銷(xiāo)售回款放慢的路上，是即將到來(lái)的償債高峰期。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)同策咨詢(xún)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)獲悉，2017年上半年，40家典型房企融資額達(dá)3689.38億元人民幣，直逼3700億元。

值得關(guān)注的是，公司債已經(jīng)連續(xù)收緊8個(gè)月，在此期間，同策咨詢(xún)監(jiān)測(cè)的40家典型房企中鮮有企業(yè)拋出過(guò)去動(dòng)輒上百億元大手筆的融資計(jì)劃，但6月份，這40家房企融資額度超過(guò)1131億元，環(huán)比2017年5月份的604.92億元上漲87.08%，幾乎翻倍。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控高壓下，盡管典型房企項(xiàng)目布局城市分散，融資能力強(qiáng)，有應(yīng)對(duì)調(diào)控周期的優(yōu)勢(shì)，但5月份以來(lái)，銷(xiāo)售回款已經(jīng)放緩，要想抗住接下來(lái)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷和償債壓力，不得不開(kāi)始大量?jī)?chǔ)備“糧食”。

多位業(yè)內(nèi)分析師也表示，從房企債務(wù)端來(lái)看，典型上市房企存量債務(wù)期限大多為2年-3年期，因此，過(guò)去兩年發(fā)行的大規(guī)模債務(wù)融資將在明后年集中兌付。屆時(shí)，若銷(xiāo)售回款難以到位，將有一些房企會(huì)被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

上半年舉債近3700億元

據(jù)同策咨詢(xún)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，40家房企融資3689億元，其多來(lái)自境內(nèi)銀行貸款、境內(nèi)再融資、信托貸款、中期票據(jù)、海外融資、委托貸款和公司債等渠道。

同策咨詢(xún)研究部研究員張吉輝表示，自2016年11月份以來(lái)，房企境內(nèi)發(fā)行公司債渠道收緊，公司債的額度大幅下降，但40家典型房企的融資總額度仍能保持每月略增的趨勢(shì)，而且今年6月份單月融資額突破千億元，這是自2016年9月份以來(lái)融資總額再度突破千億元的表現(xiàn)。

張吉輝稱(chēng)，房企作為資金密集型企業(yè)，對(duì)資金持續(xù)性的需求和外部環(huán)境的收縮可能導(dǎo)致了股權(quán)融資金額自4月份以來(lái)的持續(xù)上漲。

從近幾月以來(lái)的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，通過(guò)出讓項(xiàng)目權(quán)益進(jìn)行股權(quán)融資的房企中不乏龍頭房企的身影。然而，出讓股權(quán)（有可能是明股實(shí)債）等于出讓部分未來(lái)收益，且資管、信托、私募基金的融資成本相對(duì)來(lái)說(shuō)更高于市場(chǎng)化的融資成本。

值得一提的是，由于境內(nèi)融資渠道受阻，尤其公司債難以放行，房企海外融資猛增。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年至今，房企海外融資達(dá)148.75億美元，與2016年上半年的75.6億美元相比，同比上漲97%，同時(shí)超過(guò)了2016年全年144億美元的海外融資額。

更重要的是，張吉輝認(rèn)為，在境內(nèi)去杠桿，境外美元進(jìn)入加息通道的經(jīng)濟(jì)大背景下，房企依舊獲得高額融資，這意味著創(chuàng)新融資方式（包括其他債權(quán)融資和新型股權(quán)再融資方式）已經(jīng)成為大部分房企融資的主要方式之一。

張吉輝稱(chēng)，以6月份已披露數(shù)據(jù)來(lái)分析，創(chuàng)新融資方式所籌集資金占6月份融資總額的一半以上（50.93%）；而40家上市房企6月份整體融資成本已抬升至5%以上，更甚者達(dá)到6%以上。其中，海外融資成本受美元加息的影響明顯，較5月份以來(lái)利率整體上浮。目前，境內(nèi)境外融資環(huán)境均不寬松，債權(quán)融資成本境內(nèi)外同時(shí)提高，并且相差無(wú)幾。

然而，更大的壓力不是融資成本的上升，而是明后年將至的償債高峰期。

明后年將出現(xiàn)償債高峰期

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年下半年以來(lái)，基于公司債發(fā)行門(mén)檻低、融資成本低等優(yōu)勢(shì)，公司債發(fā)行規(guī)模猛增。2015年全年房企發(fā)行公司債規(guī)模高達(dá)4302億元，其中下半年占比達(dá)到95%，2016年前7個(gè)月，已累計(jì)發(fā)行5760億元，超過(guò)去年全年水平。

而這些債務(wù)將在未來(lái)兩年進(jìn)入集中兌付期。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師樂(lè)加棟預(yù)計(jì)，20 18年—2019年，樣本房企債務(wù)兌付數(shù)量是未來(lái)幾年的高點(diǎn)，兌付規(guī)模將分別高達(dá)3375億元和4474億元。當(dāng)然，需要指出的是，大型房企憑借更高的銷(xiāo)售回款額度以及更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平，在融資方面將更具備優(yōu)勢(shì)。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

更重要的是，2016年大量銀行表外資金借道非標(biāo)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，大量的表外融資使得房企杠桿水平存在被低估的現(xiàn)象，這意味著明后年房企的償債壓力比想象中更大。

長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)分析師蒲東君也表示，由于債務(wù)“期現(xiàn)結(jié)構(gòu)”的原因，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈雖無(wú)近憂(yōu)但有遠(yuǎn)慮。從短期債務(wù)償付能力來(lái)看，貨幣資金覆蓋率長(zhǎng)期處于1倍以上，最高可達(dá)3倍以上，意味著房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)余大量在手現(xiàn)金，短期沒(méi)有償債壓力。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，由于2014 年至 2016 年，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了大量 3 年至 5 年期的公司債券等長(zhǎng)期債務(wù)工具，將在 2017年下半年陸續(xù)迎來(lái)兌付期。

“大筆舉債擴(kuò)張的中小企業(yè)，高價(jià)拿地的企業(yè)，甚至項(xiàng)目布局城市不均衡的房企都將面臨高杠桿運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的償債壓力，甚至有些房企將遭遇‘生死劫’，預(yù)計(jì)今年下半年，為了生存或者減壓，房企的并購(gòu)案將更多。”另有分析師向本報(bào)記者如是表示。

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 記者：王麗新