2017年已過半，房企半年業(yè)績新鮮出爐。房地產(chǎn)調(diào)控層層加碼之下，龍頭房企業(yè)績漲聲一片?？硕鸸嫉臄?shù)據(jù)顯示，上半年已有3家房企突破2000億大關(guān)，7家房企進(jìn)入千億陣營。

房企規(guī)模競賽格局日漸激烈，保利地產(chǎn)以1466.13億銷售金額，同比增長32.53%，穩(wěn)居房企銷售流量金額前四名。

央企整合加速，保利地產(chǎn)與中航地產(chǎn)的整合已基本完成，而保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的整合將有望在年內(nèi)完成。依靠央企整合優(yōu)勢，積極在土地市場擴張，保利地產(chǎn)為后續(xù)規(guī)模的持續(xù)爆發(fā)儲備了充足的原材料，未來保利地產(chǎn)在規(guī)模方面將有更亮眼的表現(xiàn)。

規(guī)模擴張?zhí)崴?/p>

據(jù)保利地產(chǎn)發(fā)布的前6月銷售數(shù)據(jù)顯示，2017年1~6月，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額1466.13億元，以32.53%的增速穩(wěn)居行業(yè)規(guī)模前四；簽約面積為1054.10萬平方米，同比增長28.26%。

2010年至2016年，保利地產(chǎn)一直保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，是目前千億房企中表現(xiàn)穩(wěn)健的房企。

在規(guī)模爭霸以及房地產(chǎn)行業(yè)集中度快速上升的大環(huán)境下，保利地產(chǎn)對規(guī)模擴張的訴求增強，成立專門的并購團隊，加快攻城略地的步伐?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年前6個月，保利地產(chǎn)新增土地儲備建筑面積達(dá)1009萬平方米，同比分別增長14%和33%。

截至2016年末，保利地產(chǎn)共有在建擬建項目286個，規(guī)劃總建筑面積13613萬平方米，能滿足未來2~3年的開發(fā)需求。其中，待開發(fā)總建面6300萬平方米，貨值超過8000億元。保利地產(chǎn)踐行3+2+x城市群戰(zhàn)略，土地儲備一二線城市占比約為71.4%，均為調(diào)控下業(yè)績銷售情況良好的區(qū)域。

熱點城市地價高企，土地供應(yīng)壓縮以及調(diào)控下限制條件增多，房企把規(guī)模擴張的目光投向合作并購。從上半年35家典型房企拿地方式看，合作并購的比例繼續(xù)攀升。

背靠保利集團，央企整合加速推進(jìn)，保利地產(chǎn)在收并購市場具有天然的優(yōu)勢。據(jù)了解，目前保利地產(chǎn)與中航地產(chǎn)的整合基本完成，與保利置業(yè)整合正順利推進(jìn)。

數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)完成對中航地產(chǎn)8個房地產(chǎn)項目和1個在建工程的收購，新增土地儲備331萬平方米，可售面積達(dá)215萬平方米。東方證券研報顯示，中航背景資源進(jìn)行后續(xù)擴張的優(yōu)勢大于標(biāo)的資產(chǎn)帶來的增值空間，保利地產(chǎn)通過與中航在天津、珠海、三亞獲取3個項目，新增待開發(fā)資源150萬平方米。

截至2016年年底，保利置業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到1221億港元，2016年實現(xiàn)銷售金額349億元，項目覆蓋長三角、珠三角、二線城市以及省會等20個主要城市，共有67個項目處于不同開發(fā)階段，建筑面積達(dá)3726萬平方米。

大量的項目儲備為業(yè)績增長儲備原料，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，保利置業(yè)實現(xiàn)銷售金額242億元，同比增長42%。如果保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的整合順利完成，保利地產(chǎn)的規(guī)模將再上一個臺階。

東方證券研報認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局不斷提高的背景下，保利地產(chǎn)以快速、低成本實現(xiàn)規(guī)模布局來抵御行業(yè)周期性、區(qū)域性的影響，積極推進(jìn)除單項目收購之外的整體收購，借助大股東的力量整合其他央企，將實現(xiàn)彎道超車，奠定保利地產(chǎn)的龍頭地位。

