每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 實(shí)習(xí)記者 舒曼曼

每經(jīng)編輯 盧祥勇

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官方微信獲悉，6月28日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”）與香港中信泰富（中國(guó)）投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“泰富中投”）在北京簽訂長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議。

一個(gè)是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大鱷，一個(gè)是央企中信旗下的地產(chǎn)旗艦之一，當(dāng)天合作最大亮點(diǎn)是泰富中投將旗下商業(yè)項(xiàng)目委托萬(wàn)達(dá)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌。兩年前，王健林宣布要推出輕資產(chǎn)模式，這次合作意味著萬(wàn)達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)作正向“體外”輸出。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)方面表示，這種輕資產(chǎn)合作模式有利于增加租金收入，獲取更多核心城市的商業(yè)資源，而泰富中投則意在增加持有物業(yè)投資回報(bào)。

中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)郭增利在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在二三線(xiàn)核心城市擁有非常豐富的零售商渠道資源以及招商和運(yùn)營(yíng)能力，而泰富中投雖然比萬(wàn)達(dá)商業(yè)起步早，但是其商業(yè)類(lèi)型相對(duì)局限，從商業(yè)基因上來(lái)說(shuō)，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)不足以應(yīng)對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的挑戰(zhàn)。雙方合作對(duì)于泰富中投來(lái)說(shuō)安全性更高。

中信泰富面臨業(yè)態(tài)調(diào)整

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與泰富中投首個(gè)合作項(xiàng)目確定為上海嘉定中信泰富萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，面積約15萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將于2018年10月1日開(kāi)業(yè)。

該商業(yè)項(xiàng)目位于上海市嘉定區(qū)核心位置，緊鄰軌交11號(hào)線(xiàn)嘉定新城站，是綜合體“中信泰富·又一城”的購(gòu)物中心的一部分。公開(kāi)資料顯示，中信泰富于2007年以5.89億元拿下該地塊，規(guī)劃總建筑面積約53萬(wàn)平方米，規(guī)劃建成集高端住宅、寫(xiě)字樓SHOPPINGMALL等多種產(chǎn)品形態(tài)于一體的大型城市綜合體。

隨著新一代消費(fèi)者升級(jí)，以繁華中心區(qū)高端商業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的中信泰富商業(yè)項(xiàng)目漸顯疲態(tài)。以位于上海南京路的中信泰富廣場(chǎng)為例，自2000年開(kāi)業(yè)以來(lái)，中信泰富廣場(chǎng)與梅龍鎮(zhèn)、恒隆并成為奢侈品重鎮(zhèn)“金三角”，相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)成為了財(cái)富與時(shí)尚的象征。但據(jù)解放日?qǐng)?bào)報(bào)道，中信泰富廣場(chǎng)去年9月接連關(guān)閉近20家商鋪，成片關(guān)閉的態(tài)勢(shì)讓人誤以為走進(jìn)了一家還未完成招商就急忙開(kāi)業(yè)的新商場(chǎng)。

去年10月份，有傳言稱(chēng)中信泰富廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給韓國(guó)樂(lè)天百貨，隨后中信泰富發(fā)布聲明稱(chēng)系兩者約定共同出資成立合資公司，以加強(qiáng)商業(yè)資源整合能力，并在商業(yè)管理上共同開(kāi)拓。

郭增利表示，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在很多問(wèn)題，從城市規(guī)劃的角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量已超過(guò)所在地的消費(fèi)需求，造成非常明顯的分流，這讓許多商業(yè)地產(chǎn)面臨著強(qiáng)大同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力。

就雙方此次合作來(lái)看，郭增利認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的路線(xiàn)是大眾化、家庭化的定位路線(xiàn)，實(shí)際上從雙方合作項(xiàng)目的地理位置和區(qū)位條件上看，不可能走高端路線(xiàn)，而這樣的區(qū)位條件恰恰是非常適合萬(wàn)達(dá)的定位，投入到市場(chǎng)也更容易被市場(chǎng)所接受。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)對(duì)外輸出輕資產(chǎn)

兩年前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林宣布萬(wàn)達(dá)商業(yè)要推出輕資產(chǎn)模式，僅一年后，在2016年集團(tuán)年會(huì)上，他宣布萬(wàn)達(dá)商業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成功。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在王健林宣布推出輕資產(chǎn)模式之后，2015年8月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就公開(kāi)披露了3次股權(quán)轉(zhuǎn)讓及輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，先后累計(jì)出售15個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目全部股權(quán)，涉及常州、梅州、連云港等15個(gè)二三線(xiàn)城市，交易對(duì)價(jià)總計(jì)約131億元。

王健林在作年度工作報(bào)告時(shí)表示，2016年，萬(wàn)達(dá)成功轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，全年共開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，21個(gè)屬于輕資產(chǎn)。目前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)主要有兩種模式，一種是“投資類(lèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，另一種則為“合作類(lèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”。

去年第四季度，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與中信信托、民生信托、富力等簽約90個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，投資合同達(dá)1050億元，計(jì)劃2017年至2019年每年開(kāi)業(yè)交付30個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)給投資方，凈租金雙方分成，這種輕資產(chǎn)模式被稱(chēng)為“投資類(lèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”。

“合作類(lèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”是由合作方出地又出錢(qián)，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)指導(dǎo)、招商運(yùn)營(yíng)，凈租金雙方分成，此次與泰富中投的首個(gè)合作項(xiàng)目即為合作類(lèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

郭增利告訴記者，現(xiàn)階段，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的增量仍處于上升狀態(tài)，這是輕資產(chǎn)成長(zhǎng)的客觀(guān)條件。從2015年開(kāi)始走輕資產(chǎn)道理之后，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目和占比越來(lái)越高，尤其是在地級(jí)市、二三線(xiàn)城市的經(jīng)驗(yàn)非常豐富，可以說(shuō)萬(wàn)達(dá)商業(yè)輸出力量非常龐大。

實(shí)際上，去年以來(lái)，房企紛紛加碼商業(yè)品牌輸出“輕資產(chǎn)”，如新城控股及其新城吾悅廣場(chǎng)、紅星商業(yè)的“代管”以及大悅城“大資管”模式，以及華遠(yuǎn)地產(chǎn)與大悅城合作開(kāi)發(fā)石景山商業(yè)綜合體等。

郭增利強(qiáng)調(diào)，輕資產(chǎn)實(shí)際上是一個(gè)過(guò)渡階段的產(chǎn)物，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)還是做資產(chǎn)，需要通過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)和管理來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的保值和增值。