，上海一中法院二審審理了該起由限購(gòu)引發(fā)的定金合同糾紛案，認(rèn)定限購(gòu)新政實(shí)施后簽訂房屋買賣居間合同，買方限購(gòu)無(wú)權(quán)要求賣方返還定金，改判駁回買方全部訴請(qǐng)。

限購(gòu)第二天簽約事后發(fā)現(xiàn)自己無(wú)購(gòu)房資格

2016年3月26日，也就是上海房地產(chǎn)新政開始實(shí)施的第二天，在上海工作的非滬籍人士吳欣與張磊及中介公司簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》，約定吳欣以265萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買張磊名下位于浦東新區(qū)的一處房屋，并約定吳欣支付定金20萬(wàn)元。之后，雙方簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，吳欣當(dāng)日向張磊支付了20萬(wàn)元定金。雙方另約定，若賣方在收取本合同約定的定金后，反悔不履行本合同，則賣方應(yīng)雙倍返還買方已支付定金；若買方反悔不履行本合同，則該定金由賣方?jīng)]收。

協(xié)議簽署之后，吳欣前往社保局查詢才發(fā)現(xiàn)，自己并不滿足購(gòu)房新政中關(guān)于購(gòu)房資格的規(guī)定（即非滬籍人口滿足連續(xù)繳納5年的個(gè)稅或社保），導(dǎo)致雙方房屋買賣中斷。于是，吳欣起訴到法院，請(qǐng)求判令張磊返還20萬(wàn)元定金及利息。

一審法院認(rèn)為，吳欣是否屬于限購(gòu)對(duì)象存在不確定因素，合同解除系雙方意志以外的原因所致，不能歸責(zé)于任何一方，故判決張磊返還吳欣定金20萬(wàn)元。

張磊不服，上訴至上海一中法院。

買方未履行謹(jǐn)慎審查義務(wù)20萬(wàn)定金被賣方罰沒

吳欣表示，自己是第一次購(gòu)房，且簽約時(shí)間比較倉(cāng)促，因此其對(duì)限購(gòu)新政出臺(tái)后，自己是否具備購(gòu)房資格不確定。

另外，她還曾與張磊商議在簽訂網(wǎng)約合同時(shí)增加免責(zé)條款，即網(wǎng)簽合同可以簽訂，但萬(wàn)一審核不通過(guò)則要求張磊返還定金，但雙方未能就此達(dá)成一致。

上海一中法院二審審理后認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是限購(gòu)新政出臺(tái)后，吳欣一其不確定自己是否具備購(gòu)房資格，而未能按約與張磊簽署網(wǎng)簽合同是否構(gòu)成違約？

上海一中法院認(rèn)為吳欣在未履行謹(jǐn)慎審查義務(wù)的情況下即與張磊簽約，之后又因不確定自己是否具備購(gòu)房資格而要求在簽訂網(wǎng)簽合同時(shí)增加免責(zé)條款，導(dǎo)致雙方協(xié)商不成、居間合同解除。

吳欣關(guān)于其系首次購(gòu)房、簽約倉(cāng)促的相關(guān)主張均不能成為其免責(zé)的理由，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任而無(wú)權(quán)要求張磊返還定金20萬(wàn)元，上海一中法院遂依法改判駁回吳欣全部訴請(qǐng)。

法官說(shuō)法

該案主審法官認(rèn)為，基于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆行情，各地政府頻頻出臺(tái)房市調(diào)控政策，故購(gòu)房者對(duì)當(dāng)下的限購(gòu)政策應(yīng)有清楚的認(rèn)識(shí)和把握。

上述居間合同簽訂日期晚于限購(gòu)新政實(shí)施之日，故吳欣理應(yīng)對(duì)自己是否具備購(gòu)房資格比照新政予以審慎核查，如不確定自己是否具備購(gòu)房資格，也應(yīng)在簽訂居間合同前與賣方充分協(xié)商并作出相應(yīng)約定。吳欣未履行審慎核查義務(wù)即與張磊簽約，對(duì)居間合同解除應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

吳欣表示，自己首次購(gòu)房，對(duì)限購(gòu)新政出臺(tái)后是否具備購(gòu)房資格不確定；另外，她曾與張磊商議在簽訂網(wǎng)約合同時(shí)增加免責(zé)條款，即網(wǎng)簽合同可以簽訂，萬(wàn)一審核不通過(guò)要求張磊返還定金，但雙方未能就此達(dá)成一致。

上海一中法院二審審理后認(rèn)為，吳欣在未履行謹(jǐn)慎審查義務(wù)的情況下與張磊簽約，之后又因不確定自己是否具備購(gòu)房資格要求在簽訂網(wǎng)簽合同時(shí)增加免責(zé)條款，導(dǎo)致雙方協(xié)商不成、居間合同解除。吳欣關(guān)于其系首次購(gòu)房、簽約倉(cāng)促的相關(guān)主張均不能成為免責(zé)理由，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任而無(wú)權(quán)要求張磊返還定金20萬(wàn)元，上海一中法院遂依法改判駁回吳欣全部訴請(qǐng)。（本文人物均為化名）

來(lái)源：上觀新聞 若水