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每經(jīng)記者程成 每經(jīng)編輯 王曉波

上海土地拍賣市場再出新招。7月4日晚間，上海市國土局官網(wǎng)發(fā)布了分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗地塊的掛牌出讓公告。特別之處在于，這兩宗地塊的土地用途均為租賃住房，也就是說所建物業(yè)只能用于出租，而不得出售。要求競得人須100%自持70年，這也是上海在全國首次推出租賃住房用地。

此前，北京、佛山等地在土拍中均出現(xiàn)全自持地塊，但上述地塊大多采取“限地價、限房價、競自持面積”等方式出讓。而此次上海在土地出讓中，直接明確了土地用途為租賃住房，引導(dǎo)房企發(fā)力租賃住房市場意圖明顯。

“此次上海土地出讓，可以看做是對去年底中央提出‘房子是用來住的、不是用來炒的’的一種市場化探索。”知名地產(chǎn)人士薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“政府引導(dǎo)加上市場手段，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展也是有益的。”

優(yōu)先保障高端人才

出讓公告顯示，兩宗地塊分別為嘉定區(qū)嘉定新城的E17-1地塊和浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-06地塊，須至少提供1897套租賃住房。其中嘉定新城地塊占地面積2.85萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.13萬平方米，須提供租賃住房不低于671套。張江地塊占地面積6.5萬平方米，規(guī)劃建筑面積13萬平方米，須提供租賃住房不低于1226套。

在住房面積方面，兩宗地塊的出讓公告進(jìn)行了明確約定，均以中小套型為主。其中嘉定新城地塊70平方米以下、70-90平方米、90平方米以上分別不少于4.49萬平方米、不少于1.28萬平方米、不多于0.64萬平方米。張江地塊則要求套型面積70平方米、90平方米、120平方米左右的分別不少于4.72萬平方米、4.08萬平方和2.9萬平方米。同時，兩地塊均不得建設(shè)公寓式辦公和酒店式公寓，且須精裝交付。

在租賃對象方面，兩地塊也均有明確要求。如嘉定新城項目要求優(yōu)先保障區(qū)內(nèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，對區(qū)內(nèi)重點(diǎn)科研單位、高校和重點(diǎn)企業(yè)引進(jìn)的全球頂尖科學(xué)家、高級專家和領(lǐng)軍型人才等給予重點(diǎn)保障。而張江項目則對張江高科技園區(qū)內(nèi)的上述群體給予優(yōu)先或重點(diǎn)保障。

值得注意的是，嘉定新城板塊緊鄰上海汽車集團(tuán)、同濟(jì)大學(xué)嘉定校區(qū)，區(qū)域內(nèi)還云集了國內(nèi)外眾多汽車廠商的研發(fā)、設(shè)計團(tuán)隊；浦東張江板塊緊鄰被譽(yù)為中國“硅谷”的張江高科技園區(qū)，復(fù)旦大學(xué)張江校區(qū)，以及通用電氣、霍尼韋爾、中興、聯(lián)想等全球知名公司的技術(shù)研發(fā)中心均位于園區(qū)內(nèi)。

此外，兩地塊均要求裝配式建筑面積比例為100%；租賃價格不高于市場同類房源租金水平，可根據(jù)市場租金水平情況適時調(diào)整；嘉定項目租約原則上不超過3年、張江項目不超過6年。

據(jù)悉，兩宗地塊均將于7月24日始進(jìn)行掛牌報價，到8月2日止并進(jìn)行現(xiàn)場競價。

專家：以金融思維切入尋找盈利點(diǎn)

其實，目前已有不少房企或機(jī)構(gòu)涉足住房租賃市場。像萬科、碧桂園、龍湖、世聯(lián)地產(chǎn)等已經(jīng)涉足長租公寓市場，試圖在租賃時代到來前占得有利位置?？硕饠?shù)據(jù)也顯示，行業(yè)TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領(lǐng)域。此外，還有如YOU+等依托“互聯(lián)網(wǎng)+”成長起來的長租公寓品牌。

萬科新任總裁郁亮在6月30日的萬科股東大會上曾表示，租售并舉一定是未來的趨勢，并計劃今年要開業(yè)2.5萬間長租公寓，未來還要開10萬間長租公寓。目前，萬科在上海已有5家長租公寓門店，共1275間長租公寓。

開發(fā)商切入租賃市場如何實現(xiàn)盈利？

“要摒棄過去那種短平快的傳統(tǒng)開發(fā)思維，以金融的思維來切入這一領(lǐng)域才會盈利。”薛建雄說，“租賃住房最大的特點(diǎn)是有穩(wěn)定、長期的現(xiàn)金流，這為發(fā)行資產(chǎn)支持類證券提供了很好的基礎(chǔ)。”

薛建雄認(rèn)為，通過發(fā)行債券或資產(chǎn)支持類證券可以進(jìn)行低成本融資，此外目前國家在這一塊的各種優(yōu)惠和支持政策，對房企實現(xiàn)盈利也是有利的。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年5月17日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出支持租賃住房建設(shè)、加大支持力度等，給予稅收優(yōu)惠政策支持；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。

今年5月19日，住建部發(fā)布了關(guān)于《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見的通知，其中對房屋租賃各方面進(jìn)行了詳細(xì)的權(quán)責(zé)界定。

目前的長租公寓市場，開發(fā)商大多扮演“二房東”角色，房屋獲得成本的高低直接關(guān)系盈利與否。此次上海推出的兩宗全自持租賃用地，開發(fā)商將直接扮演“房東”角色。