一、引言

萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布重大公告，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司將旗下十三個文旅項目91%的股權(quán)以及七十六個酒店100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)公司，轉(zhuǎn)讓價格分別為296億元和336億元，兩項合計632億元，并由融創(chuàng)公司承擔(dān)十三個文旅項目的現(xiàn)有全部貸款。雙方同意交割后的十三個文旅項目仍由萬達方面管理，并在品牌、規(guī)劃內(nèi)容、項目建設(shè)、運營管理上維持“四個不變”，而七十六個酒店項目的管理合同也將繼續(xù)執(zhí)行到期限屆滿。與此同時，雙方還將在電影等多個領(lǐng)域開展全面戰(zhàn)略合作。

發(fā)生在中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)調(diào)整背景下的這一重大并購重組事件格外引人注目，一是交易的金額大，二是雙方合作模式獨具一格，三是收購標(biāo)的產(chǎn)業(yè)新。

二、萬達實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一步

這次萬達和融創(chuàng)的資產(chǎn)重組給人“貌離神合”、“若即若離”的感覺，表面上是資產(chǎn)交割清晰，實際上仍保留“四個不變”。從公告內(nèi)容的細(xì)節(jié)看，預(yù)示著這次合作建立在雙方企業(yè)和兩位企業(yè)家的深厚友誼和深度信任基礎(chǔ)上，是一次“超乎尋常”的戰(zhàn)略合作。

萬達商業(yè)作為中國成長性最強的商業(yè)地產(chǎn)商，在過去以其創(chuàng)新的商業(yè)模式在中國地產(chǎn)界一花獨放，連續(xù)保持了高達每年30%的成長。盡管如此，王健林居安思危，提出了萬達的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，同時，萬達已經(jīng)把發(fā)展重點從早期的建房、賣房為主調(diào)整為輸出萬達品牌、文化、管理、設(shè)計和商業(yè)地產(chǎn)出租為主，并在過去兩年中不斷提高租金收入在整個萬達商業(yè)銷售中的比例。道理很簡單，在資本市場上，以賣房收入為主的房地產(chǎn)上市公司的市盈率通常在10倍左右，而從國內(nèi)外實施以輕資產(chǎn)的租金服務(wù)收入的上市公司的市盈率則在30倍左右，是房地產(chǎn)商估值的3倍，看到了這一點也就明白了萬達從地產(chǎn)向影視、體育、旅游、兒童娛樂、大健康、網(wǎng)絡(luò)、金融等領(lǐng)域進行“大騰挪”的原因所在。預(yù)計2年左右，萬達商業(yè)租金等收入就會超過地產(chǎn)收入，這次轉(zhuǎn)讓將使萬達商業(yè)成為真正的商業(yè)服務(wù)企業(yè)。

從2010年至2015年期間，我曾與巴曙松一起擔(dān)任萬達的獨立董事，事實上，王健林早在2014年就從預(yù)防房地產(chǎn)風(fēng)險著手，開始策劃、實施他的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，萬達是一個創(chuàng)新型企業(yè)，萬達模式總是能帶動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新及結(jié)構(gòu)調(diào)整，而王健林更是一個創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)家。無論萬達商業(yè)地產(chǎn)還是萬達電影，在商業(yè)模式上都獨具一格，“要干就創(chuàng)新，要辦就第一”是王健林的一貫風(fēng)格，因此，我不僅理解這次萬融合作，而且為其叫好。

三、萬達降低負(fù)債“瘦身健體”的關(guān)鍵一環(huán)

這次萬融合作，對萬達第二個戰(zhàn)略意義就是可以大幅降低萬達商業(yè)公司的負(fù)債率，盡管目前萬達商業(yè)公司的負(fù)債率并不高，仍在一個如此快速成長的商業(yè)地產(chǎn)公司的正常范圍內(nèi)，但是面對緊縮的外部經(jīng)濟環(huán)境，通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達商業(yè)的負(fù)債率將進一步大幅下降，也無疑也將降低萬達集團整體的金融風(fēng)險。