價值將重估

根據(jù)保利地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，一季度保利地產(chǎn)實現(xiàn)利潤總額36.77億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤18.91億元，同比分別增長0.2%和38.73%；綜合毛利率企穩(wěn)回升至38.3%，較去年同期水平增長9.3個百分點。

同時，保利地產(chǎn)的財務(wù)結(jié)構(gòu)得到明顯改善，財務(wù)杠桿進(jìn)一步優(yōu)化。中信建投證券研報最新數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度保利地產(chǎn)凈負(fù)債率同比大降16個百分點。

近些年，保利地產(chǎn)股價表現(xiàn)較為低調(diào)[2]，股價漲幅不敵同梯隊的龍頭房企。2016年7月至今大概一年的時間，萬科、恒大、碧桂園股價漲幅分別約為40%、216%和188%，而保利地產(chǎn)近一年的股價增長幅度約為14%，市值低于規(guī)模更小的中海地產(chǎn)和招商蛇口。

這些充滿故事和增長強勁的公司得到資本市場極大的認(rèn)可，同樣的，保利地產(chǎn)占據(jù)央企整合的優(yōu)勢，未來規(guī)模增長空間較大?？春帽＠禺a(chǎn)未來規(guī)模和利潤的增長，東方證券報告給予保利地產(chǎn)每股12.2元的目標(biāo)價。

國信證券認(rèn)為目前保利地產(chǎn)估值低廉，未來具有較大上漲空間。加權(quán)平均資本率WACC取11%，暫不考慮“兩翼”業(yè)務(wù)及2017年新增房地產(chǎn)項目價值，并假設(shè)2017~2021未來五年房地產(chǎn)銷售簽約均價接近但不高于2016年均價、2020年房地產(chǎn)簽約額達(dá)5000億元，預(yù)計保利地產(chǎn)每股重估凈資產(chǎn)為18.01元。與相較于目前保利地產(chǎn)每股10元左右的價格具有80%的上漲空間。

2016年保利地產(chǎn)提出以房地產(chǎn)開發(fā)為主、房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費服務(wù)為翼的“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局，兩翼布局業(yè)務(wù)布局在進(jìn)一步完善。

在房地產(chǎn)金融板塊，保利地產(chǎn)2016年末地產(chǎn)基金管理規(guī)模已近600億，成立保利資本，同時完成對滴滴出行的投資。未來將以開發(fā)類基金為核心，推動地產(chǎn)主業(yè)增長方式的升級，實現(xiàn)為地產(chǎn)主業(yè)輸血。

社區(qū)消費服務(wù)方面，保利物業(yè)[3]擬掛牌新三板，通過外拓等方式加速規(guī)模擴張。成立保利芯智慧平臺，利用大數(shù)據(jù)優(yōu)勢，充分挖掘社區(qū)消費能力，實現(xiàn)社區(qū)服務(wù)的升級。

保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)涵蓋全生命周期，保利和樂會，為社區(qū)提供青少年宮、幼兒園和國際學(xué)校三大配套；若比鄰商業(yè)中心全方位的服務(wù)社區(qū)生活，集購物、休閑、娛樂于一體，滿足業(yè)主一站式生活需要；養(yǎng)老板塊的和熹會、健康生活館、老博會等載體落地，逐步形成成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)、老年用品銷售等商業(yè)盈利模式。

中信建投證券認(rèn)為，保利地產(chǎn)是目前A股龍頭企業(yè)中估值具備優(yōu)勢的企業(yè)，積極進(jìn)取的擴張策略和央企整合助力保利地產(chǎn)資源整合，良好的財務(wù)結(jié)構(gòu)為未來發(fā)展奠定資金優(yōu)勢，堅持“一主兩翼”戰(zhàn)略，延伸產(chǎn)業(yè)鏈布局，預(yù)計未來每股收益可期，維持“買入”評級。

市場有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