每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 王曉波

隨著人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來越高，物業(yè)服務(wù)逐漸成為大家關(guān)心的話題，“杭州保姆縱火案”更是將物業(yè)服務(wù)的話題推到了一個(gè)新高度，那么我國(guó)的物業(yè)市場(chǎng)到底處于怎樣的格局呢？近日，中國(guó)指數(shù)研究院（簡(jiǎn)稱“中指院”）發(fā)布的《2017中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（下稱“報(bào)告”）就為我們描繪了這個(gè)行業(yè)的生態(tài)模式。

通過對(duì)物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的研究，報(bào)告認(rèn)為，這些企業(yè)一方面通過并購(gòu)等方式讓強(qiáng)者恒強(qiáng)，使得企業(yè)間分化加??；另一方面，在經(jīng)營(yíng)績(jī)效方面，隨著基礎(chǔ)服務(wù)擴(kuò)規(guī)模的強(qiáng)化，物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍有利潤(rùn)難題待解。

百?gòu)?qiáng)物業(yè)加速收購(gòu)

從中指院的報(bào)告可以看出，物業(yè)企業(yè)間的兼并重構(gòu)越發(fā)頻繁，2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)收購(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共91家，收購(gòu)物業(yè)管理面積2.34億平方米，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積的4.29%。

中信建投將社區(qū)O2O市場(chǎng)的發(fā)展分為4個(gè)階段。其中，2014年到2016年是市場(chǎng)探索期，企業(yè)會(huì)陸續(xù)涉足該領(lǐng)域；2017年到2019年是市場(chǎng)啟動(dòng)期，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，“跑馬圈地”即在這一階段展開；2020年以后，該市場(chǎng)將分別進(jìn)入高速發(fā)展期和應(yīng)用成熟期。

以2016年彩生活的母公司花樣年收購(gòu)萬達(dá)物業(yè)為例，通過12億元購(gòu)買了萬達(dá)的資產(chǎn)包，所涉物管面積超過6000萬平方米，包括萬達(dá)的寫字樓、住宅以及裙樓底商。通過收并購(gòu)的方式，彩生活實(shí)現(xiàn)了管理面積的迅速擴(kuò)大。

除了兼并收購(gòu)，還有一種方式就是向外輸出物業(yè)系統(tǒng)和服務(wù)。今年6月，綠地控股將全資子公司上海綠地物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為10億元。由此，綠地將其不賺錢的業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)手，而雅居樂也借此擴(kuò)大了自己的物業(yè)管理規(guī)模。

“不像萬科、花樣年這種大型公司能夠建立平臺(tái)，形成規(guī)模效應(yīng)，中小物管公司的生存變得越來越困難。因此，借助彩生活這樣的生態(tài)平臺(tái)，對(duì)這些物業(yè)公司來說，無疑是最好的選擇，商業(yè)模式理論上是非常好。”上述物業(yè)公司老總就表示。

規(guī)模之戰(zhàn)背后謀流量之爭(zhēng)

另一方面，由于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同質(zhì)性特征加劇了企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)，越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，探索更貼近業(yè)主需求的特色服務(wù)。

物業(yè)公司除了基礎(chǔ)的剛性業(yè)務(wù)之外，更多孵化一些與社區(qū)相關(guān)類的服務(wù)，彩生活服務(wù)集團(tuán)總裁唐學(xué)斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，彩生活今年的主要任務(wù)是把客戶從線下導(dǎo)流到線上平臺(tái)，為家庭用戶提供所需要的服務(wù)，比如教育、電商，等其他產(chǎn)品。

一品牌物業(yè)公司老總告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，彩生活是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，物業(yè)管理只是社區(qū)服務(wù)的入口，相當(dāng)于入口，其本質(zhì)是想通過獲取用戶資源來盈利。

數(shù)據(jù)顯示，截止目前，彩之云社區(qū)平臺(tái)服務(wù)面積覆蓋約8.5億平方米，按照彩生活的預(yù)計(jì)，到2020年，彩生活社區(qū)服務(wù)面積將達(dá)到25億平方米，為分布于200多個(gè)城市的3000多個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。

不過，對(duì)于唐學(xué)斌“25億”的構(gòu)想，上述物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示“可能性不大”，到2020年，中國(guó)所有住宅物業(yè)面積只有200億平方米，25億平方米相當(dāng)于占據(jù)了10%，這意味著每個(gè)城市需要10%以上的住宅服務(wù)都來自于彩生活。

兼并與輸入，物業(yè)行業(yè)仍有利潤(rùn)難題

兼并輸出這樣的整合方式雖然能在資本市場(chǎng)獲得青睞，但創(chuàng)收還是主要評(píng)判的尺度。

數(shù)據(jù)顯示，2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)62783.58萬元，同比增幅達(dá)16.10%。其中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)獲得的增長(zhǎng)成為了亮點(diǎn)。

2016年多種經(jīng)營(yíng)收入均值為10851.93萬元，同比增長(zhǎng)19.98%，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度為17.28%，較2015年增加0.55個(gè)百分點(diǎn)。

多種經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)占比提升至近四成，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)占比下降。2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為4578.98萬元，同比增長(zhǎng)16.90%，其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)均值為2782.07萬元，同比增長(zhǎng)3.05%，多種經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)均值為1796.91萬元，同比大幅增長(zhǎng)47.62%，增速遠(yuǎn)超基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。

中指院指出，百?gòu)?qiáng)企業(yè)擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”，不斷創(chuàng)新求變，推出各項(xiàng)增值服務(wù)，挖掘社區(qū)“金礦”，重構(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利模式，打開新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。

在物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入深度整合、加速升級(jí)的大背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)收在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為創(chuàng)收主力，同時(shí)多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)也步入上升通道。

但業(yè)內(nèi)人士指出，平臺(tái)的建立，要找到一個(gè)變現(xiàn)途經(jīng)，比如，對(duì)于彩生活的一整套構(gòu)想，業(yè)內(nèi)卻也有疑惑——彩生活最大的難度在于客戶資源的變現(xiàn)，物業(yè)公司這么火，看中社區(qū)生活服務(wù)的前景，但巨大的問題是如何找到變現(xiàn)的途經(jīng)？如何在尋找途徑時(shí)避開或搭上京東、淘寶等大入口。

“從彩生活的財(cái)務(wù)報(bào)表來看，目前比較危險(xiǎn)，其凈現(xiàn)金的流入量比利潤(rùn)要少，說明很多利潤(rùn)是靠應(yīng)收賬款和財(cái)務(wù)報(bào)表調(diào)節(jié)的。相對(duì)而言，類似的綠城這樣優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司現(xiàn)金流非常好，收款能力更強(qiáng)。”上述物業(yè)公司老總表示。