此次萬達為了確?？刂谱陨淼慕鹑陲L(fēng)險，以較為優(yōu)惠的價格果斷邁出這一步，通過“瘦身健體”換回632億現(xiàn)金，即刻償付銀行負(fù)債，一方面進一步提高了自身的金融和商業(yè)信譽，另一方面又可預(yù)計降低40至50億元左右的財務(wù)費用，大幅提高萬達商業(yè)公司的實現(xiàn)利潤，這也將進一步為萬達商業(yè)從香港退市回歸A股創(chuàng)造更有利條件。與此同時，從萬達商業(yè)地產(chǎn)的大股東萬達集團來看，不僅對萬達集團整體實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的順利轉(zhuǎn)型有利，對另一個上市公司萬達電影來說，也不啻為一個重大利好。

四、融創(chuàng)：強強聯(lián)合，明日地產(chǎn)老大隱現(xiàn)欲出

融創(chuàng)地產(chǎn)主要布局中國經(jīng)濟發(fā)達的核心一二線城市，主要優(yōu)勢在于優(yōu)質(zhì)的土地儲備，并擁有高端的產(chǎn)品和服務(wù)品牌，在高端客戶中有非常強的品牌影響力。據(jù)了解，融創(chuàng)在今年上半年的銷售業(yè)績?yōu)?100多億，截至2017年6月30日賬面有900多億現(xiàn)金，此次交易涉及融創(chuàng)投入的資金將完全由融創(chuàng)自有資金支付，這是非常難得并引人注目的。

萬達發(fā)展至今，可謂是中國企業(yè)的傳奇，在世界上也是一流企業(yè)。萬達的商業(yè)模式、管理模式、創(chuàng)新和堅決漂亮的轉(zhuǎn)型都是融創(chuàng)學(xué)習(xí)的榜樣。與萬達合作對融創(chuàng)而言，能彌補其在商業(yè)地產(chǎn)和持有物業(yè)領(lǐng)域的短板，也為融創(chuàng)提供了一次強強聯(lián)合，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)的機會。

這次雙方的合作，融創(chuàng)將從單一住宅地產(chǎn)向集住宅、商業(yè)地產(chǎn)、及在其基礎(chǔ)上形成的文化旅游綜合發(fā)展的地產(chǎn)商，邁出重要一步。萬達這次出售文旅項目和酒店還保留了一定的股份，也體現(xiàn)出了對融創(chuàng)的信任，相信在萬達的配合下，融創(chuàng)成為中國房地產(chǎn)龍頭老大已為期不遠。

五、對社會的一點啟示

中國夢的實現(xiàn)與中國崛起，一個重要的前提就是社會主義市場經(jīng)濟環(huán)境下誕生一批優(yōu)秀的企業(yè)家，他們是我國建設(shè)事業(yè)的中堅和脊梁，他們不僅在中國過去38年改革中發(fā)揮了無可替代的巨大作用，而且在未來中國崛起主戰(zhàn)場上，他們?nèi)詫l(fā)揮指揮員和商界領(lǐng)袖的作用，今天的中國無論從稅收還是從就業(yè)上，民營企業(yè)都已經(jīng)成為經(jīng)濟建設(shè)的主力軍，因此無論是對民營企業(yè)還是民營企業(yè)家，都應(yīng)在一種新型的政商關(guān)系下健康發(fā)展，無論是經(jīng)濟環(huán)境還是政治環(huán)境中都應(yīng)該繼續(xù)為他們創(chuàng)造良好的條件，讓他們穩(wěn)定信心，繼續(xù)發(fā)揮正能量。優(yōu)秀企業(yè)家是中國夢的中流砥柱，對此，我們應(yīng)有清醒認(rèn)識。

綜上所述，從微觀看，此次“萬融合作”是一次“戰(zhàn)略雙贏”，即萬達華麗轉(zhuǎn)身，融創(chuàng)異軍突起。而從中國崛起的宏觀環(huán)境看，則是我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一次積極且重大的正能量釋放。

文/劉紀(jì)鵬（劉紀(jì)鵬教授系中國政法大學(xué)商學(xué)院院長、資本金融研究院院長，中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會副會長）